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如何确定借名买房及其补充协议的法律效力?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-14 17:27

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  杨某、梁某诉称:我们的儿子杨某乙与宋某的女儿刘某于2005年8月8日登记结婚,于2014年12月经法院调解离婚。在杨某乙和刘某婚姻关系存续期间,为使双方生活更便利,杨某乙和刘某之父刘某乙分别申请两限房,并分别顺利通过申购审核。后因杨某乙申请的两限房地址偏远,经我们、杨某乙、刘某及刘某乙和宋某协商,放弃杨某乙申购的两限房,保留以刘某乙名义申请的两限房指标即北京市某区某房屋,并商定该房屋由我们出资,由刘某乙以自己的名义参加房屋的合同签订、办理公积金等事宜,且等房屋满5年后将产权人变更到我们名下。后刘某乙作为购房人与开发商签订了《商品房预售合同》,并办理了贷款和入住等事宜,但相关购房费用由我们支付。同时为方便杨某乙和刘某上班、生活,经协商后,我们将自己名下的位于朝阳的房子给杨某乙和刘某居住,我们则住在通州女儿周某和女婿王某的房屋内,周某和王某住到刘某乙申请的两限房内。2012年6月,刘某乙去世,而杨某乙和刘某也于2014年12月经法院调解离婚。之后刘某通过公证将原本登记在刘某乙名下的两限房过户至宋某个人名下。为维护我们的合法权益,故诉至法院,请求判令:1、宋某偿还我们支付的购房款、公积金贷款、担保服务费、公共维修资金、测绘费、房屋登记费、印花税、契税、代办产权费共计400668元;2、宋某给付我房屋升值折价款;3、由宋某承担诉讼费用。

  2、被告辩称

  宋某辩称:我不同意杨某、梁某的全部诉讼请求,本案所涉两限房是我爱人刘某乙申请,因当时杨某、梁某的儿子杨某乙和我女儿刘某是夫妻关系,而刘某乙病重,所以授权杨某乙去代办相应购房手续,其代办后的相关购房票据没有还给我。因此,两限房是我和刘某乙出资购买的,并非由杨某、梁某出资。所以,我请求法院驳回杨某、梁某的全部诉讼请求。

  二、法院查明

  杨某与梁某系夫妻关系,杨某乙系二人之子,周某、王某系二人之女、女婿。宋某与刘某乙系夫妻关系,刘某系二人之女,刘某乙于2012年去世。杨某乙与刘某于2005年8月登记结婚,于2014年12月经法院调解离婚。

  2008年11月17日,刘某乙(买受人)与北京某公司签订《北京市商品房预售合同(限价商品住房)》(以下简称《商品房预售合同》),约定由刘某乙购买位于北京市某区某房屋(以下简称某房屋),成交价为377641元,付款方式为公积金贷款。2011年2月,刘某乙取得某房屋所有权证,产权登记为刘某乙与宋某按份共有。刘某乙去世后,宋某通过公证方式继承了某房屋中刘某乙的产权份额,并于2014年12月18日取得了某房屋的房屋所有权证,产权人登记为宋某个人。

  庭审中,杨某、梁某主张实际支付了某房屋的购房款首付款177641.94元、公积金贷款200000元、担保服务费1010元、第一笔公积金贷款还款1500元、公共维修资金12200元、测绘60元、房屋登记费用40元、产证印花5元、面积增加而补交购房款3598.6元、契税3812.41元、代办产权费800元,并主张出资来源于梁某的定期存款、借款,并由杨某乙具体办理支出事宜。就其主张,杨某、梁某向本院提交了梁某的中国工商银行的定期存单16张、杨某乙名下在中国建设银行的账号(尾号为****)的银行流水及购房票据8张。宋某对此不认可,并主张相关购房票据由杨某、梁某持有系因刘某乙曾委托杨某乙办理相关购房手续,相应购房费用均由其和刘某乙支付,资金来源于其姐姐宋某乙的资助。就其主张,宋某向本院提交了经北京市某公证处公证的由刘某乙于2009年4月17日出具的《委托书》及宋某乙名下在中国工商银行的账号(尾号为****)的银行流水,其中《委托书》的内容为:“本人身体有病,行动不便,现委托受托人全权代表本人办理位于某区某房屋如下事宜及相关事项:1、购房款及相关费用的缴纳;2、发票和收据的领取;3、估算、入住手续的办理,结算、入住文件的签收;4、验收房屋、钥匙的交接;5、与物业公司所有手续的办理;6、《房屋所有权证》的领取;7、办理房屋物业的相关管理事宜。受托人在其权限范围内所签署的一切文件,本人均予以承认,本委托至委托事项办完为止,受托人无权转委托。”杨某、梁某对《委托书》的真实性予以认可,对宋某乙的账号流水的关联性不予认可。

