房产拆迁与交易——签订交易合同的房产遇拆迁，能否要求解除交易？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告诉称：2006年11月16日，二原告与二被告签订《房屋买卖协议》，约定二原告将位于北京市某某区某某村XXX号的房屋和院落卖给被告。该院东西长13.5米，南北长15米，占地面积202.5平方米，其中建筑占地面积162平方米，建有房屋13间，房屋和配套设施作价24万元。协议签订后，二被告给付二原告房款24万元。二原告将上述房屋和院落交给二被告。由于二被告是城镇居民，不是双方买卖房屋所在地北京市某某区某某乡某某村村集体组织成员，根据国家相关法律法规和政策规定，双方之间的房屋买卖合同是无效的。现请求法院确认二原告与二被告于2006年11月16日签订的《房屋买卖协议》无效；判令二被告将位于北京市某某区某某乡某某村XXX号的宅基地及北房十三间返还给二原告。
 
被告辩称
被告辩称：原告作为涉案房屋的出卖人，在出卖房屋时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担全部责任；原告与被告在2006年11月16日签订的《房屋买卖协议》中明确约定“如遇拆迁、变动，原告必须保证协助二被告办理全部的拆迁手续及一切事宜，并保证该房产的拆迁款全部归被告所有，并协助被告得到该房产的拆迁款。”还约定“房产成交后，双方永不反悔。”原告在此协议已经实际履行多年的情况下，现遇拆迁便完全不遵守双方《房屋买卖协议》中明确约定的条款内容，违背诚实信用原则，企图达到其非法侵占二被告合法权益、经济利益的目的；被告在购买涉案房屋后多年来不断对房屋进行添附修缮使之达到理想的居住条件，在此过程中，被告对涉案房屋投注了大量的人力、物力、财力和心血。现在二原告以诉讼方式妄想抢夺已经属于被告的合法财产，原告的行为使二被告的信赖利益受到严重损失。
 
二．法院查明
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年12月15日，陈某一提交的《村民建房申请书》经北京市某某区某某乡人民政府、北京市某某区某某乡人民政府某某村村民委员会批准，批准用地面积202.5平方米，其中建筑面积162平方米，房屋间数4间，东西宽13.5米，南北长15米。
2006年11月16日，二原告与二被告乙方签订《房屋买卖协议》，约定：“一、房产的基本情况：某某村：东西长13.5米，南北长15米，房屋十三间，占地面积202.5平方米。其中建筑占地面积162平方米。二、此房产及配套设施共计作价人民币贰拾肆万元整，四、乙方在享有该房产所有权期间，甲方须协助乙方办理一切有关事宜，乙方有权转让所有权，甲方须无条件协助办理。五、如遇拆迁、变动，甲方必须保证协助乙方办理全部的拆迁手续及一切事宜，并保证该房产拆迁款全部归乙方所有，并协助乙方得到该房产拆迁款。六、房产成交后，甲乙双方永不反悔，乙方有违法乱纪之事，甲方概不负责。”
2006年11月17日，二原告收到二被告的购房款24万元。庭审中，二原告、二被告共同确认《房屋买卖协议》中的北房十三间未翻建，二被告称对上述房屋进行过修缮，二原告称对此不清楚。涉案房屋目前由二被告占有使用。二原告称涉案院落现门牌号为某某乡某某村XXX号，二被告称不清楚。
 
三．法院判决
一、原告陈某一、原告陈某二与被告王某三、被告王某四于二〇〇六年十一月十六日签订的《房屋买卖协议》无效；
二、被告王某三、被告王某四于本判决生效之日起三十日内将位于北京市某某区某某乡某某村XXX号北房十三间及宅基地返还原告陈某一、原告陈某二。
 
四．律师点评
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案二原告、二被告签订的《房屋买卖协议》买卖的标的物为房屋及院落、宅基地使用权。二被告非北京市某某区某某乡某某村村集体经济组织成员，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，《房屋买卖协议》应属无效。
故本院对二原告请求确认与二被告于2006年11月16日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求予以支持。根据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，二原告要求二被告返还《房屋买卖协议》中的房屋十三间及宅基地的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。