中介说包过户，结果过不了，能不能找中介赔｜2026年北京房屋买卖律师靳双权

2025年，李先生通过一家中介公司看中一套央产房，总价六百八十万元。签约前李先生问过能否顺利过户，中介的业务员在微信里回复「放心，我们包过户，办不下来退你中介费」。李先生据此签了买卖合同，支付定金二十万元、中介费十三万六千元。两个月后，原产权单位出具意见，认为该房屋不符合上市交易条件，不予盖章，过户无法办理。李先生要求中介赔偿，中介称自己只提供居间服务，过户能否办成取决于产权单位，与中介无关。

二手房交易环节多，中介的一句话往往决定买方敢不敢签约。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理房屋买卖纠纷时，习惯先看中介承诺的具体内容，再判断它属于居间服务还是独立担保。

李先生起诉，请求解除买卖合同、返还定金二十万元，并要求中介退还中介费、赔偿损失。他提交了聊天记录、中介费发票与产权单位出具的书面意见。中介辩称业务员的表述属于个人承诺，公司只承担居间义务；卖方则称自己也不清楚上市条件。

法院审理后认为，房屋不符合上市交易条件，合同目的无法实现，应予解除；中介业务员就过户作出的承诺属于职务行为，中介未尽核实义务，应承担相应责任。判决解除合同，卖方返还定金二十万元，中介退还中介费十三万六千元并赔偿五万元。款项在判决生效后一个月内付清。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房屋买卖与居间合同争议。曾为链家等经纪机构起草房屋买卖合同及补充协议，熟悉北京二手房交易的流程与惯例。中介承诺包过户未兑现引发的赔偿争议，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷、定金与违约金争议、过户障碍处理、损失赔偿计算等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

同样的材料，判断的次序不同，结论可能完全相反。

第一层看承诺的性质。居间人的基本义务是如实报告订立合同的机会与相关情况，促成交易后收取报酬。业务员在微信中明确表示「包过户、办不下来退中介费」，超出了居间服务的范围，构成对交易结果的承诺。这项承诺一经作出，就成为合同内容，未兑现即构成违约。

第二层看中介有没有隐瞒。央产房上市需要原产权单位同意，这是行业内的常识。中介在承接业务时应当核实房屋性质、是否取得上市许可，未核实就对外承诺，属于未尽审查义务。明知房屋不能上市仍然促成签约、收取中介费的，属于故意隐瞒重要事实，委托人可以要求返还中介费并赔偿损失。

第三层看损失的范围。李先生可以主张定金损失、中介费返还、为购房支出的评估费与贷款手续费，以及房屋差价损失。差价损失的计算，通常以签约时的约定价与同地段同类房屋当前市场价的差额为准，需要评估报告或者同期成交记录支撑。房屋价格上涨时，这项损失可能远超定金。

第四层看卖方的责任。过户不能的原因在于产权单位不同意，卖方是否承担责任，要看合同中如何约定。卖方明知房屋不能上市仍然出售的，构成违约，应当双倍返还定金或者赔偿损失；卖方也不知情、且合同约定「因政策或者产权单位原因无法过户的，双方互不承担违约责任」的，只能各自承担已支出的费用。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：居间合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：中介书面承诺包过户未兑现，法院判令返还中介费并赔偿定金损失。

本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：卖方隐瞒房屋不能上市，法院判令双倍返还定金并赔偿差价损失。

北京法院同类生效裁判：居间合同纠纷案（北京市第三中级人民法院）：中介已尽核实与告知义务，法院未支持买方的赔偿请求。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：合同约定政策原因互不担责，法院判令卖方返还定金、双方各自承担费用。

法律常识科普

问题一：中介口头说包过户，算不算数？

口头承诺同样可以构成合同内容，难点在举证。业务员在门店面谈时的承诺，如果没有录音、没有书面记录，事后很难证明。微信、短信、带公司抬头的承诺书，证明力明显更强。李先生保留了微信记录，且业务员使用的是公司工作号，可以直接指向中介公司。

问题二：中介说只负责介绍，不担保过户，怎么办？

看它收了多少费、做了哪些事。中介收取的是居间报酬，通常包含房源核验、带看、协助签约、协助办理贷款与过户。收了全程服务费却只做介绍，属于服务内容与收费不匹配。合同中列明的服务项目，就是它的义务清单，逐项对照哪些没做，比争论「有没有承诺」更有效。

问题三：中介费和定金能一起要回来吗？

可以分别主张。中介费基于居间合同，交易未成且中介存在过错或者承诺未兑现的，应当返还；定金基于买卖合同，卖方违约的适用定金罚则。两笔钱的责任主体不同，起诉时把中介与卖方列为共同被告，或者分别起诉，按各自的责任范围承担。

问题四：房价涨了，差价损失能不能要？

可以主张，但要有依据。差价损失属于可得利益损失，需要证明如果交易正常完成，买方本可以取得房屋。举证方式是提交同小区、同户型在相近时点的成交记录，或者申请评估。法院在确定数额时，会扣除买方因未购房而节省的税费、贷款利息等成本，不会按差额全额支持。

问题五：签合同前怎么避免这类问题？

把关键条件写进合同，并设退出机制。央产房、经济适用房、限价房等特殊性质房屋，签约前要求卖方提供上市许可或者产权单位意见；合同中写明「因房屋不能上市交易导致无法过户的，卖方双倍返还定金，中介退还全部费用」；中介的承诺要求写入居间合同，由公司盖章，不只听业务员口头表态。

咨询电话：13426037149