  经查,梁某分别在2008年3月26日至2009年4月6日期间共提取定期存单16笔,存单本金金额共计为335100元。

  另查,某房屋购房款共4笔:第一笔为127641.94元,发生时间为2008年11月17日,第二笔为50000元,发生时间为2008年12月4日,第三笔为200000元,发生时间为2009年2月23日,第四笔为3598.6元,发生时间为2009年3月28日;某房屋公共维修资金为12200元、代办产权费为800元、契税为3812.41元、担保服务费为1010元、产证印花税为5元、测绘费为60元、房屋登记费为40元。

  另查,杨某乙名下尾号为****的账号在2008年11月17日消费金额为127641.94元,在2008年12月2日自杨长玲账户转账存入30000元,在2008年12月4日消费金额为50000元,在2009年4月22日向刘某乙账户(尾号为7296)转账支出200000元。

  另查,某房屋以刘某乙名义申请了公积金贷款,金额为200000元,放款日期为2009年2月13日,且该公积金贷款已于2009年5月13日结清。

  庭审中,杨某、梁某主张以现金方式支付了首期公积金贷款,但未就此向本院提交相应证据。

  庭审中,某证人出庭,当庭陈述相关借款事宜。宋某对上述证人证言均不予认可。庭审中,宋某乙亦以证人身份出庭。杨某、梁某对该证人证言亦不予认可。经询问,宋某乙当庭陈述其将工资卡交给宋某使用系为了资助宋某买房养老,但其不清楚宋某提取款项后的具体用途。

  另庭审中,杨某、梁某主张之所以出资系基于双方及双方子女的共同口头协商一致,即借用刘某乙的名义购买某房屋,然后待该房屋具备过户条件时,将房屋过户至其名下,且在某房屋交付后,双方还对房屋的居住问题进行了协商,即杨某乙、刘某居住在杨某、梁某位于朝阳的房屋,杨某、梁某居住在周某、王某位于通州的房屋,某房屋则由周某、王某居住使用。宋某对此予以否认。另查,某房屋现不具备上市交易条件,且某房屋现由周某、王某居住使用。

  三、法院判决

  1.宋某于本判决生效后三十日内向杨某、梁某返还人民币三十九万九千一百六十七元九角五分;

  2.驳回杨某、梁某的其他诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。

  本案中,关于某房屋出资一节。可以认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因杨某、梁某及宋某均主张各自系某房屋的实际出资者,则杨某、梁某及宋某作为主张方,各自均对此负有举证义务。根据杨某、梁某提交的相关证据,可以确认杨某、梁某持有某房屋的购房款、契税、公共维修资金等购房票据原件,且杨某乙的相关账户的资金支出情况亦与某房屋的购房首付款支付、公积金贷款清偿情况相符,而宋某对此仅提交了宋某乙名下的账户明细,即便宋某乙名下的账户实际由宋某使用,但该账户明细不足以证明宋某乙对该账户资金的实际使用情况。因此,杨某、梁某提交的证据的证明力显然大于宋某提交的证据,故对杨某、梁某的主张予以采信,对宋某的主张不予采信,并根据杨某、梁某所提交的证据,认定杨某、梁某实际支付了某房屋的购房款首付款177641.94元、公积金贷款200000元、担保服务费1010元、公共维修资金12200元、测绘60元、房屋登记费用40元、产证印花5元、面积增加而补交购房款3598.6元、契税3812.41元、代办产权费800元。而关于第一笔公积金贷款还款1500元,杨某、梁某未就此向法院提交相应证据,无法予以认定。

  其次,关于某房屋出资款是否应当返还一节。可以认为:当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。杨某、梁某虽未就其借名购房一节提交相应证据,但基于杨某、梁某之子杨某乙与宋某之女刘某在某房屋购买时系夫妻关系,且某房屋在交付后实际由周某、王某居住使用等相关事实,杨某、梁某所述的出资理由符合生活常理。现杨某乙与刘某已离婚,杨某、梁某显然丧失了原有的家庭共同体的出资基础,同时基于某房屋为两限房,且尚未具备上市交易条件,杨某、梁某对某房屋的出资也无法通过占有某房屋的产权份额来予以转化,因此,宋某现作为某房屋的单独获益方,基于公平原则,应当向杨某、梁某返还相应出资款。

  第三,关于某房屋增值是否需要支付一节,如前所述,某房屋尚未具备上市交易条件,且杨某、梁某亦无充分证据证明其系借名购房,故对于杨某、梁某要求宋某支付某房屋增值部分折价款的诉讼请求,应当不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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