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借名买房之事实成立该如何进行房屋过户?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-11 16:52

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  赵某诉称:原告与被告林某于1988年7月23日登记结婚,双方均系再婚,现赵某与林某已于2014年经法院判决离婚,被告黄某系林某之子。1996年11月19日,赵某与林某共同出资12万元购买了怀柔区某房屋一套,登记在林某名下。二被告明知该房屋为原告与被告林某共有,却于2012年5月29日在原告不知情的情况下签订房屋买卖合同,并于2012年5月29日将房屋所有权转移至黄某的名下。2013年赵某在与林某的离婚诉讼时才知道该情况,故在二人的离婚诉讼一案中,该房产法院未予分割,2014年赵某起诉要求确认二被告之间的房屋买卖合同无效,并认定该房产系赵某与林某的夫妻共同财产,但在法院审理期间,被告将该房屋于2014年6月11日低价卖给了案外人卢某,后卢某又卖给了黄某,原告认为,被告的行为严重侵害了原告在该房屋的财产权利,被告林某擅自处分该房产也是导致原告财产受损的直接原因,故为维护原告合法权利,诉至法院,请求判令二被告赔偿原告房屋折价款814150元,诉讼费用和鉴定费由被告负担。

 

  2、被告辩称

 

  林某、黄某辩称:被告不同意原告的诉讼请求,被告有充分证据足以推翻生效判决认定该房产为夫妻共同财产的事实,原告认为房屋是共同财产,是没有依据的,原告没有证据证实其在购房过程中曾经出资,黄某有一定的收入,在购房的过程中,黄某的亲属对黄某进行了支援,当时购买房产提交的发票可以证实支付了全部的房产,没有享受单位的任何优惠。黄某借用林某名义购得房产有完整的证据链予以支持,该房屋是黄某的个人财产,原告没有权利要求赔偿。请求驳回原告的诉讼请求。关于黄某出卖房产给卢某的时候,原告和林某离婚纠纷一案尚未判决。

 

  二、法院查明

 

  赵某与林某于1988年7月23日登记结婚,双方均系再婚,二人婚后未生育子女。因二人在生活中发生矛盾未能和好,赵某于2013年起诉至北京市怀柔区人民法院,要求判决双方离婚,并分割夫妻共同财产即位于怀柔区某房屋一套和怀柔区某楼房一套。北京市怀柔区人民法院在审理过程中查明某于2012年5月29日变更登记于林某之子黄某名下,认为对该房屋应当另案处理,于2013年11月19日民事判决书,判决:1、准予赵某与林某离婚;2、北京市怀柔区某楼房的安置补偿补助款中49544.5元归赵某所有,49544.5元归林某所有。判决作出后,林某不服向北京市第三中级人民法院提起上诉,北京市第三中级人民法院于2014年3月20日作出民事判决书,判决:1、维持北京市怀柔区人民法院民事判决第一项;2、变更北京市怀柔区人民法院民事判决第二项为:北京市怀柔区某楼房的安置补偿补助款中41544.5元归赵某所有,57544.5元归林某所有。

 

  2014年4月,赵某起诉至要求确认二被告之间于2012年5月29日签订的关于本案涉诉房屋的买卖合同无效,于2014年9月29日作出民事判决书,该判决认为有关涉诉房屋在1996年的购房手续载明的购房人均为林某,该房屋在1999年亦登记于林某名下,上述时间点均处于赵某与林某婚姻关系存续期间,在没有相反证据予以推翻的情况下,应认定涉诉房屋属于赵某与林某的夫妻共同财产。本案中,林某、黄某主张涉诉房屋由黄某借用林某名义出资购买,在这种情况下,应当从当事人的真实意思表示、购房款项的支付等方面,综合予以认定。从当事人的真实意思表示来看,黄某与林某提供了双方声称于1996年11月17日达成的书面声明,对此赵某不予认可,且没有证据证明赵某对该声明知情并同意。从购房款的支付情况来看,林某、黄某主张购房款全部来源于黄某向亲戚朋友的借款,其仅提供证人证言证据,对此难以采信。据此,认定涉诉房屋属于赵某与林某婚姻关系存续期间的共同财产。林某未经赵某同意,将涉诉房屋过户与其子黄某,黄某对涉诉房屋难谓善意取得,双方之间的转让行为无效。判决:被告林某与被告黄某于二○一二年五月二十九日签订的关于北京市怀柔区某楼房的房屋买卖合同无效。后黄某不服该判决,上诉至北京市第三中级人民法院,该院作出民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。

 

  另查明,1996年11月20日,北京某食品集团与林某签订一份购房协议书,约定北京某食品集团以每平米1420元优惠出售给林某房屋一套,企业给予每户2.6万元的补助,另外暂借1万元以免除职工筹款之急。涉诉房屋的购房款于1996年11月19日交纳,交纳房款的发票“购房单位”处显示为林某,房款总额为12万元。

 

