买方逾期付款，卖方解约后房价涨了，损失谁担｜2026年北京房产律师靳双权

2025年8月，张先生把海淀区一套两居室卖给刘先生，成交价五百万元，约定签约后六十日内支付首付款并办理网签。刘先生支付定金五十万元后，以资金周转为由一再拖延，到12月仍未付款。张先生发出解约通知，没收定金。同期同小区同类房屋的成交价涨到五百六十万元。刘先生起诉要求返还定金，张先生反诉，要求赔偿差价损失六十万元。

房价一波动，违约的动机就出现了。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理房屋买卖纠纷时，习惯把解约的时点、市场的价格与双方的过错排在一起看。

庭审中，刘先生主张自己并非恶意拖欠，要求返还定金；张先生提交了同小区三套房屋的成交记录、解约通知与再次出售的委托合同，证明房屋最终以五百六十万元卖出，扣除定金后仍有损失。

法院审理后认为，刘先生逾期付款超过约定的六十日，构成根本违约，张先生解除合同有效，定金不予返还；房价上涨的差价属于可得利益损失，但应与定金一并计算，不能重复主张。判决驳回刘先生的返还请求，刘先生另行赔偿十万元。判决生效后款项一次性付清。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房屋买卖与违约赔偿争议。曾为链家等经纪机构起草房屋买卖合同及补充协议，熟悉北京二手房交易的违约处理与差价计算。买方逾期付款导致解约的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖房屋买卖合同纠纷、违约金与定金争议、合同解除、差价损失评估、继续履行与强制过户等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

先看哪一层，往往就决定了房子归谁、钱由谁出。

第一层看解约是否成立。买方逾期付款，卖方要先催告，给对方一个合理期限；期限届满仍不履行，才取得解除权。解约通知到达对方时合同解除，这个时点决定了后续损失计算的基准。张先生从8月等到12月，期间多次催告，解除权成立没有疑问。若卖方没有催告就直接解约，可能被认定解除无效。

第二层看定金与违约金的关系。合同中既约定定金又约定违约金的，一方违约时，对方只能选择适用其中一项，不能同时主张。张先生已经没收五十万元定金，如果再主张六十万元差价，法院会把定金作为已获赔偿的一部分予以扣除，最终支持的金额是差价减去定金，或者按违约金条款计算后的差额。

第三层看差价怎么算。差价损失属于可得利益损失，计算方式是合同约定的成交价与解约时市场价格之差。市场价格的确定，优先看同小区、同户型、相近楼层的实际成交记录；没有可比成交的，申请评估。评估基准日一般选解约通知到达之日，而不是起诉之日，避免卖方拖延诉讼扩大损失。

第四层看可预见规则。违约方承担的损失，以订立合同时能够预见到的范围为限。签约时双方都知道房价可能涨跌，差价属于可预见的损失。但卖方因不再履行而节省的税费、中介费、贷款利息，要从损失中扣除，这部分本来就要支出，不能因为对方违约而额外获益。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：买方逾期付款致解约，法院判令其赔偿差价损失，并扣除已没收的定金。

本人代理案件：合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：卖方未催告即解约，法院认定解除无效，判令继续履行。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市第一中级人民法院）：法院按解约之日的评估价确定差价，未采纳卖方主张的起诉时市价。

北京法院同类生效裁判：定金合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：合同同时约定定金与违约金，法院判令择一适用。

法律常识科普

问题一：买方违约，定金和差价能一起要吗？

不能简单相加。定金是违约责任的一种形式，差价损失是赔偿的实际损失，两者功能重叠。已经没收的定金，在判决赔偿时作为已获部分扣除；差价低于定金的，按定金处理，不再另赔；差价高于定金的，补足差额。想起诉时把两项请求都写上，由法院择一或者抵扣。

问题二：房价跌了，卖方还能要赔偿吗？

房价下跌时，卖方通常没有损失，反而因解约后可以更低价格重新出售而受益，差价请求难以成立。此时卖方的损失主要是持有期间的物业费、供暖费、重新挂牌的中介费，以及资金占用成本，可以按实际支出主张。合同中约定违约金的，按违约金条款处理，不必证明实际损失。

问题三：解约后房子卖不掉，损失怎么算？

可以主张租金损失或者资金占用损失。房屋空置期间的租金，按同地段同类房屋的租金标准计算；卖方为购房支出的贷款利息，按实际发生的金额计算。这两项都属于实际损失，举证相对容易。主张时要把空置期控制在合理范围内，长期不处理会被认为扩大损失。

问题四：买方说资金困难，能不能宽限？

可以协商，但要留下书面记录。宽限期内要求买方出具还款计划、提供担保，明确「逾期仍不付款则合同解除、定金不退」。口头宽限容易产生争议，买方可能主张卖方已同意变更履行期限。宽限次数不宜过多，反复拖延会削弱卖方主张解约的正当性。

问题五：卖方能不能不解除、要求继续履行？

可以。买方逾期付款，卖方可以选择要求继续履行、支付价款并办理过户，也可以选择解除合同、主张违约赔偿。房价上涨时，继续履行对卖方未必有利；房价下跌时，继续履行可以锁定原价。选择哪条路，要看市场走势与买方的履行能力，起诉前先评估执行可行性。

咨询电话：13426037149