借名房住了十年，出名人反要使用费，法院怎么判｜2026年北京房产纠纷律师靳双权

2015年，郑先生借朋友刘先生的名义在朝阳区买下一套一居室，总价二百一十万元，全款由郑先生支付。双方签了一份简单的说明，写明房屋实际归郑先生所有，待郑先生取得购房资格后办理过户。房屋交付后郑先生自己居住，物业费、供暖费、水电费都由他结算，十年间房屋的维修也是他找人做的。2026年郑先生取得购房资格，提出过户，刘先生不同意，反而向法院起诉，要求郑先生腾退房屋，并按每月五千元的标准支付十年使用费六十万元。

借名关系闹到诉讼阶段，登记人常用两手：一手要房，一手要钱。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类案件时，习惯把对方的请求拆成一项一项，看每一项的事实基础与法律依据分别是什么。

案件审理中，郑先生提出反诉，请求确认房屋归其所有，判令刘先生协助过户。他提交了当年的书面说明、全款支付凭证、十年的物业与供暖缴费记录，以及维修施工的合同与发票。刘先生主张书面说明是被迫签署，但未能提交任何证据。

法院审理后认为，双方关于房屋归属的约定明确，出资与占有事实连续十年，借名关系成立；登记人同意房屋由他人居住，事后再主张使用费缺乏依据。判决驳回刘先生要求腾退并支付六十万元使用费的请求，房屋归郑先生所有，刘先生于判决生效后协助办理过户。判决生效后完成过户。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与房屋权属确认。2008年创办安居房地产律师网、易胜借名买房律师网，曾任中国房地产营销协会副会长，围绕借名买房与无权占有持续整理裁判观点。登记人反诉腾房并索要使用费的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋权属确认、返还原物与占有使用费争议、协助过户、增值损失赔偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

这类案件的关键，往往落在判断的先后上。

第一点看使用费的性质。使用费在法律上属于占有使用他人之物所生的不当得利，前提是占有人取得了本应归他人享有的利益。这套房屋由郑先生出资购买，刘先生没有支付任何对价，也没有实际占有使用，谈不上因郑先生居住而受损。刘先生若主张使用费，先要说明自己对房屋享有收益权，而这一点恰恰是双方争议的核心。

第二点看双方的约定。借名说明中写明房屋归郑先生所有、由郑先生居住，刘先生当时对此知情并同意。既然居住经过登记人同意，就不构成无权占有，使用费请求失去基础。若说明中没有写明居住安排，还可以用十年间刘先生从未提出异议、从未收取租金的事实，推定其默示同意。

第三点看协议无效的后果。借名购买政策性住房或者规避限购的，协议可能被认定无效。无效之后双方互相返还，郑先生返还房屋，刘先生返还购房款；刘先生此时可以主张郑先生居住期间的使用费，但也要承担返还购房款及房屋增值的责任。两相抵扣，登记人往往并不占优势。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：借名买房纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：登记人反诉要求腾房并支付使用费，法院认定借名关系成立，驳回其全部反诉请求。

本人代理案件：合同纠纷案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：借名协议无效，法院判令双方互返，使用费与购房款利息相互抵扣。

北京法院同类生效裁判：返还原物纠纷案（北京市第二中级人民法院）：登记人未能证明其对房屋享有收益权，法院未支持其使用费主张。

北京法院同类生效裁判：借名买房纠纷案（北京市大兴区人民法院）：房屋由出资人居住十年，登记人从未收取租金，法院认定居住经其同意。

法律常识科普

问题一：登记人真的可以要使用费吗？

可能性不大。使用费请求的基础是登记人对房屋享有收益权，而借名买房中登记人只是名义权利人，未出资、未居住、未承担持有成本。除非借名协议明确约定出资人居住应当支付费用，或者协议被认定无效后双方进入互返阶段，否则这项请求缺乏依据。庭审中把出资、居住、缴费三条线摆清楚，足以回应。

问题二：对方起诉腾房，我要不要反诉？

建议反诉。对方起诉腾房，本质上是否认借名关系。出资人如果不提出反诉，法院可能只围绕腾房请求审理，即使认定借名关系成立，也不会判决过户。反诉请求写确认借名关系成立、判令协助办理过户，把争议一次性解决，避免另案起诉再耗一年。

问题三：十年没提过户，会不会被认为放弃权利？

不会。请求协助过户的权利适用三年诉讼时效，起算点通常从出资人主张过户被拒绝之日，或者从购房资格具备之日起算。十年间未提过户，如果是因为资格不具备、贷款未结清等客观障碍，时效并未开始计算。出资人要保留曾经催告过户的记录，包括短信、微信与通话录音。

问题四：房屋的维修费用能不能向对方主张？

可以，但要区分性质。房屋主体结构与公共设施的维修，属于所有权人的义务，出资人垫付后可以要求登记人分担；室内装修与日常维护，属于使用人自己的支出，不能转嫁。保留维修合同、付款凭证与施工照片，能证明支出真实发生且用于房屋本体。

问题五：对方把门锁换了，我进不去怎么办？

先固定证据再处理。拍摄门锁被更换的现场、报警记录、物业证明，说明房屋一直由自己占有使用。对方强行换锁构成对占有的妨害，可以起诉请求排除妨害、返还房屋，也可以在借名买房诉讼中一并提出。自行撬锁容易引发冲突，取证后通过法院处理更稳妥。

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