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北京房产律师靳双权解析一起典型的借名买房纠纷案件

来源:  作者:  时间:2016-04-20 00:00

本文系北京房产律师靳双权原创,转载请注明出处。

为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。

(一)案件事实

杨芸与王凯于20069月结婚,2009年王凯与其父王国军签定借名买房协议,约定王国军借王凯的名义购买涉案房屋,王凯贷款144万元,期限为30年,每月偿还7700元。2010年取得房屋权证,登记在王凯名下。杨芸于20125月起诉离婚,经过一审二审,法院判决二人离婚,并依法分割共同财产。对于二人婚姻存续期间购买的涉案房屋及与该房屋相关的购房款及银行还款不予处理,二者与案外人协商处理。

杨芸在原审法院诉称:涉案房屋登记在王凯名下。涉案房屋为夫妻关系存续期间购买,属于夫妻共有财产。请求法院判决确认涉案房屋为杨芸和王凯共同所有。

王凯在原审法院辩称:王国军为了延长贷款期限,与王凯签订借名买房协议,王国军支付了全部购房款,万开宇王国军未支付过购房款,反而挪用王国军房款消费。现在杨芸却主张房屋为共同所有,没有任何事实依据,请求法院驳回。

王国军在原审法院述称:不同意杨芸的诉讼请求,涉案房屋应归王国军所有,王凯与王国军欠签订的借名买房协议合法有效,王凯与杨芸的收入来看,其二人不可能购买涉案房屋。

(二)诉讼过程

杨芸认可涉案房屋的首付款系王国军支付,但主张所有在其与王凯婚姻关系存续期间的房屋贷款系以夫妻共同财产偿还。

王凯与王国军主张,所有房款包括杨芸与王凯夫妻关系存续期间的房屋贷款,均是由王国军支付。王国军主张,自己多次将用于偿还房屋贷款的款项交给王凯,金额总计1726300元,但王凯和杨芸挪用于个人消费。

在杨芸与王凯的离婚诉讼中,王凯称王国军先后给付其购房款1726300元,要求王凯偿还贷款、支付维修基金和税,扣除已经偿还的贷款以及维修基金、税外的数额,应作为夫妻共同债务;杨芸和王凯提交了各自的银行账号对账记录,显示杨芸和王凯的银行账号之间存在多笔资金往来,王国军多次向王凯账号内汇过款。

杨芸提交银行交易明细,证明其曾向涉案房屋的还贷账户中汇款三次。王凯及王国军无异议,但称后两次还款是在离婚诉讼期间,杨芸具有侵占房产的恶意。

原审法院认为:王凯和王国军不能证明杨芸知晓借名买房之事实。王国军虽向王凯交付大量钱款,但不能认定王凯婚姻期间偿还的房屋贷款均是由王国军出资。王国军主张自己给付的钱款总额已经超过涉案房屋的总价款,与其陈述的借名买房理由存在矛盾。王国军并无实际使用涉诉房屋。涉案房屋应当认定为杨芸与王凯的夫妻共同财产,至于王国军与杨芸、王凯之间的资金往来,可作为双方之间的债权债务另行处理。

判决结果:1、确认涉案房屋为杨芸与王凯共同所有;2、驳回王国军的诉讼请求。

王凯、王国军提起上诉。认为借名买房法律关系成立。

上诉法院认为:涉案房屋系王凯与杨芸婚后购买,故应依法认定为夫妻共同财产。现有证据不能认定存在借名买房之法律关系。

判决结果:驳回上诉,维持原判。

(三)安居房地产网靳双权律师点评:

靳双权律师认为:本案的争议焦点在于王国军及王凯主张的借名买房关系是否成立。对此,应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素综合考虑。

从涉案房屋的购买经过来看,涉案房屋系以王凯名义签订买卖合同、以王凯名义办理银行贷款及还款,房屋产权登记在王凯名下,且购买时间和产权登记时间均在杨芸与王凯婚姻关系存续期间。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。因此,从表面证据来看,应当认定涉案房屋系杨芸与王凯的夫妻共同财产。

现王国军主张借名买房成立的理由主要有二,一是王凯与王国军之间签有借名买房协议;二是购房款全部由王国军出资。关于第一个理由,王国军所提交的《购房协议》的签订发生在杨芸与王凯婚姻关系存续期间,杨芸表示毫不知情,王凯和王国军也未提交充分证据证明杨芸知晓借名买房之事实。涉案房屋系大宗生活资料,具有较高经济价值,有关其权属的重大决定应当夫妻协商,取得一致意见。《购房协议》在涉及杨芸利益之情形下,并无杨芸签字认可,现亦无证据表明王国军或王凯曾告知借名买房之事、杨芸曾明示或默示表示同意,故《购房协议》对杨芸不具有约束力,不能排除杨芸基于法律规定对涉案房屋所享有的权利,不宜直接作为认定王凯与王国军之间的借名买房事实成立的依据。

关于第二个理由,也是王国军主张借名买房成立的主要理由。涉案房屋的购房款由两大部分组成,一是首付款,二是银行贷款。杨芸认可首付款系王国军支付,但主张银行贷款系以夫妻共同财产偿还。从涉案房屋的贷款偿还情况来看,自贷款发放以来,贷款账户一直在王凯名下,王国军虽然主张还款来源是其交付给王凯的钱款,但并无直接证据证明房屋贷款是由王国军偿还,且王凯和王国军都认可杨芸和王凯在婚姻关系存续期间挪用了王国军交付的款项用于个人消费,因此,不能仅凭王国军交付了大量钱款给王凯,就认定涉案房屋在杨芸与王凯婚姻关系存续期间的贷款均是由王国军出资。

此外,王凯和王国军在诉讼中主张,之所以签订借名买房协议,是由于无力承担全部购房款,需要向银行贷款,但王国军年事已高,贷款年限太短,故向王凯借名买房;但是,诉讼中王国军又提交证据并主张,自己陆续给付的钱款总额已经超过涉案房屋的总价款,这与其陈述的借名买房理由存在矛盾。从房屋的占有使用情况来看,涉案房屋购买后一直由杨芸及王凯居住使用,王国军并无实际使用涉案房屋的意图和事实。

因此,涉案房屋应当认定为杨芸与王凯的夫妻共同财产,至于王国军与杨芸、王凯之间的资金往来,不宜认定为王国军对涉案房屋的出资,可作为双方之间的债权债务另行处理。

综上所述,法院的判决结果正确。

 

如果您有类似问题欢迎拨打靳律师电话,靳律师将为您提供专业的法律帮助。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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