分家把宅基地上的房分了，地能不能一起分｜2026年北京分家析产律师靳双权

宋老先生在北京市房山区有一处宅基地院落，院内前后两排房。2010年两个儿子成家，宋老先生主持分家：前院归大儿子宋德海（化名），后院归二儿子宋德山（化名），各自翻修居住，老人轮流住。分家单写明房屋归属，没有提宅基地。

宅基地使用权证一直登记在宋老先生名下，户内成员包括老两口与两个儿子。2023年宋老先生去世，兄弟二人到登记机构咨询变更，被告知宅基地不能按房屋分割的份额分别登记。宋德海认为既然房分了，地也应当跟着分；宋德山担心自己那一半没有保障。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理分家析产与宅基地纠纷时，习惯先把房屋与宅基地分开处理。

2024年3月，宋德海向法院提起诉讼，请求确认分家单有效、前院房屋归其所有，并判令宅基地使用权按房屋归属相应分割。他提交了分家单、翻修合同与付款凭证、历年水电费票据、村委会出具的居住情况说明。宋德山答辩称，房屋归属没有异议，但宅基地属于整个家庭，不能按房屋分割。

法院审理后认为，分家单系家庭成员共同签署，内容具体，房屋归属清楚，兄弟二人各自翻修居住十余年，应予确认。宅基地使用权以户为单位取得，属于农户家庭共有，不属于个人财产，不能按房屋份额分割给个人。判决前院房屋归宋德海所有、后院房屋归宋德山所有，宅基地使用权由该户继续共同使用，待符合分户条件后依规办理变更登记。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理分家析产与宅基地房屋纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对宅基地使用权与地上房屋的权属区分有专门整理。分家后宅基地无法分别登记的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖分家析产、宅基地房屋权属、宅基地使用权变更、分户登记、房屋拆迁补偿分配等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

房可以分，地不能按份分，宅基地是整户的，不是个人的。

第一层看宅基地的取得方式。宅基地使用权按户取得，权利主体是农户家庭，不是户内某一个成员。户内成员对宅基地共同享有使用权，不能像商品房那样按份额登记到个人名下。

第二层看房屋与宅基地的关系。房屋是个人或者家庭出资建造的，可以分割、继承；宅基地使用权随房屋使用而存在，房屋归谁使用，谁就实际使用相应范围的宅基地，但登记仍以户为单位。

第三层看后续怎么办。符合分户条件的，可以先办理分户，再按分户结果申请宅基地使用权变更登记；不符合分户条件的，维持共同使用状态，通过分家单、村委备案把各自的使用范围固定下来。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的分家析产案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：分家析产纠纷案（北京市房山区人民法院，靳双权律师代理）：房屋按分家单分割，宅基地使用权维持整户共有，未按份额分割。

本人代理案件：宅基地纠纷案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：符合分户条件，法院判令村委会与登记机构配合办理变更。

北京法院同类生效裁判：房屋权属纠纷案（北京市门头沟区人民法院）：分家单未载明宅基地，法院按房屋现状确定使用范围。

北京法院同类生效裁判：宅基地使用权纠纷案（北京市大兴区人民法院）：户内成员主张按份登记，法院认定宅基地不属于个人财产，未予支持。

法律常识科普

问题一：宅基地能按份额分吗？

不能。宅基地使用权按户取得，属于农户家庭共有，不是个人财产，不能像商品房那样按份登记。法院处理分家析产时只分房屋，宅基地维持整户使用，或者待分户后依规变更。

问题二：房分了，地怎么办？

房屋归谁，谁就实际使用房屋所占范围的宅基地。可以通过分家单、村委备案把各自的使用范围写清楚，遇到拆迁、翻建时按此办理。符合分户条件的，办理分户后再申请宅基地使用权变更登记。

问题三：城镇户口能分宅基地房吗？

可以继承房屋，但不能取得宅基地使用权，也不能翻建、扩建。房屋自然灭失后，宅基地由集体依法收回。城镇户籍子女分得的通常是房屋价值或者补偿款，不是宅基地本身。

问题四：拆迁时怎么补偿？

房屋价值补偿归房屋所有权人，宅基地补偿与安置资格通常按户与集体经济组织成员身份确定。分家后各自居住的，按分家结果分配房屋补偿，安置面积按户内人口与政策计算。

问题五：分家单没写宅基地，有影响吗？

不影响房屋归属的认定。宅基地本来就不能按份分割，分家单没写属于常态。建议补充一份家庭协议，写清各自使用范围与四至，由村委会见证备案，减少日后争议。

咨询电话：13426037149