买房时承诺的赠送面积没写进合同，能主张吗｜2026年北京房地产律师靳双权

2021年，石先生在北京市房山区买下一套新房，总价四百二十万元。销售时说这套房赠送一个二十平方米的南向露台和一间地下储藏室，还带他实地看了已经做好的样板。石先生觉得划算，当场交了定金。合同正文与附件里，只写了建筑面积与套内面积，没有提到露台和储藏室。

2023年交房，露台被隔成公共区域，储藏室被划为设备间，都不归他使用。开发商答复称，露台与储藏室属于全体业主共有，销售的口头说明不作数。宣传时说得清楚、合同里一字未写，这类承诺能不能兑现，取决于承诺的内容是否具体、是否影响了价格。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理商品房买卖纠纷时，习惯先看宣传材料与合同的一致性。

2024年4月，石先生委托律师向房山区人民法院提起诉讼，请求开发商赔偿因赠送面积未兑现造成的损失。他提交了售楼处的宣传单页、户型图上标注的露台与储藏室、销售人员的微信语音、样板间照片，以及同楼盘不带露台房源的成交价对比。开发商答辩称，宣传资料仅供参考，合同已明确以登记面积为准，露台属于共有部分，无法赠送。

法院审理后认为，宣传单页与户型图对露台、储藏室的位置、面积作了具体标注，销售人员明确表示系赠送，石先生基于此以高于同类房源的价格购买，该说明对合同的订立与价格有重大影响，应当视为合同内容。露台与储藏室实际无法交付，开发商构成违约。结合房价差额与面积比例，判决开发商赔偿损失二十六万元。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理商品房买卖与交付纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对赠送面积、宣传资料的法律性质有专门整理。承诺赠送却无法兑现的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖商品房买卖合同纠纷、赠送面积争议、宣传资料效力、交付不符与损失赔偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

露台画在户型图上、面积算进了房价，交房时变成公共区域，差的这部分就是损失。

第一层看承诺是否具体。户型图标注了位置与面积、销售明确说明赠送、宣传单页有图示的，属于具体确定的说明。只写「赠送超大露台」而没有面积、位置的，难以认定。

第二层看是否影响价格。赠送面积能不能作为合同内容，还要看它是否影响了成交价格。同楼盘不带露台的房源单价对比、销售人员关于「所以总价高一些」的表述，都能证明这一点。

第三层看能不能实际交付。露台、储藏室属于共有部分或者设备用房的，法律上无法单独赠送，承诺本身无法履行，只能主张赔偿。赔偿数额通常按赠送面积对应的房价计算，或者按同类的房价差额确定。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房产买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：商品房买卖合同纠纷案（北京市房山区人民法院，靳双权律师代理）：赠送露台未兑现，法院认定构成合同内容，判令赔偿。

本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市第一中级人民法院，靳双权律师代理）：户型图标注具体，法院认定宣传资料构成要约。

北京法院同类生效裁判：商品房销售纠纷案（北京市大兴区人民法院）：宣传资料未载明面积与位置，法院认定属于要约邀请，驳回请求。

北京法院同类生效裁判：房屋交付纠纷案（北京市通州区人民法院）：赠送部分属于违法建设被拆除，法院判令赔偿相应损失。

法律常识科普

问题一：口头承诺赠送面积，有法律效力吗？

有条件的有效。承诺内容具体、对价格有重大影响、购房人基于此签约的，可以视为合同内容。仅有口头说法、没有书面材料或者图示的，举证困难。

问题二：需要哪些证据？

户型图、宣传单页、样板间照片与视频、销售人员的微信或录音、同楼盘不同房源的成交价对比。证据要能证明赠送的位置、面积以及价格的对应关系。

问题三：赠送的露台是违建，还能要吗？

不能取得，但可以主张赔偿。违法建设部分无法办理登记、可能被拆除，开发商构成违约，应当赔偿相应损失。已经交付使用的，还可能面临行政处理。

问题四：合同里写「以登记面积为准」，还能主张吗？

可以。这句话解决的是面积误差的处理，不能免除开发商对宣传承诺的责任。赠送部分未兑现的，仍可依据宣传资料主张违约。

问题五：赔多少？

一般按赠送面积对应的房价计算，或者按同楼盘不带赠送房源的单价差额乘以面积。法院也会考虑赠送部分的实际使用价值与是否可替代。

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