共有人约定永不分家，一方起诉要求分割支持吗｜2026年北京房产律师靳双权

卢先生与姐姐卢女士2015年继承父母留下的一处院落，各占一半份额。办理继承手续时，姐弟俩签了一份协议，写明房屋永不出售、永不分家，由卢先生居住并负责日常维护，卢女士每年回来住一段时间。

2023年卢女士的儿子要买房，她希望把自己那一半变现，提出分割房屋。卢先生认为协议写得很清楚，永不分家，姐姐不能反悔。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理共有物分割纠纷时，习惯先看共有协议有没有约定不得分割的期限与条件。

2023年9月，卢女士向法院提起诉讼，请求分割共有房屋，判令房屋归卢先生所有、由卢先生按评估价支付折价款。她提交了继承材料、共有协议、房屋评估报告，说明自己需要资金为儿子购房。卢先生答辩称，双方明确约定永不出售、永不分家，卢女士应当遵守协议。

法院审理后认为，共有人约定不得分割以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。本案协议未约定不得分割的具体期限，签订至今已八年，卢女士因子女购房需要资金，属于重大理由。房屋为院落，实物分割会减损使用价值，判令房屋归卢先生所有，由卢先生按评估价的一半向卢女士支付折价款。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理共有物分割与继承房产纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对共有协议中不得分割条款的效力有专门整理。兄弟姐妹约定不分家、多年后一方要求分割的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖共有物分割、按份份额确认、折价款计算、共有协议效力、房屋权属确认等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

约定不分家有效，但不是无限期，出现重大理由时，这道约定挡不住分割请求。

第一层看约定有没有期限。写明「十年内不得分割」的，期限内原则上不予支持；只写「永不分家」、没有期限的，法院会结合共有关系的目的、时间长短判断，不会无条件永久排除分割请求权。

第二层看有没有重大理由。子女购房、重大疾病、移民、共有关系基础丧失，都可能构成重大理由。理由是真是假、是否紧迫，需要提交相应证据，仅凭一句「需要用钱」难以成立。

第三层看怎么分。房屋能够实物分割且不减损价值的，可以分割实物；院落、成套住宅实物分割会影响使用的，通常判归一方所有，由取得方按评估价支付折价款。居住的一方在归属上有一定优势。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的共有物分割案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：共有物分割纠纷案（北京市东城区人民法院，靳双权律师代理）：协议约定永不分家但未定期限，法院认定存在重大理由，判令分割并支付折价款。

本人代理案件：共有纠纷案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：协议约定十年内不得分割，法院在期限内驳回分割请求。

北京法院同类生效裁判：共有物分割案（北京市西城区人民法院）：共有人患重大疾病需要治疗费用，法院认定构成重大理由。

北京法院同类生效裁判：房产分割案（北京市朝阳区人民法院）：房屋为成套住宅，法院判归居住一方所有，按评估价支付折价款。

法律常识科普

问题一：约定不得分割有效吗？

有效。共有人可以约定在一定期限内不得分割，以维持共有关系。但约定期限不宜过长，且共有人有重大理由需要分割时，仍可请求分割。只写「永不分家」的，法院通常按未定期限处理。

问题二：什么算重大理由？

子女购房、本人或者近亲属患重大疾病、移民、共有房屋被征收、共有人之间关系彻底破裂导致无法共同管理，都可能构成。需要提交医疗、购房、户籍等材料，证明理由真实且紧迫。

问题三：房子怎么分？

能够实物分割且不影响价值的，分割实物；不宜实物分割的，判归一方所有，由取得方按评估价支付折价款；双方都不愿取得或者都主张取得的，可以竞价或者拍卖变卖后分配价款。

问题四：折价款按什么价算？

按分割时的市场价值，由评估机构出具报告，扣除房屋上的抵押、欠费后按份额分配。评估时点一般为起诉时，一方对评估结果有异议的，可以申请重新评估。

问题五：居住的一方会被赶走吗？

不会立即腾房。判归居住方所有的，其继续居住；判归另一方所有的，法院通常会给予一定腾退期限，居住方无其他住房的，还可以主张过渡安置或者经济帮助。

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