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借名买房纠纷律师靳双权解析一件借名购买二手房案件

来源:  作者:  时间:2018-11-06 16:37

   

靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量的房产纠纷案件,如借名买房案件、房屋买卖案件等房产纠纷案件,靳律师在天通苑、回龙观等地区办理了大量的借名买房案件,积累了很多实战经验,现靳律师将这些经验总结为,以期帮助更多当事人,为大家讲解相关法律知识。本文是靳双权律师曾办理过的一件借名买房案件,现将此案件改编成为,望读者耐心阅读。

 

案件介绍:

张子琛和韩玉清系母子关系,韩玉清和石玉洁系夫妻关系。韩玉清,曾经使用韩波为名。2000年,位于北京市朝阳区的8号房屋被拆迁,张子琛获得了好词爱情案款25.2万元,韩玉清获得了拆迁款19.5万元。2003511日,韩玉清和案外人韩某签订了《房屋买卖合同》,购买韩某所有的位于大兴区的诉争房屋,并在2003511日办理了房屋所育权转移登记手续,房屋所有权人登记为韩波。该房屋购买之后由张子琛出资装修并一直居住直至搬去养老院,其后房屋一直处于闲置的状态,张子琛持有该房屋的房产证原件。

2011929日,韩玉清书写了《说明》,主要内容为:“诉争房屋及其房产证的署名为韩波,原实际使用人为谢玉莲。房产证登记在韩波名下的原因是在购房时,张子琛为无房户,可享受单位房屋补助款,如果张子琛拆迁购房购买,将影响张子琛房补发放金额,所以在张子琛单位未给发放房补的情况下,为不损失房补款,在购买房产时用的是韩波的名义,但实际出资人为张子琛。韩波说明,房屋登记的所有权人虽未韩波,但实际所有人为张子琛。”

2015514日,张子琛将韩玉清起诉至法院,要求将诉争房屋过户至其名下。

 

庭审过程:

本案件审理过程中,法院依张子琛申请将石玉洁依法列为本案件被告。

本案第一次开庭中韩玉清表述诉争房屋房款价格为22.3万元张子琛仅支付了20万元,自己支付了3万元;石玉洁对此没有提出异议。

在案件第二次开庭时,韩玉清、石玉洁改成诉争房屋系由两人全款出资购买,张子琛对两人的主张不予认可,称诉争房屋的购房款均系自己出资。韩玉清、石玉洁为此提供了韩波农行账户中2003510日日取款3万元的业务回单、存折取款记录、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》等证据,以此证明其出资购房的情况。其中,《补偿协议》中显示韩玉清一家三口共获得拆迁款19.5万元,同时该协议上还加盖了大兴区税务局的公章,其上载有“已办理免契税2980元,已用补偿款(22.3万元)19.5万元。”韩玉清、石玉洁据此还主张购买诉争房屋使用了其拆迁补偿款,并占用了其购房税收优惠指标。张子琛提供存折取款记录及《说明》,证明诉争房屋购房款系由其全额出资。经法院询问,当事人均认可诉争房屋购房款系韩玉清和其母张子琛、其弟谢1共同支付给韩某。

关于《说明》的真实性及性质,张子琛认为“说明”证实了其与韩玉清之间存在借名买房协议,虽然诉争房屋的房产证书面为韩波,但实际出资人、实际使用人、实际所有权均系张子琛;韩玉清、石玉洁均认可“说明”系韩玉清本人书写,但主张“说明”内容并非属实;石玉洁主张其对韩玉清书写《说明》一事并不知晓,因诉争房屋系夫妻共同财产,韩玉清的行为应当认定为对夫妻共同财产的无权处分,且当时夫妻两人正值矛盾期,谢汉此举有转移夫妻共同财产的现已,因此《说明》应当系无效;且《说明》仅是对张子琛居住权的确认,房屋购买之后确实一直由张子琛居住,其已经完成了承诺。

经法院询问,韩玉清认可购买诉争房屋之后谢玉莲确实领取了单位发放的10万元住房补贴,但称《说明》的内容系胡编滥造,不属实。

 

审判结果:

北京市大兴区人民法院经审理后判决:

韩玉清、石玉洁于判决生效后十日内协助张子琛将办理诉争房屋的房屋所有权转移登记手续。

 

一审判决后,韩玉清、石玉洁不服一审判决结果,上诉至二审法院,经二审法院审理后,二审法院判决:

驳回上诉,维持原判。

 

借名买房纠纷律师靳双权案件点评:

借名卖房纠纷律师靳双权认为,依照我国《最高院关于民诉证据的若干规定》第74条:“根据法律规定,诉讼过程中,当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据,人民法院应当予以确认,但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”

在本案中韩玉清和石玉洁针对房屋出资问题在几次开庭时的陈述均不相同,前两次两人均陈述韩玉清出资三万元购房,剩余部分由张子琛出资。但在最后一次庭审时,两人推翻了前两次的陈述,并称诉争房屋系两人全款出资购买,和张子琛无关,推翻了两人在前两次庭审中的陈述。两人在审理中表示认可“说明”的真实性,但辩称说明的内容中关于出资的情况并不属实。对此石玉洁没有表示异议。在本案件最后一次庭审中,石玉洁又称韩玉清书写说明有转移夫妻共财产的现已,对说明的真实性不予认可。因此韩玉清和石玉洁在最后一次庭审中推翻了其在前两次审理中的陈述,但两人对新陈述没有提供新证据加以作证,因此韩玉清和石玉洁在最后一次审理中的各项辩称,法院未予采信。

本案中张子琛为证明自己系诉争房屋的实际所有权人,提供了韩玉清亲笔书写的说明,依照说明所载明内容,诉争房屋系张子琛出资、使用及实际所有。因此在没有证据证明韩玉清存在受胁迫、欺诈或者其他能证明说明可以被推翻的情况下,应当推定说明系韩玉清真实意思表示。

石玉洁表示韩玉清书写说明系无权处分行为,应当无效,据此靳双权律师表示无论诉争房屋是否系夫妻共同财产,韩玉清书写说明的行为并非对诉争房屋的处分行为,而系一种情况说明更为妥当,因此并不能认定说明无效,对说明真实性的认定应当结合本案件的证据及当事人陈述综合确定。因韩玉清的所有主张均为提供证据加以佐证,法院对其主张难以支持,所以法院没有采信其诉讼主张于法有据。

综上,依照法院所查实的事实以及当事人的陈述,可以确认张子琛和韩玉清之间存在借名买房合同关系,房屋实际出资人系张子琛。现张子琛要求韩玉清及石玉洁协助办理诉争房屋的房屋所有权变更手续,于法有据,法院应当予以支持。

综上所述,法院的判决是正确的。

 

律师介绍:

易盛网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办,由靳双权部长领导数十名拥有成功办理借名买房案件经验的专业律师组成借名买房专业律师团队。团队律师是在成功代理北京市天通苑、回龙观等地区的大量经济适用房借名买房案件后,总结办理借名买房案件的经验,之后又整理北京市各级法院审理借名买房案件的判例及相关的法律法规,并与北京市各法院审理该类案件的法官进行了会议研讨,了解了法院审判尺度。律师团队作战,从庭前取证到庭审策略,都有制定详细的诉讼方案,确保全面维护委托人的合法权益。

 

 

 

 

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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