房产律师——借名购买两限房被法院确认合同无效
来源：未知 作者：未知 时间：2021-02-26
一、原告诉称：
原告张某、刘某诉称：被告系原告姨夫，二原告于2011年5月23日与被告签订《房屋转让协议书》，约定将位于北京市301室的房屋所有权无偿转让给二原告。上述房屋是被告于2009年4月21日购买，限价商品住房，房款403894元。虽然协议书约定无偿转让，但实际上已经支付了全部房款。并交付后装修居住至今。现已经过户条件，但被告拒绝。为此请求判令：1、被告协助原告将位于301室房屋过户原告。
二、被告周某辩称：
不同意原告的诉讼请求，
1、协议无效。被告未向二原告支付任何房屋转让价款，名为房屋转让，但实质为借名买房。经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，因而对其购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房侵犯了城市低收入住房困难家庭社会公共利益而无效。
2、购房合同系2009年4月21日签订，在2008年11月（含）之后，因此无效。
3、房屋转让协议书中甲方签字并非被告周某所签，当时签订协议时立新村并不在场，对于签订协议之事也不知情。协议中约定将涉案房屋无偿转让给二原告已经损害了被告的利益，该合同应属无效。被告亦提起反诉，请求法院依法判令：确认2011年5月23日签订的《房屋转让协议书》无效；
三、法院查明：
2009年4月21日，被告周某与开发公司《商品房预售合同（限价商品房）》，约定由周某购买开发公司建设的位于通州区开发室房屋，限价商品房，房屋成交价格为403894元，其中首付款123894元，其余购房款贷款。首付款由原告张某支付，贷款由张某偿还，现已全部清偿完毕。2010年11月11日，开发公司房屋，张某装修并入住。
2011年5月23日，原告与被告签订《房屋转让协议书》约定：“1、甲方愿将名下位于601号住房无偿转让给乙方，所述住房相关的全部权利义务均由乙方继受。2、甲方在取得所述住房的房屋权属证书五年后的三个月内，应将所述住房的产权过户给乙方。3、如果国家现行政策、规定改变，导致在所述住房的房屋权属证书五年后不能将产权人变更为乙方，甲方不得解除合同，应允许乙方在所述摇号所得住房内继续永久居住，并在国家政策、规定允许变更产权人后立即将所述摇号所得住房的产权过户给乙方。4、所述住房的所有费用（包括首付款、每月贷款等相关费用）均由乙方实际偿付。5、乙方自2009年6月25日起，在每月还款日（25日）前将当月需要偿付银行贷款的款项按时、足额转入甲方公积金银行卡中……”该协议书底部落款处“周某”三字系李某代签。
本案审理中，原告张某、刘某称2009年购买XXX室时曾与被告周某、第三人李某口头协商一致，由张某、刘某以周某名义购买该房屋，交纳购房款等全部相关费用，并由二人实际居住使用，待符合过户条件时将房屋过户至二人名下。后为将口头协议内容落实，于2011年5月23日签订上述协议书，协议书所载内容与口头协商内容一致。被告周某认可房屋由原告出资购买并居住但否认存在五年后过户给原告的约定，称当时没有约定细节。同时主张因协议书中“周某”三字系配偶代签，本人并不知情，要求确认协议书无效，不认可证明目的。
四、法院判决如下：1、驳回原告（反诉被告）张某、刘某的全部诉讼请求；2、驳回被告（反诉原告）周某的全部反诉请求。
五、房产律师靳双权：
借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的行为。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。政策性保障房包括经济适用住房、两限房等。夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
本案中，被告周某以不知情为由要求确认《房屋转让协议书》无效，但购房首付款由原告张某交纳、贷款亦由张某偿还，自交付之日起即由张某、刘某占有、使用，结合双方谈话录音之内容，双方于2009年购买时存在五年之后过户的约定应为属实，协议书之签字虽系第三人所签，但原告张某、刘某有理由相信第三人之签字系夫妻双方共同意思表示，被告周某据此主张该协议书无效，无相应法律依据。
本案中，购房合同虽由周某与开发公司签订，原告张某出资购买并清偿全部贷款，由张某、刘某实际居住使用，以及双方亦签订《房屋转让协议书》一份，约定待符合过户条件时将房屋过户至张某、刘某名下，符合借名买房的相应要件。故，原告张某、刘某与被告周某之间系借名买房行为。但因系政策性保障住房中的限价房，且该房屋原购房合同系2009年签订，原告张某、刘某要求被告周某将过户至其名下的主张不予支持。
至于被告周某庭审中提出的《房屋转让协议书》违反政府关于政策性保障房限制交易规定应为无效的主张，本院认为，首先该协议并非在限制交易期内买卖政策性保障房，而只是在借名买房合意下对办理XXX室所有权转移登记的约定；其次，原告依该协议要求办理所有权转移登记，本院虽不予支持，但此为履行不能，并非协议无效。被告此项主张，无法律依据，不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】