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承担举证不能的不利后果如何认定?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-25 12:20

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  杨某、杨某甲、杨某乙诉称:三原告之母贾某与父亲杨某丙共生育四个子女,分别是长女杨某丁、次女杨某、长子杨某甲、三女杨某乙。父亲杨某丙于1998年1月30日去世,母亲贾某于2010年1月17日去世。涉诉房屋系原告之母贾某于2002年4月30日出资购买,当时为办理银行按揭贷款贾某借用外孙周某的名义签订了购房合同,周某系杨某丁之子。房屋首付款、还贷和最后一次性还清的余款均系原告母亲贾某支付。房屋购买后一直由贾某居住使用,贾某去世后该房现由三原告实际居住使用。原告认为该房屋系其母亲出资购买,应属于其母亲的遗产,应由继承人共有,请求法院依法予以确认。故此起诉请求:确认涉诉房屋属于贾某的继承人杨某丁、杨某、杨某甲、杨某乙共有。

 

  2、被告辩称

 

  周某辩称:不同意三原告的诉讼请求。三原告的陈述与事实不符,涉诉房屋实际上就是周某购买的,不是贾某用周某的名义买房,买房后是周某和贾某一起住,而不是杨某甲居住。本案实际上是继承纠纷,按继承法应该在2年内起诉,原告的起诉已过诉讼时效。

 

  杨某丁辩称:不同意三原告的诉讼请求。我认为涉诉房屋是周某的。周某发表的答辩意见都属实。杨某甲在贾某生前曾经起诉过贾某和杨某丙,2003年春节前贾某住入涉诉房屋时,杨某甲起诉贾某的案件二审还没有判决,所以贾某买房不可能和原告商量。

 

  二、法院查明

 

  杨某丙与贾某夫妇共生育四个子女,分别为长女杨某丁、次女杨某、长子杨某甲、三女杨某乙。杨某丙于1998年1月30日去世,贾某于2010年1月17日去世。周某为杨某丁之子。

 

  2002年4月23日,周某作为买受人与出卖人北京某地产有限公司签订《商品房买卖合同》及相关附件,约定:周某购买某公司开发的涉诉房屋,成交价409327元;买受人于2002年3月28日签订《房屋认购协议书》支付定金5000元,买受人于签订《商品房买卖合同》当日向出卖人支付全款20%的首付款89327元,总房款的80%为银行按揭付款,合计32万元。2002年5月22日,周某作为借款人与贷款人银行签订《个人住房按揭合同》,约定:周某向银行借款32万元用于购买涉诉房屋,并以涉诉房屋提供抵押担保。某公司作为保证担保人在该合同上签章,为周某的借款提供保证担保。周某于2003年5月26日登记为涉诉房屋所有权人。银行于2006年12月28日出具《个人住房贷款还款证明》,内容为借款人周某于2006年10月13日在我行办理全部提前还款手续,归还本金289583.97元。

 

  三原告主张《商品房买卖合同》的买受人地址和按揭合同的借款人地址都是贾某的住址,《商品房买卖合同》的买受人联系电话是贾某的手机号,能证明贾某借周某名义买房。二被告称,因为当时周某住在贾某处,所以留了贾某的的地址,买卖合同上买受人联系电话留了两个手机号,一个是贾某的,一个是周某的,因为当时周某上班没时间,想让贾某帮着办一些手续,就留了贾某的电话。

 

  三原告提交贾某于2001年1月签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议书》,证明贾某用35万余元拆迁款中的10余万元在2002年4月支付了涉诉房屋的首付款。二被告对该证据的证明目的不认可。

 

  三原告提交周某名下的按揭贷款还款存折,证明贾某从2002年5月22日至2006年9月期间按月偿还银行贷款。二被告对该证据的证明目的不认可,称是周某和杨某丁将还贷款的钱交给贾某去办理还贷。

 

  三原告主张周某提前还清银行贷款的289583.97元是贾某从杨某处借的,并提交贾某、杨某甲、杨某乙于2006年7月6日签订的另一份新《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议书》,证明贾某用此次获得的235万余元补偿款中的30万元还清了向杨某的借款。二被告称,2006年新院拆迁时,周某和贾某商量让贾某先帮周某还清剩余贷款,这样可以省出还贷利息,贾某就向杨某借了29万余元,帮周某把剩余房贷还了,贾某生前曾多次表示这29万余元是给周某的,是对周某陪伴照顾她的心意。

 

