双方之间存在借名买房的口头协议有什么法律效应？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　宋某诉称：被告马某与被告赵某、赵某甲系母子关系，本案案外人梁某与被告马某系夫妻关系，与被告赵某、赵某甲系父子关系，现梁某已去世。2006年梁某所居住的房屋进行拆迁，当时全家共获得三套安置房指标，被告赵某和被告赵某甲各买了一套，因此多出一套安置房指标无人使用，因被告赵某甲的配偶高某与原告配偶高某甲系姐妹关系，梁某夫妇与原告进行协商，梁某夫妇放弃涉诉房屋购房指标，双方口头约定该涉诉房屋由原告以梁某的名义进行购买。购买北京市昌平区某房屋全部费用由原告承担，原告对房屋享有一切权利，待房屋可以办理过户时，梁某配合原告将涉案房屋过户至原告名下。后梁某配合原告办理了购房的相关手续，原告支付购房款后对房屋进行装修，并入住至今。2013年6月涉诉房屋房产证下发后已满五年，可以办理房产过户手续。原告认为，基于上述事实，其与梁某已形成借名买房的合同关系，现梁某已去世，且涉案房屋已可以办理过户，三位被告作为梁某的合法继承人，应继续履行梁某的合同义务，配合原告去办理房屋过户手续，原告就此事数次与三位被告进行沟通，但沟通未果。综上，原告为维护自己的合法权益，特依《合同法》及《民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、三被告配合原告办理位于北京市昌平区某房屋过户手续，将房屋产权人变更为原告宋某;2、三被告承担本案全部诉讼费用。

　　2、被告辩称

　　马某、赵某、赵某甲共同辩称：申请法院依法驳回原告的诉讼请求，双方之间不存在房屋买卖合同关系，原告与被告马某和梁某既没有书面的房屋买卖合同，也没有口头的房屋买卖合同，原告在诉状中主张是口头合同关系，对此应当承担举证责任。按原告起诉状所陈述的是将购房指标转让给原告，该陈述我们认为是不属实的，退一步讲该转让行为也不受法律保护，因为争议的房屋的指标是福利性的，依据北京高院的相关规定，该转让行为和明显也是无效的。原告主张的满五年可以过户的规定是适用房屋买卖合同纠纷，在原告没有证据证明存在合同关系更没有证据证明存在房屋买卖合同关系的前提下，该法律条文是不适用的。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　马某与案外人梁某系夫妻关系，赵某、赵某甲系马某、梁某的儿子。宋某的配偶高某甲与赵某甲的配偶系姐妹关系。2006年4月3日，梁某委托赵某甲办理签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、领取拆迁补偿款、交付房屋钥匙等事宜。2006年4月11日，北京铁路局北京南站工程建设指挥部(甲方)与梁某(乙方)签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定甲方拆迁乙方在拆迁范围内丰台区所有的房屋，乙方在册人口3人，实际居住人口8人。梁某因拆迁取得购房资格。2007年9月28日，北京某集团有限公司与梁某签订《北京市商品房预售合同》，约定购买坐落于北京市昌平区某房屋，房屋总价款为324442元。预售合同的买受人为梁某，但通讯地址系宋某当时的住址，联系电话为宋某的电话。签订预售合同时，梁某本人到场，宋某、赵某甲、赵某均在场。签订合同后，宋某即取得预售合同原件。2008年6月30日，涉案房屋取得房屋所有权证书，登记的房屋所有权人为梁某，房屋坐落为北京市昌平区，房屋性质为经济适用住房。

　　2010年5月21日，梁某去世。2014年7月23日，马某、赵某甲、赵某在中华人民共和国北京市某公证处办理继承公证，公证处查：梁某与马某系原配夫妻，二人生有儿子赵某、赵某甲，无生育、收养其他子女。梁某的父亲是梁某乙，于1975年12月30日在北京市因死亡注销户口;赵某甲的母亲是刘某，于2000年9月6日在北京市死亡。因马某表示继承被继承人梁某所遗财产份额，赵某、赵某甲表示放弃继承梁某的遗产份额，故公证处证明被继承人梁某遗留的坐落于北京市昌平区某房产份额由马某继承。2014年10月16日，涉案房屋取得新的所有权证书，登记的房屋所有权人为马某，登记的房屋坐落为北京市昌平区某房屋性质为经济适用房。

　　另查明，上述房屋的购房款、契税、专项维修资金等税费由宋某支付。宋某持有涉案房屋的《北京市商品房预售合同》、购房款发票、房屋所有权证及相关税费发票的原件。宋某于2007年12月19日房屋交付后对房屋进行了装修并使用至今。

　　庭审中，宋某与赵某甲认可宋某借梁某的名义购买涉案房屋。梁某与马某均认识宋某，但并未直接向宋某主张过权利。三被告称梁某本人在商品房预售合同上签字，宋某称预售合同上“梁某”的名字为宋某所签。

　　上述事实，有《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、发票、收据、结算通知单、死亡证明、公证书及当事人的陈述等证据在案佐证。

　　三、法院判决

　　北京市昌平区人民法院经审理后判决：

　　1、被告马某于本判决生效后七日内协助原告宋某办理位于北京市昌平区某房屋的权属转移登记手续;

　　2、驳回原告宋某的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，宋某支付全部购房款及相关税费，对房屋进行装修并居住使用涉诉房屋，持有房产证及购房票据等相关票据原件，认为宋某与梁某之间存在借名买房的口头协议，双方应依据借名买房合同的约定履行相应义务。三被告主张梁某及马某均对借名买房一事不知情，但商品房预售合同中买受人处所留的通讯地址及联系电话均为宋某的地址及电话，签订预售合同时，梁某、赵某甲、赵某均在场，且三被告主张梁某在预售合同上签字，而三人均未对预售合同中所留的地址及电话提出异议;且宋某在签订合同后即取得预售合同原件，梁某亦未提出异议。三被告另称取得房屋所有权证后，梁某与马某才得知房屋实际由宋某购买并居住使用。房屋所有权证取得的时间为2008年6月30日，在长达近2年的时间里，梁某及马某均认识宋某，但从未直接向宋某主张相应权利;梁某去世后至今已有近五年时间，马某亦未向宋某主张过权利，因此三被告的辩称与常理相悖，均不予采信。梁某因拆迁取得购买经济适用住房的资格，购买涉诉房屋的原购房合同系2008年4月11日之前签订，2008年6月30日，涉案房屋取得房屋所有权证书，登记的房屋所有权人为梁某，房屋坐落为北京市昌平区，房屋性质为经济适用住房。现涉诉房屋已具备上市交易条件，因赵某、赵某甲表示放弃继承梁某所遗财产份额，涉诉房屋已过户至马某名下，故宋某要求马某协助将北京市昌平区某房屋过户至宋某名下的诉求，予以支持。因赵某甲、赵某对上述房屋不再享有相应权利，故宋某要求赵某甲、赵某协助办理过户的诉求，不予支持。