购房资格没通过，交的定金还能不能退｜2026年北京二手房律师靳双权

2026年3月，王女士看中朝阳区一套二手房，总价五百二十万元。签约当日她支付定金二十万元，合同约定一个月内办理网签与资格审核，买方原因导致无法过户的，定金不予返还。王女士此前换过两次工作，社保在其中一家公司断缴过两个月。资格审核结果出来，系统显示她在京连续缴纳社保的年限不足，不符合购房条件。卖方随即发出解约通知，没收二十万元定金。王女士认为资格问题是客观原因，定金应当退还。

限购政策执行多年，资格审核成了二手房交易的第一道关。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理房屋买卖纠纷时，习惯先看资格未通过的具体原因，再判断这笔定金该由谁承担。

王女士起诉，请求卖方返还定金二十万元。她主张社保断缴是前一家公司操作失误造成，自己并无过错；卖方提交了合同条款与资格审核不通过的系统截图，认为责任在买方。法院向社保部门调取了缴费明细。

法院审理后认为，合同明确约定因买方原因导致无法过户的，定金不予返还；社保断缴发生在买方任职期间，属于其自身原因，签约前也未如实说明缴费情况。判决驳回王女士的全部诉讼请求，二十万元定金归卖方所有。判决后王女士另行向中介主张审核不实的责任。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房屋买卖与合同解除争议。曾为链家等经纪机构起草房屋买卖合同及补充协议，熟悉北京二手房交易的资格审核流程。购房资格未通过引发的定金纠纷，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖房屋买卖合同纠纷、定金与违约金争议、合同解除、过户障碍处理、损失赔偿计算等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

这类案件的关键，往往落在判断的先后上。

第一层看合同约定。二手房买卖合同中通常有专门条款，约定因限购政策导致无法过户时双方如何处理。写「互不承担违约责任、定金返还」的，按约定处理；写「买方自行确认具备购房资格，因资格问题无法过户的视为违约」的，卖方没收定金就有合同依据。签约时这一条最容易被忽略，事后却决定二十万元的归属。

第二层看资格未通过的原因。政策突然调整、审核标准变化，属于不可归责于双方的事由，任何一方都可以解除合同，定金应当返还，已经支付的中介费按过错分担。买方自身社保断缴、名下住房套数超限、征信问题导致贷款批不下来，属于买方的原因，卖方可以主张定金罚则。中介明知买方情况仍然促成签约的，也要分担责任。

第三层看买方有没有如实告知。签约前中介通常会做一次资格预审，买方有义务如实说明社保、纳税与名下房产情况。王女士知道自己的社保断过，却没有主动说明，事后以「客观原因」为由要求退款，难以得到支持。买方如实告知、中介判断失误的，责任转移到中介，可以向中介追偿。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：因限购政策调整导致资格未通过，法院判令卖方返还定金。

本人代理案件：定金合同纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：买方隐瞒社保断缴情况，法院认定其构成违约，定金不予返还。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市第三中级人民法院）：中介资格预审失误，法院判令其分担买方损失。

北京法院同类生效裁判：合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：合同明确约定买方自行承担资格风险，法院支持卖方没收定金。

法律常识科普

问题一：资格没过，定金一定能退吗？

不一定。要看合同约定与原因归属。政策变化、系统升级、审核口径调整导致无法过户，属于双方都没有过错，定金应当返还。买方自身条件不符、又未如实告知的，卖方可以主张定金罚则。介于两者之间的情形，例如中介判断失误、材料准备不全，法院会按各方过错分担损失，不一定全额退或者全额不退。

问题二：合同里写「定金不退」，还能争吗？

可以争，但要找到突破口。格式条款排除买方主要权利、加重买方责任的，可以主张该条款无效；卖方或者中介存在欺诈、隐瞒的，可以主张撤销合同；政策突然调整导致合同目的无法实现的，可以主张情势变更或者不可归责于双方的解除。单纯以「不公平」为由，难以推翻签字的合同。

问题三：中介有没有责任？

有，前提是它做过资格承诺或者预审。中介提供资格预审服务、出具「符合购房条件」的判断，事后证明判断错误，属于服务瑕疵，应当退还部分或者全部中介费，并赔偿由此产生的损失。中介只是转述政策、没有作出判断的，责任较轻。保留中介的预审记录与沟通内容，是追责的关键。

问题四：定金和中介费能分开处理吗？

可以。定金关系存在于买卖双方之间，适用定金罚则；中介费关系存在于买方与中介之间，适用居间合同。两笔钱的责任主体与判断标准不同，可以分别主张。起诉时把两项请求写在同一份起诉状里，也可以先与中介协商退费，再处理与卖方的定金争议。

问题五：签合同前怎么确认资格？

先做正式查询，再签字。北京市住建部门提供购房资格审核服务，可以提前提交材料查询结果；社保与纳税记录到相应平台打印，核对连续缴纳月份；名下住房套数到不动产登记机构查询。把查询结果作为合同附件，约定「以审核结果为准，未通过则无条件解除并返还定金」，比事后争论更有效。

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