  周某出示其持有的涉诉房屋产权证、《房屋保险保险单》、《房地产卖契》、《个人住房贷款还款证明》,证明其持有涉诉房屋上述重要材料,涉诉房屋系周某购买。三原告称这些材料是贾某拿着去找周某要求配合办理房屋过户时被留在周某处的。

 

  涉诉房屋的《商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》、购房款发票现由三原告持有,对此周某和杨某丁称,因贾某生前与周某都在涉诉房屋居住,周某认为涉诉房屋已经认为还完贷款取得房产证了,就只带走了他认为最重要的房产证、房地产卖契、个人住房贷款还款证明,把涉诉房屋的购房合同、贷款合同、购房款发票都留在了涉诉房屋内。贾某去世后,在杨某丁和周某不在场的情况下,原告清点了贾某的遗物并占据了涉诉房屋换了门锁,所以这些材料在原告手中。三原告认可贾某去世后清点其遗物时杨某丁和周某不在场以及此后涉诉房屋由三原告占有的事实,但称涉诉房屋的买卖合同等相关材料是贾某在去世前交给杨某甲夫妇的。

 

  因三原告申请,证人张某到庭作证称,2001年夏天我认识贾某,并通过贾某认识了他的子女杨某甲、杨某、杨某乙,其他子女不认识。时间长了大家成了朋友,我听贾某说过一些她家里的事,贾某洼里的老宅因为奥运会拆迁,拆迁后住在杨某乙家,时间长了老人觉得不方便就决定买一套自己的房子,买房前贾某跟我说过,买完房后我去玩过三四次,我第一次去涉诉房屋是2004年左右。买房时贾某对我说过钱不够想贷款,但银行不批准,其他子女都是农村户口不能办贷款,只有大女儿的儿子符合买房贷款的条件,就请大女儿的儿子签订了购房合同。贾某跟我说过她岁数大了,想把问题解决一下,2007年之后她找大女儿的儿子想把房屋过户到贾某名下,大女儿的儿子不配合没成功。

 

  因三原告申请,证人尚某到庭作证称,我2004年开了一个电脑工作室,在开店过程中认识了周某以及他们家其他人,本案的原被告和贾某我都认识。贾某跟我说过她住的房子是用周某的名字买的,说这个房子还要还贷。但我来的晚,房子怎么买的我不清楚。

 

  杨某丁、周某对上述证人证言的真实性均不认可。

 

  三原告提交2012年2月24日杨某乙、常禄平与杨某丁、周某的谈话录音,证明涉诉房屋是贾某出资借周某名义购买。杨某丁、周某对该证据的证明目的不认可,认为该录音中周某多次声明涉诉房屋归周某所有,不是贾某借名购买。

 

  上述事实,有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  驳回原告杨某、杨某甲、杨某乙的诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  三原告和二被告之间对于涉诉房屋是否为贾某的财产存在争议而需要法院确认权属性质,且周某并非贾某的继承人,故本案案由应为所有权确认纠纷。被告所提本案应为继承纠纷以及原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见没有事实和法律依据,不予采信。周某于2003年5月26日登记为涉诉房屋所有权人。银行于2006年12月28日出具《个人住房贷款还款证明》。周某向银行借款32万元用于购买涉诉房屋,并以涉诉房屋提供抵押担保。某公司作为保证担保人在该合同上签章,为周某的借款提供保证担保。周某于2003年5月26日登记为涉诉房屋所有权人。涉诉房屋《商品房买卖合同》登记的买房人为周某,且用周某的名字申请按揭贷款支付了大部分房款。三原告主张涉诉房屋为贾某借用周某名义购买,但无法提供借名购房的相关书面协议,对此应由原告承担举证责任,证明贾某与周某之间对于借名买房一事存在明确约定,双方对此存在明确的意思表示。经释明并分配举证责任,原告提交的证明贾某生前意思表示的证据均为间接证据和传来证据,缺乏足够的证明力,且上述证据均未反映出周某对购房的态度;原告提交的证明周某意思表示的证据亦难以证明周某认可借名买房,在录音证据中,周某并未认可借名买房一事,且明确声称房屋归其所有。房屋的所有权为大额财产,原告提交的现有证据尚不足以形成优势证据,证明原告方主张,原告应承担举证不能的不利后果。现涉诉房屋登记在周某名下,原告以借名买房为由要求确认涉诉房屋属于贾某的继承人共有的诉讼请求不予支持。对于原告主张的贾某对购房出资和代为还贷一节,可依据继承法律关系另行解决。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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