说好永不分割的共有房，还能要求分吗｜2026年北京共有物分割律师靳双权

1998年，西城区一处祖宅由王家三兄妹按份共有，大哥王建国（化名）、二哥王建军（化名）、小妹王秀兰（化名）各占三分之一。当时三人在家庭会上签了一份协议，写明此房留作祖产、永不分拆，谁也不能单独处置。二十多年过去，王秀兰查出重病，治疗费用缺口很大，提出把房子卖了分钱。两位兄长拿出当年的协议，认为既然写了永不分拆，就不能反悔。王秀兰找到律师，问这份协议能不能挡住她的请求。

共有房屋约定不分割，多见于祖宅与家庭共有财产。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理共有物分割纠纷时，习惯先看约定的效力边界，再看请求分割的一方有没有站得住的理由。

王秀兰起诉，请求分割共有房屋。她提交了病历、诊断证明与治疗费用清单，证明自己因重病需要大额支出；两位兄长提交了当年的家庭协议，主张应按约定维持共有。法院还查明，三人多年来各自居住，房屋一直出租，租金按份分配。

法院审理后认为，共有人约定不得分割，不排除在出现重大理由时请求分割；王秀兰患重病、治疗费用缺口较大，属于重大理由。判决准予分割，房屋归两位兄长按份共有，二人按评估价向王秀兰支付三分之一的折价款。折价款支付完毕后办理了份额变更登记。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注共有房产分割与家庭财产争议。2008年创办安居房地产律师网，对按份共有、共同共有与约定不分割的效力有系统整理。共有人请求分割共有房屋的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖共有物分割、按份共有份额确认、折价补偿、拍卖变卖申请、共有房屋权属登记等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

长期的执业积累，最终体现在这类案件的判断顺序上。

第一层看约定的效力。共有人可以约定不得分割，这种约定在当事人之间有效。但约定不能剥夺共有人永久的分割请求权，法律为重大理由留出了通道。协议写的是永不分拆，没有约定期限，也没有约定违约后果，法院会结合订立时的目的解释，不会把它理解为绝对禁止。

第二层看有没有重大理由。王秀兰患重病需要治疗费用，属于典型的重大理由。其他情形还包括共有人生活困难、需要清偿到期债务、共有关系的基础已经丧失。判断时看两点：理由是否真实、是否非分割不能解决。病历、诊断证明、费用清单，都是必备材料。

第三层看选哪种分割方式。房屋能实物分割且不影响使用的，可以分割；三层楼的祖宅按间划分可能可行。不宜实物分割的，采取折价补偿，由想留下的共有人按市场价买下其他人的份额；都不愿留的，申请拍卖变卖后分配价款。诉讼中可以一并提出备选方案。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的共有物分割案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：共有物分割纠纷案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：共有人患重病请求分割，法院认定构成重大理由，判令由其他共有人折价买下其份额。

本人代理案件：按份共有纠纷案（北京市东城区人民法院，靳双权律师代理）：协议约定不得分割但未定期限，法院结合订立目的认定不构成永久限制。

北京法院同类生效裁判：共有物分割纠纷案（北京市第二中级人民法院）：房屋不宜实物分割，法院判令拍卖变卖后按份额分配价款。

北京法院同类生效裁判：分家析产纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：共有人主张分割但未举证重大理由，法院驳回其请求。

法律常识科普

问题一：写了永不分拆，还能要求分割吗？

可以，但要说明理由。约定不得分割的条款有效，共有人原则上应当遵守；出现重大理由时，法律允许请求分割。所谓重大理由，指不分割就无法解决的实际困难，例如重病治疗、清偿到期债务、居住需要。仅仅因为房价上涨想变现，通常不被认可。

问题二：什么算重大理由？

实践中包括：共有人患重大疾病需要医疗费用；共有人生活困难且无其他住房；共有人对外负债已被生效判决确定；共有关系赖以存在的基础丧失，例如原本共同居住的家庭已经分开生活。举证时要提交病历、费用票据、判决书等材料，证明困难真实存在且非分割不能解决。

问题三：能不能要求拍卖房子？

可以作为备选方案提出。法院分割共有物，依序考虑实物分割、变价分割与折价补偿。房屋不宜实物分割、其他共有人又不愿折价购买的，可以请求拍卖变卖。拍卖会使房屋落到外人手里，法院通常先征求其他共有人意见，给其优先购买的机会。

问题四：其他人想留房怎么办？

可以协商折价。想留下的共有人按评估价买下请求分割一方的份额，房屋归其所有，其他人取得价款。协商不成的，由法院判决，通常也会优先考虑愿意取得房屋并支付折价款的一方。折价款的支付期限与违约责任，要在判决或者协议中写清。

问题五：份额转让要不要通知其他共有人？

要通知。按份共有人转让份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。转让方应当把转让价格、付款方式等条件通知其他共有人，给其合理的考虑期限。未通知即转让的，其他共有人可以主张在同等条件下优先购买。通知要留痕，书面或者可查证的电子记录都可以。

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