承诺赠送的车位没兑现，业主该找谁要｜2026年北京房地产律师靳双权

2021年，姚先生购买北京市大兴区某楼盘一套住宅，总价六百余万元。看房时销售人员表示，购买该户型可以赠送一个地下车位使用权，期限与房屋产权一致。姚先生保留了当年的宣传单页与销售微信记录，但商品房买卖合同及补充协议中都没有车位条款。

2023年交房后，开发商通知业主车位另行出售，每个二十万元，此前承诺的赠送不再执行。姚先生与其他十几位业主一起交涉，开发商答复称宣传资料仅供参考，一切以合同为准。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理商品房买卖纠纷时，习惯先看宣传内容是否具体确定、是否影响购房决定。

2024年1月，姚先生向大兴区人民法院提起诉讼，请求判令开发商交付地下车位使用权，或者赔偿同等价值的损失。他提交了宣传单页原件、销售人员的微信记录、同批业主的证言、签约时的洽谈录音，以及车位同期售价的公示材料。开发商答辩称，宣传资料属于要约邀请，合同未约定赠送车位，业主无权主张。

法院审理后认为，宣传单页对赠送车位的对象、位置、使用期限作了具体说明，销售人员在洽谈中反复确认，该内容具体确定，且对姚先生以较高单价购买该户型有重大影响，应当视为要约，构成合同内容。开发商未交付车位，构成违约。判决开发商向姚先生交付地下车位使用权，期限与房屋产权一致。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理商品房买卖与交付纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对宣传资料构成要约的认定标准有专门整理。开发商承诺赠送面积、车位未兑现的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖商品房买卖合同纠纷、宣传承诺兑现、逾期交付、违约金与损失赔偿、车位权属争议等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

宣传单上写得越具体，越可能被认定为合同的一部分，一句「仅供参考」挡不住。

第一层看内容是否具体确定。写明赠送的车位编号、位置、面积、使用期限，属于具体确定；只写「赠送车位一个，具体以交付为准」，指向不明，被认定为要约的难度较大。

第二层看是否影响购房决定。车位价值十几万元，对总价与购买意愿有实际影响，开发商的宣传直接促成了签约，这一层往往靠同批业主的证言与价格对比来证明。

第三层看责任形式。可以要求继续履行，即交付车位；车位已经售出、无法交付的，可以要求赔偿同等价值的损失。赔偿金额参照同期车位售价或者评估价确定，不是按开发商主张的成本价。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房产买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：商品房买卖合同纠纷案（北京市大兴区人民法院，靳双权律师代理）：宣传资料具体确定赠送车位，法院认定为合同内容，判令交付。

本人代理案件：商品房销售纠纷案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：宣传内容表述模糊，法院认定属于要约邀请，驳回业主请求。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖纠纷案（北京市房山区人民法院）：车位已售出无法交付，法院判令开发商赔偿同等价值损失。

北京法院同类生效裁判：商品房纠纷案（北京市通州区人民法院）：补充协议约定「宣传资料不构成合同内容」，法院据此驳回业主主张。

法律常识科普

问题一：宣传单能当合同用吗？

内容具体确定、对订立合同有重大影响的，可以视为要约，构成合同内容。写着「最终以合同为准」「本资料仅供参考」的，开发商多以此抗辩，但若承诺内容具体、买方据此签约，仍有机会被认定。

问题二：需要准备什么证据？

宣传单页原件、沙盘与样板间照片、销售微信与通话录音、同批业主的证言、购房时的价格对比、车位售价公示。证据越能说明「因为这句话才买这套房」，认定越有利。

问题三：车位是产权车位还是使用权车位？

地下车位有的可以办理产权登记，有的属于人防工程只能转让使用权。判决交付使用权的，按约定年限使用；主张产权的，需要该车位本身具备登记条件，否则只能要求赔偿。

问题四：开发商说车位已经卖完了怎么办？

可以要求赔偿同等价值的损失，参照同期车位售价或者评估价计算。也可以主张以小区内其他同等车位替代履行，由法院根据实际情况确定。

问题五：补充协议写了「以合同为准」还有戏吗？

仍有空间。该条款属于开发商提供的格式条款，若其以此免除自身对具体承诺的责任，可以主张该条款不成为合同内容。能否成立，要看承诺的具体程度与买方的信赖程度。

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