房产交易合同——不能履行合同目的，是否可以单方解除合同？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告金某一诉称：2017年4月11日，原告通过某某市某某房地产经纪有限责任公司购买二被告位于某某市某某区某某街XX1号，房屋产权人为陈某六，面积为60.87平方米的住宅楼房一套。双方签订了《房地产买卖合同》，成交价为1350000元。同日，原告向某某市某某房地产经纪有限责任公司工作人员陈某五缴纳了120000元买房定金。《房地产买卖合同》签订后，二被告以房价低，要求再增加10万元卖房款为由，拒绝履行《房地产买卖合同》。由于被告拒不履行《房地产买卖合同》，当地房价现已涨价，给原告造成了损失。现请求法院请求依法判决二被告双倍返还原告购房定金240000元；请求依法判决被告补偿原告经济损失；
 
被告辩称
被告金某二辩称：原告是基于双方买卖合同有效的基础上提出的诉讼请求，我们认为该买卖合同本身不具备有效性，原告诉讼请求缺乏法律依据。被告否认原告诉状中所述的拒绝履行买卖合同的事实，事实上是签订房地产买卖合同后，原告也没有按照约定履行，因此原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。
 
某某公司辩称：2017年签订了合同，当初双方签订合同后，都同意将定金暂时放在中介公司，在沟通过程中买方、卖方要求协商，我们不太清楚为什么让我们承担定金的赔偿责任，中介合同已经履行了。
 
二．法院查明
本院经审理认定事实如下：2017年4月11日，原告金某一与被告金某二、陈某三，被告某某公司签订《某某市某某房地产经纪有限责任公司房地产买卖合同》，合同约定：第一条、买方金某一愿意委托某某地产都市华庭店以下条件购买卖方座落于某某区某某街XX1号房地产，买方对该房屋情况已进行了实地勘察和充分了解。第二条、经买卖双方协商一致，该房地产成交总价人民币1350000元整，建筑面积60.87平方米。第三条、付款方式，为一次性付款。第四条、税费承担，税费其他约定：买方、卖方一家一半出税费包括契税、个税、土地出让金都平摊。第六条、房地产租约现状2、该房地产之上存有租约，买卖双方经协商一致按下述第（2）种方式处理租赁合同，卖方须于该房地产交付买方使用前解除原租赁合同，买方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。第七条、房屋设施及装修约定固定装修。
第八条、定金支付1、买方同意于签订本合同时，支付定金人民币120000元。第九条、房地产交付1、卖方拿到首付款或全额房款前，负责结清该房屋的一切费用，由某某地产代为保管，交屋完毕结清费用后无息转给卖方：卖方未按本合同约定将屋内设施、装修交付买方，买方有权定价后从保证金中扣除；2、卖方应当于收到全款叁日内将房地产交付买方。第十条、该房屋户口情况约定为空户。第十一条、服务佣金的交付：买卖双方于本合同签订之日应向某某地产支付佣金，卖方支付该房屋交易总价款1%的佣金，买方支付该房屋交易总价款1.5%的佣金。应由卖方支付的服务佣金，卖方同意从给付的定金中直接交付。如未支付佣金某某房地产有权拒绝办理房屋交易的相关手续，由此产生的后果由违约方承担。在本合同签订之后，如卖方悔约不向买方出售房屋或买方悔约不购卖方出让的房屋，某某房地产已收取的服务佣金均不再返还。
 
三．法院判决
一、被告某某市某某房地产经纪有限责任公司于本判决生效后七日内向原告金某一返还定金120000元；
二、被告陈某三向原告金某一支付定金损失120000元；
 
四．律师点评
原告金某一与被告陈某三、金某二、某某公司签订的《房地产买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第十二条规定，是原、被告真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规的禁止性规定，应受法律保护，原告金某一依据合同约定交付定金120000元，并由居间方某某公司代为保管，该《房地产买卖合同》已部分履行，对原、被告均有约束力，被告陈某三依据公证书遗嘱继承案涉某某区某某街XX1号房屋所有权，其有权处分案涉某某区某某街XX1号房屋，主体资格适格，原告金某一、被告陈某三应当依据合同约定继续履行。
被告陈某三、金某二举证认为陈某六因病于2015年6月8日去世，法定继承人为三人，分别是金某二、陈某三，所以，原、被告之间签订的《房地产买卖合同》缺乏合同生效的主体要件，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，本院对陈某三抗辩理由不予支持，因陈某三为案涉某某区某某街XX1号房屋唯一合法继承人，被告金某二无权处分案涉房屋，其并非《房地产买卖合同》合同相对人，不是本案适格主体，因此对金某二抗辩理由本院予以支持。
现案涉《房地产买卖合同》合同目的不能实现，应当予以解除，《房地产买卖合同》第九条约定房地产交付条件为卖方应当于收到全款三日内将该房地产交付买方，原告金某一在支付定金120000元后未支付购房款，房屋交付条件未成就，但《房地产买卖合同》并未对支付购房款期限进行明确约定，且原告金某一有继续履行合同意思表示，被告陈某三以案涉《房地产买卖合同》效力待定，其所举证据及抗辩理由与本案基本事实不符，违背诚实信用，且未按合同第八条、第九条约定履行约定义务，对导致不能实现合同目的应负有主要责任，构成违约，应当承担违约责任。
依据《房地产买卖合同》第十二条第3之规定，如卖方违约，卖方需双倍返还买方所付定金，本案定金实际收款人为被告某某公司，某某公司作为居间人是原告金某一与被告陈某三共同委托定金保管人，作为保管人应当在未促成合同成立时向原告金某一返还定金120000元，但某某公司没有过错，应当由过错方被告陈某三承担定金的双倍返还债务，因此，原告金某一请求依法判决二被告双倍返还原告购房定金240000元的诉讼诉讼请求，应当由被告某某公司返还定金120000元，并由被告陈某三承担双倍定金债务120000元，共计240000元；