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双方当事人以借名买房名义购置住房的效力如何认定?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-15 17:21

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  杨某诉称:2013年2月5日,原告欲出资购买王某位于北京市东城区的涉诉房屋,经北京某房产经纪有限公司居间,原告与王某于当日签订了《北京市存量房屋买卖合同》。原告依买卖合同约定于2013年2月5日、2013年2月6日向王某支付定金15万元,后原告向王某支付首付款50万元。2013年3月30日,北京市人民政府发布《北京市人民政府办公厅贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》,因原告已有一套住房而无法购买涉诉房屋,而原告之子崔某名下亦有一套住房,亦无法购买涉诉房屋,并办理所有权转移手续。故原告借崔某女友即被告名义购买了涉诉房屋,购房款及契税等均系原告支付。且涉诉房屋交付后,由原告出资购买家具并对涉诉房屋进行了装修。涉诉房屋的供暖费、物业费等亦由原告承担。2015年8月7日,原告发现被告隐瞒原告挂失了房屋所有权证,并重新办理房屋权属证书,原告予以报警处理。原告系涉诉房屋实际所有权人及实际控制人,故原告诉至法院,请求判令1、确认原、被告之间就北京市东城区涉诉房屋的借名买房关系成立;2、被告将北京市东城区的涉诉房屋所有权转移登记至原告名下;3、案件受理费由被告承担。

  2、被告辩称

  周某辩称:原告系被告前男友崔某之母。崔某与被告于2008年左右开始确立恋爱关系,2012年开始同居。2015年5月,被告与崔某曾商议结婚事宜。原告知道被告与崔某之间的关系,提出为被告购买一套房屋作为结婚之用,被告表示同意。后原告出资为被告全款购买了涉诉房屋。购买涉诉房屋之后,原告出资对涉诉房屋进行了装修。在装修期间,原告征询了被告对涉诉房屋装修的意见。2015年7月,被告与崔某因房屋装修等琐事发生争吵,崔某提出分手。原告与被告之间不存在原告所述借名买房的合同关系,原告之所以为被告买房,是因为原告认可被告为人,同意被告与原告之子崔某恋爱交往;且原告知道被告与崔某已经同居。原告推测被告与崔某会结婚,故原告才多次表示,购买的涉诉房屋赠与被告作为结婚用途。目前,涉诉房屋的产权登记在被告名下,没有相反、确凿的证据,法院应认定涉诉房屋的产权归房屋所有权证登记的产权人所有。在与崔某恋爱期间,被告付出了很多金钱及感情,恋爱期间崔某的衣物、个人用品及两人生活用品均系被告购买,房租也为被告支付。本案事实上属于男女双方互相馈赠的行为,现原告要求将房屋索回,没有事实与法律依据。综上,被告周某不同意原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  2013年9月9日,被告周某与案外人王某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。合同约定,周某(买受人)购买王某(出卖人)名下的涉诉房屋,建筑面积51.85平方米,房屋成交总价2440000元。房屋付款方式、交付、违约责任、权属转移登记见附件二。同日,周某(买受人)与王某(出卖人)签订附件二,约定涉诉房屋成交价格为人民币2440000元整,成交价包括该房屋房价款、现有公共维修基金、装饰、装修及附属配套设施等。买受人应于附件签订当日支付出卖人定金人民币150000元,该笔定金作为购房款的一部分。买受人于补充协议支付方式支付出卖人购房款人民币500000元。买受人于丙方取得售方委托公证书后当日支付出卖人购房款人民币1790000元。买卖双方应于2013年9月30日前向该房屋所属区县税务部门缴纳交易所需的税款。同日,周某(买受人、乙方)与王某(出卖人、甲方)签订《补充协议》,该《补充协议》约定,甲方将涉卧槽该售房委托公证书由乙方领取,乙方应于领取公证书后当日,将剩余全部购房款人民币1790000元支付给甲方,甲方向乙方出具收款收据。办理上述公证的费用由乙方承担。如乙方与其指定的受托人产生任何争议,均由乙方自行承担。在委托事项未完成期间,如需甲方协助乙方办理相关事宜,甲方应积极配合。甲方不得自行解除售房委托公证,如有违约,应按照双方签订的买卖合同承担违约责任。甲乙双方不再委托北京某房产经纪有限公司、北京某担保有限公司办理交税及过户等手续,服务各方所收取的相关费用不予退还。某房产公司、北京某担保有限公司协助甲、乙双方于2013年9月9日之后3日内办理涉诉房屋的物业交接手续。同日,王某(出卖人、甲方)、周某(买受人、乙方)、杨某(原买受人、丙方)签订《补充协议》。该协议约定,鉴于甲方与丙方于2013年2月5日签订了关于买卖涉诉房屋的合同,丙方已按照约定共计向甲方支付购房款人民币650000元,后甲方与丙方所签订的房屋买卖合同解除,由乙方于2013年9月9日重新与甲方签订房屋买卖合同。甲方与丙方同意,丙方向甲方所支付的全部购房款人民币650000元,甲方均无需退还,该笔房款直接用于乙方购买涉诉房屋应向甲方支付的房款。剩余购房款人民币1790000元,丙方将代乙方向甲方支付,自丙方领取到内容为甲方将该房屋出售及办理所有权转移登记等全部权利委托给丙方的售房委托公证书当日向甲方支付。同日,周某、王某与某房产经纪公司签订关于涉诉房屋的《居间服务合同》。周某、王某与北京某担保有限公司签订关于涉诉房屋的《房屋交易保障服务合同》。2014年1月13日,周某取得涉诉房屋的所有权登记。