  2014年3月9日,黄某与卢某签订一份涉诉房屋的买卖合同,合同约定,黄某以110万元的价格将房屋出售给卢某,卢某分别于2014年6月9日、6月11日支付黄某房款110万元,2014年6月9日签订网签合同,2014年6月11日,该房屋登记至卢某名下。2015年2月4日,卢某将房屋出售给黄某,该房屋于2015年2月28日登记至黄某名下。

 

  本案在审理过程中,原告申请对涉案房产进行价值评估,经北京市某房地产公司评估,该公司于2015年11月30日向出具评估报告,报告确定该房屋现值162.83万元,原告支付鉴定费5257元。

 

  本案在审理过程中,被告黄某、林某提供了黄某与林某签订的声明一份,内容为“本人林某,我名下公司的房屋,由黄某出资购买,购买该房屋过程中的购房款、税费均由黄某承担,该房屋权属归黄某所有,在符合国家政策时,林某将此房屋过户给黄某。该房屋系黄某借用林某之名购买,双方不得反悔。同意:林某同意:黄某一九九六年十一月十七日”。证明林某没有钱购买涉诉房屋,是由黄某出资购房。赵某对此声明真实性不予认可,认为涉诉房屋是赵某与林某婚姻关系存续期间购买,林某与黄某无权对涉诉房屋作出声明,赵某当时的收入都由林某管理,林某和赵某说单位分房差些钱,赵某的子女还凑了一些。

 

  在2014年4月,赵某起诉至要求确认二被告之间于2012年5月29日签订的关于本案涉诉房屋的买卖合同无效一案中,黄某曾向法院出具一份北京某食品有限公司出具的证明,内容为“我公司在一九九六年十一月二十日分配给职工林某楼房一套,房屋坐落怀柔区。该房屋是由林某之子黄某交纳房屋购房款,并代其母办理的房屋交接手续。特此证明。北京某食品有限公司2012年5月28日”。赵某认为该证据只能证明房款是由黄某替林某交纳,并不能证明实际出资人是黄某。在本案审理过程中,二被告向提交一份北京某食品有限公司出具的证明,上载“我公司在1996年11月给职工分房,我公司下属单位北京市某厂职工林某因家庭成员较多,存在住房困难,其申请分房并取得了购买怀柔区某房屋的资格,购房总价126000元(含附属设施维修费和防盗门费),按照政策我公司可以给林某享受26000元的房价优惠和10000元的单位借款优惠,因林某告知我公司实际是由其子黄某购房,则我公司没有给予前述优惠条件,最终由黄某交纳的126000元房款,我公司将房屋交付给了黄某,一切手续均填写的林某的名字。2012年5月林某告知我公司要将房屋过户给黄某,鉴于购房时我公司未给予任何优惠政策,所以同意了二人的过户申请。”原告认为该公司的证明与其之前出具的证明存在矛盾之处,对该证明的真实性不予认可,经通知,该单位相关人员无正当理由未到庭接受质证。

 

  上述事实,有原、被告当庭陈述,判决书等证据材料在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  北京市怀柔区人民法院经审理后判决:

 

  被告林某、黄某给付原告赵某房屋赔偿款八十一万四千一百五十元。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  生效判决已认定本案涉诉房产原属于林某和赵某的夫妻共同财产。林某、黄某主张涉诉房屋由黄某借用林某的名义出资购买,其提供的声称于1996年11月17日达成的书面声明,没有证据证明赵某对该声明知情并同意,且黄某无充足证据证明房款系由其出资,故对该声明不予采纳;在赵某起诉林某、黄某确认合同无效一案中北京某食品有限公司出具的证明中记载“该房屋是由林某之子黄某交纳房屋购房款,并代其母办理的房屋交接手续。”从该证明可以认定林某和黄某之间并不存在借名买房之事实,实际购房人为林某,在本案中北京某食品有限公司的证明中公司声称购买该涉诉房屋过程中该公司未给予林某2.6万元的补助和1万元的借款,该情况并不足以认定林某与黄某之间就存在借名买房之事实,且黄某没有本案涉诉房屋的购房资格。本案中,林某、黄某主张涉诉房屋由黄某借用林某名义出资购买,在这种情况下,应当从当事人的真实意思表示、购房款项的支付等方面,综合予以认定。从当事人的真实意思表示来看,黄某与林某提供了双方声称于1996年11月17日达成的书面声明,对此赵某不予认可,且没有证据证明赵某对该声明知情并同意。从购房款的支付情况来看,林某、黄某主张购房款全部来源于黄某向亲戚朋友的借款,其仅提供证人证言证据,对此难以采信。据此,认定涉诉房屋属于赵某与林某婚姻关系存续期间的共同财产。林某未经赵某同意,将涉诉房屋过户与其子黄某,黄某对涉诉房屋难谓善意取得,双方之间的转让行为无效。综上,被告现未能提供充足证据推翻生效判决认定之事实,故对被告的辩称意见不予采纳。本案涉诉房产林某擅自过户至黄某的名下,黄某又擅自出售给他人,侵害了赵某的财产权利。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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