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借名购买房屋,因现无购房资格,要求过户被驳回

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-25 18:04

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  王友珍诉称:王友珍与杨银平系夫妻关系,二人共生育二子,即长子杨国柱,次子杨家柱。杨国柱与刘丹系夫妻关系,二人共生育一女即杨小溪。2003年前后,王友珍欲购置商品房,但因年龄限制未获准银行按揭贷款,因此王友珍只能通过两个儿子的名义申请贷款购房。2003年9月24日,王友珍以两个儿子的名义,与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,购买武夷花园房屋一套,该房屋建筑面积88.36平方米,房款总计295462元。

  合同签订后,王友珍实际交纳了标的物房屋首付款95462元以及各项税费及物业费,购房贷款200000元全部由王友珍按月偿还,截止到2013年底已经全部还清。2004年11月12日,杨国柱、杨家柱取得房屋所有权证及房屋共有权证,两个产权证自取得之日至今一直在王友珍手中。王友珍认为无论购房定金、首付款、入住时交纳的各项费用以及后续的还贷、房屋装修、购置家电家具等支出均由王友珍负担。购房之日起房屋一直由王友珍和老伴居住。因此,王友珍与两个儿子之间实为借名买房的法律关系,王友珍应为标的房屋的实际所有权人。杨银平、杨家柱、刘丹、杨小溪无权对标的物主张权利。

  根据相关法律及司法意见请求人民法院确认王友珍对标的房屋享有所有权,并判令刘丹、杨小溪、杨银平、杨家柱协助王友珍完成房屋的过户手续。现请求法院判令:依法确认王友珍对位于北京市顺义区302号房屋拥有二分之一的所有权;刘丹、杨小溪、杨银平、杨家柱协助王友珍将位于顺义区302号房屋二分之一的所有权过户至王友珍名下;刘丹、杨小溪、杨银平、杨家柱承担本案诉讼费。

  2、被告辩称

  刘丹、杨小溪辩称,不同意王友珍的全部诉讼请求,房屋系杨国柱与杨家柱共同购买,而非王友珍所述的借名买房,故不同意王友珍的诉讼请求。

  杨银平、杨家柱辩称,同意王友珍的诉讼请求。

  二、法院查明

  杨国柱于2012年8月23日死亡。

  2003年9月24日,杨国柱、杨家柱(买受人)与房地产开发公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》。2004年11月12日杨家柱、杨国柱取得房屋所有权证(二人共有份额各为二分之一)。2003年8月24日,房地产开发公司开具500元的发票。2003年9月1日,房地产开发公司开具9500元的发票。2003年9月24日,房地产开发公司开具85462元的发票。2003年10月31日,房地产开发公司开具202802元的发票。上述发票付款人处均为杨国柱、杨家柱。2003年9月24日,杨家柱(甲方)与中国银行北京分行(乙方)签订《楼宇按揭担保借款合同》,约定:甲方向乙方借款20万元。现上述借款已偿还。后房屋一直由王友珍、杨银平夫妇居住,并由其装修并交纳物业费、供暖费等其他费用。现王友珍不具有北京市购房资格。

  王友珍称房屋首付款及贷款均系其支付,并提供了银行明细予以证明。根据王友珍提供的银行交易明细显示,其中王友珍名下账户2003年9月8日支出13万元。2003年9月8日入账13万元,并于2003年9月23日支出10万元。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回王友珍的全部诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  公民、法人的合法的民事权益受法律保护。依法成立的合同,受法律保护。本案争议的焦点为王友珍与杨国柱、杨家柱就房屋是否形成借名买房关系。

  本案的首要问题在于在没有借名约定书面证据的情形下,如何确定出资人是否具有购买房屋的真实意思表示。本案中,王友珍虽未提供直接证据证明借名买房关系的存在,但考虑到双方存在近亲属关系,因此不能简单以双方没有书面形式的借名约定就简单否认借名关系,而应当综合各方当事人陈述、全案证据及案情予以综合判定。

  首先从客观行为上看,本案中王友珍就其所主张的全部房款及相关税费均由其实际出资缴付的事实向法院提供了银行转款记录、证人证言等证据予以证实,根据银行转款记录的内容同时结合本案中当事人的陈述王友珍所提供的证据能够反映出其每月偿还贷款的事实。另,从王友珍所提供的银行转款记录、取款记录并结合支付购房款的时间以及购房款的数额上分析,王友珍所主张的支付购房款的首付款的事实具有较高的盖然性。

  刘丹、杨小溪对此虽予以否认,并表示首付款由杨国柱支付,但并未就其所主张的款项来源提供证据予以证实,且在由谁交款一节前后陈述不一,故法院难以采信。而本案房屋虽登记在杨国柱、杨家柱名下,但自房屋交付后,由王友珍装修入住使用已经超过多年。王友珍显然系以所有的目的占有、居住、使用房屋,符合房屋实际购买人的外在特征。从主观动机上看,王友珍年龄较大,银行方面不予批准其办理购房按揭贷款,王友珍显然有借杨国柱、杨家柱的资格购买房屋的动机。

  综上,根据已查明的事实,结合日常生活情理,综合考虑房屋由王友珍购买、装修、居住使用、王友珍对借名买房具有合理解释等情况,法院采信王友珍关于其与杨国柱、杨家柱之间存在借名买房的约定的主张。但对王友珍要求确认房屋所有权并办理过户的诉讼请求,因其不具备北京市购房资格,故对其该项诉讼请求,法院不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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