  2014年1月6日,周某(委托人)、杨某(受托人)签署《售房委托书》。该委托书载明,委托人欲出售涉诉房屋,现因工作繁忙,办理有关事宜诸多不便,特委托杨某全权代理办理该房屋如下事宜,代理签署出售涉诉房屋的各类交易合同;代理收取上述房产交易的所有房款(定金、首付款及尾款);受托人在上述委托范围内所进行的代理活动,办理有关事项,签署有关文件委托人均承认,委托人愿意按照其与相关交易方之约定履行义务,委托期限至上述事宜办结为止(此房屋出售所有款项均由代理人杨某女士所有)。

  庭审中,关于原告、被告之间是否存在书面借名买房协议,原告称原、被告之间没有签订书面的借名买房协议,但原告认为原、被告之间存在借名买房的合同关系,故要求确认双方之间的借名买房合同关系成立。被告称,原告在购买涉诉房屋过程中没有提到过要借被告名义买房,借名买房对被告家庭申请保障性住房有影响,如原告在购房过程中提到要借名买房,被告不可能同意。关于以被告名义购买涉诉房屋的原因,原告称,因被告为原告之子的女朋友,当时原告名下已有住房,因有限购政策,原告已经没有购房资格,故借被告名义买房,现原告已经将其名下房屋出售,故现原告有购房资格。

  为证明原告与被告之间存在借名买房合同关系,原告系涉诉房屋实际产权人,原告提供2013年2月5日原告与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》复印件;原告、王某与某房产公司签订的《居间服务合同》复印件、《房屋买卖经纪服务书面告知》复印件。原告、王某与北京某担保有限公司签订的《房屋交易保障服务合同》复印件;《收据》复印件,以证明原告与王某就涉诉房屋签订相关文件,支付涉诉房屋定金及首付款。因原告未出示原件,被告对上述证据的真实性不予认可。原告提供《售房委托书》及《补充协议》两份,以证明涉诉房屋出售款项均为杨某所有,涉诉房屋系原告借被告名义购买。被告认可《售房委托书》中“周某”的签名系其本人所签,但不认可证明目的,该《售房委托书》系被告在取得所有权之后出卖房屋的约定,不能证明原、被告之间存在借名买房关系。被告认可两份《补充协议》的真实性,但认为《补充协议》提及的委托事项是出卖人委托原告而非被告委托,无法证明原、被告之间存在借名买房关系。原告还提供其支付装修、采暖费和物业费相关凭证、装修合同、购买家具合同及房屋租赁合同等证据,以证明其实际控制涉诉房屋。被告对上述证据真实性不予认可,但认可涉诉房屋为原告进行装修,现涉诉房屋处于出租状态。此外,原告提供的案件卷宗中证据及笔录,以证明原、被告之间存在借名买房的事实。在该案审理过程中,证人古×到庭作证称,其在某房产经纪公司工作期间,为原告进行涉诉房屋的居间服务,合同履行超过约定期限后,原告不再符合购买资格。房屋购买就是为了原告之子结婚使用,故原告找被告借用其名额进行购房,否则会承担违约责任。被告一开始不同意,后来被告同意后签订的合同也系证人具体负责居间办理。被告签订的房屋买卖合同的钱款系原告出资,被告亦未就交易向原告交纳居间服务费。原告签署的合同由某房产经纪公司收回并定期销毁。原、被告双方拟就产权进行公证,但因双方争执、且欠缺材料就没有办理,故在中介在场情况下双方签署售房委托书,约定涉诉房屋售房款由原告所有。证人李某到庭作证称,其与原告于2013年交涉房屋买卖,但因税务原因,没有办成。原告借用她儿子的女朋友的名字,证人则代理其母亲王某,签署了一式两份合同,即与杨某签署买卖合同,而未与周某签署过合同。对于原告出具的案件卷宗中证据及笔录,被告认可真实性,但认为该份证据及笔录无法证明借名买房的事实。

  关于购买涉诉房屋的出资情况,被告认可全部购房款、中介费、税费及装修款均系原告出资,被告未进行出资,亦未支付过供暖费、物业费等费用。关于被告主张的涉诉房屋为原告赠与被告,原告对此不予认可,被告亦未对此提供相关证据。

  三、法院判决

  1.确认原告杨某与被告周某之间就北京市东城区的涉诉房屋借名买房关系成立;

  2.被告周某于本判决生效后十五日内将北京市东城区涉诉房屋所有权转移登记至原告杨某名下。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  结合查明的事实、在案证据及日常经验法则,基本可以认定当事人双方存在借名买房事实,可以确认原告与被告之间关于借名购买涉案房屋达成的借名买房协议有效。认定事实清楚,适用法律正确。在本案中,双方当事人依法成立的借名买房协议符合双方当事人自愿原则,因此对当事人具有法律约束力。当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据双方约定合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,应当给与支持。因此在本案中,生效判决已经认定双方存在借名买房协议,该协议未侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益,结合双方当事人的陈述以及现实的证据判定,双方的协议通过成立并且应当执行。同时根据本案已查明事实,本案中的涉诉房屋系原告进行全部出资购买。并且原告在房屋交付后对涉诉房屋进行了装修、出租,交纳供暖费、物业费等,同时进行了实际管理,并且原告持有全套购房合同、纳税凭证、房产证等原件。而被告通过调查可以确定并未实际入住涉诉房屋,亦不了解房屋相关情况。原告通过实际付款、实际占有等一系列间接证据的举证,已完成对借名购房事实的证明,应认定原告主张的借名买房事实成立。故原告要求确认原、被告之间就涉诉房屋借名买房关系成立,并要求被告将涉诉房屋登记过户至其名下的请求,应当予以支持。被告关于涉诉房屋系原告赠与被告的抗辩意见,因被告未提供翔实、有效的证据予以证明,应当不予采信。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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