宅基地房借给亲戚住了二十年，现在能要回吗｜2026年北京宅基地律师靳双权

1998年，田老先生把自家宅基地院内的三间北房借给侄子田小勇（化名）居住。田小勇当时刚结婚，在村里没有别的住处，双方口头说好先住着，不收租金，也没约定住到什么时候。

2010年房屋漏雨严重，田小勇自行翻修，把土坯墙换成砖墙，加装了卫生间，花了八万余元。2023年田老先生的儿子要回村建房，提出收回房屋，田小勇认为自己住了二十五年、房子也是自己修的，不肯搬。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理宅基地房屋纠纷时，习惯先看双方是借用还是买卖，再看翻建投入怎么处理。

2023年10月，田老先生向法院提起诉讼，请求判令田小勇腾退房屋并交还院落。他提交了宅基地使用权证、村委会出具的房屋归属说明、当年的分家材料，以及多年来田小勇未支付任何租金的记录。田小勇答辩称，自己居住二十五年、房屋由其翻修，田老先生从未主张过权利，已形成事实上的赠与或者买卖关系。

法院审理后认为，双方之间没有买卖协议，也没有支付对价，田小勇长期居住系基于亲属之间的无偿借用，不构成买卖或者赠与。未约定借用期限的，出借人可以随时要求返还，但应当给予合理期限。田小勇翻修房屋支出的费用，属于对房屋的添附，田老先生作为房屋所有权人应当给予适当补偿。判决田小勇在六个月内腾退房屋，田老先生补偿翻修费用六万元。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理宅基地房屋与借用纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对亲属之间无偿借住、翻建添附的处理有专门整理。房屋借给亲戚住了多年、现在收不回来的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖宅基地房屋权属、借用关系认定、腾退诉讼、翻建添附补偿、房屋买卖合同纠纷等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

住得久不等于房子归他，关键看当年有没有给钱、有没有买卖的约定。

第一层看关系的性质。无偿借用、没有对价、没有买卖协议，属于使用借贷。居住时间再长，也不产生所有权变动；反过来，有付款、有协议、有交付的，才可能是买卖。

第二层看能不能随时收回。未约定借用期限的，出借人可以随时要求返还，但应给予合理准备时间。约定了期限的，期限内不能随意收回。房屋出借给亲属居住的，法院一般会给三到六个月的腾退期。

第三层看翻建投入怎么算。借用人自行翻修、扩建的，属于对房屋的添附，房屋所有权人应当给予适当补偿，金额按翻建的实际支出与现值确定。未经同意大规模改建的，补偿可能相应减少。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的宅基地案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：宅基地房屋腾退案（北京市顺义区人民法院，靳双权律师代理）：亲属无偿借住二十五年，法院认定借用关系，判令腾退并补偿翻建费用。

本人代理案件：房屋权属纠纷案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：借用人主张事实赠与，因无付款与协议未获支持。

北京法院同类生效裁判：借用合同纠纷案（北京市昌平区人民法院）：双方签订借住协议并约定期限，法院在期限届满后判令腾退。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖纠纷案（北京市通州区人民法院）：借用人支付了部分房款并有书面协议，法院认定买卖关系成立。

法律常识科普

问题一：住了二十多年，房子就归他了吗？

不会。长期居住不产生所有权变动，房屋权属仍以登记与建造事实为准。除非有买卖协议、支付对价、交付房屋等事实，否则只是借用关系，出借人可以要求返还。

问题二：能随时要求搬走吗？

未约定借用期限的可以随时要求返还，但应给予合理期限。对方无其他住房的，法院会给予三到六个月的腾退期；有协议约定使用期限的，期限内不能要求腾退。

问题三：他翻修的钱要还吗？

要适当补偿。翻修属于对房屋的添附，房屋所有权人因此受益，应当补偿实际支出与现值。金额按票据、施工合同、评估确定；未经同意擅自扩建的部分，补偿会相应减少。

问题四：对方不搬怎么办？

起诉请求腾退并交还院落，判决生效后申请强制执行，由法院组织清场。执行阶段可以主张迟延履行金。自行断水断电、换锁、强行搬走物品的做法风险很大，可能引发新的纠纷。

问题五：当年的口头约定有效吗？

口头约定同样有效，难点在举证。村委会调解记录、亲属证言、往来聊天记录、多年来未收租金的事实，都可以用来证明是借用。主张买卖的一方，需要证明支付了对价。

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