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依照借名买房协议变更住房所有权归属是否具有法律效力?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-20 16:59

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  梁某诉称: 2012年,原告欲购买房屋,当时原告名下已经有其他住房,根据北京市的限购政策,原告无法再以自己的名义购买商品房。因此,原告找到被告,提出借用被告的名义购买房屋。被告遂表示同意,并与原告签订了《借名买房协议》,双方约定原告借用被告的名义购买位于北京市昌平区某房屋。现原告已经具备购房资格,原告要求被告协助将上述房屋过户登记至原告名下,但被告拒绝协助。原告认为,涉案房屋是借用被告名义购买,购房款和物业管理费均系原告支付,房屋交付后一直由原告居住,涉案房屋也由原告装修,涉案房屋的所有权应属于原告,因此,原告诉至法院,请求判令:1、位于北京市昌平区的涉诉房屋归原告梁某所有;2、被告王某将位于北京市昌平区某房屋过户登记至原告梁某名下;3、本案的诉讼费用由被告承担。

  2、被告辩称

  王某辩称:不同意原告的诉讼请求,涉案房屋系登记在被告名下,跟原告没有关系,具体理由如下:第一,原告所述的《借名买房协议》是虚假的、伪造的,被告王某并未与原告签署过任何《借名买房协议》,关于此协议,被告申请了司法鉴定,北京某物证鉴定中心出具的司法鉴定意见书显示“检材一和检材二不是一次性制作形成”。根据该鉴定意见,我们可知该协议的最后签字页与前面三页不是一次性制作形成的,因此,我们认定《借名买房协议》是虚假的、伪造的。另外,《借名买房协议》中约定的房屋地址:北京市昌平区某房屋,这一地址在2013年5月份根本就不存在,楼门牌号由分局人口管理大队上报市局人口管理总队进行审批核发,此地址是2014年以后才有的,这更进一步证明此协议是伪造的。原告与被告之间从来没有针对借名买房一事达成合意,而且本案的房屋登记在被告王某名下,原告提出的证据也证明被告王某为此房支付了342万元的首付款,被告也有证据证明房屋的银行贷款由其支付,因此房屋应当为被告王某所有,这一事实应当得到法院的认可。至于原告支付的2816298.18元的首付款,是原告代替被告支付的,原、被告之间有很深的经济往来,原告还欠被告好多款项,原告支付上述房款,只是代替被告支付的,原告曾主张银行的工作人员向其主张过还贷款一事,被告经与银行工作人员核实,事实为:银行工作人员去向被告王某主张还贷款时,被告不在,原告就向银行工作人员表示,此房屋就是由其占着,现在其已经怀孕,就是公安人员来了也无法把其赶走。因此,银行的工作人员并未向原告主张过要求其还贷款,原告的当庭陈述是虚假的。第二,原、被告之间的双方往来账目基本是平的,但原告还欠被告许多款项,许多借款都是现金而非银行转账,对于双方之间的借款情况,属于另一法律关系,被告将另行起诉。根据原告自己提供的证据十一,我们可知,原告及母亲转给被告及母亲的金额总计为11764538.8元,被告及母亲转给原告及母亲的金额总计为10143313.8元,两者是基本持平的,这还不包括原告欠被告的现金款项,至于原告前后主张的流水金额不一致的情况,由法官核实。被告王某与北京某国际物流有限公司有投资合作关系,被告总共投资了140万元,当时原告梁某作为公司的股东,后担任公司的法定代表人,是此合同项目的主要经办人之一,所有的资金往来都是其向被告支付,并按时向被告支付40%的利润,同时原告对此经济往来进行了详细的记录,都在自己的账本上有记录。此合作持续了很长时间,一直到2012年年底,而梁某从2012年担任公司的法人,并成为公司的大股东,此次合作原告支付给被告的相关利润就达到了2467889元,双方的账目往来包括了上述被告应得的利润。另外,原告与被告之间还有其他现金往来,其中原告提到的其母亲宋某位于慈云寺的房屋,此房屋是王某出资购买的,只是借用原告母亲的名字而已,因此,原告主张的其母亲将此房屋出售之后所得购房款166万元支付了涉案房屋的部分房款,这些款项应当是被告的出资,而非原告的出资,至于原告与被告之间的经济往来,包括以现金方式进行的民间借贷,属于另一法律关系,被告也正在计算相关的借款金额,将另案主张。第三,涉案房屋的装修与物业管理等都是被告让原告去办理的,所以相关的装修与物业管理记录上写的都是原告的名字。原告提供的装修合同是伪造的,房屋装修并没有花那么多钱,现在原告只提供了装修合同但并没有提供双方的付款情况,也没有提供施工方的收据或者收条。因此,原告提供的合同是伪造的,不是实际履行的合同。房屋的装修是被告实际出资进行的,因为被告有施工方的收据与收条,以及实际履行的施工合同,此套房屋被告曾经实际居住使用过,正如原告所说的,原告与崔某是夫妻关系,因此之前其不可能经常居住在此房屋里。被告一直住在涉案房屋中,直至2016年1月母亲因病重需要回家照顾,才离开涉案房屋的。原告在被告回家照顾母亲期间私自更换了房屋钥匙,还协同其现任丈夫意图抢占被告的房屋,在法院诉讼期间,原告再次撬开房门进入,意图抢占此房屋,以上都有相关报警记录为证。×××是原告的支付宝账号,被告曾经往其支付宝账号里转过账,当时原告与被告是男女朋友关系,所以相关记录是原告的名字。第四,原告欺骗被告的感情并骗取房产,原告在与被告的交往过程中,谎称单身,后被告发现并非如此,原告隐瞒了相关的事实,目前被告得了抑郁症,需要接受相关治疗。第五,本案中,原、被告之间的银行流水往来的具体金额,由法官在核实后得出具体金额,需要提醒注意的是,这些银行流水,只是被告借给原告的部分款项,还有许多现金往来,在本案中并未涉及。第六,原告用虚假的《借名买房协议》骗取被告的房屋的做法,被告保留进一步采取形式措施的权利。

  二、法院查明

  位于北京市昌平区的房屋登记在被告王某名下,该房屋的预售合同由被告王某与开发商北京某置业有限公司签订。根据某置业公司出具的房款支付记录显示,支付该房屋的款项除银行贷款356万元外,先后使用了刘某(被告王某之母亲)、被告王某、原告梁某、宋某(原告梁某之母亲)的银行卡(包括信用卡)进行刷卡支付,其中使用被告王某及其母亲刘某卡进行支付的款项包括2012年11月5日支付定金5万元(刘某卡)、2012年11月22日支付认购金45万元(刘某卡)、2012年12月31日支付10万元(刘某卡)、2012年12月25日支付212万元(王某卡)、2013年5月6日支付30万元(刘某卡)、2013年5月15日支付40万元(刘某卡),以上合计342万元。支付购房款使用原告梁某及其母亲宋某的卡支付的款项包括2012年12月25日支付10万元(梁某卡)、2013年4月11日分别支付66万元(梁某卡)、34万元(宋某卡)、2013年5月4日分别支付10万元(梁某卡)、80万元(梁某卡)、2013年5月17日支付40万元(梁某卡)、2014年3月5日分别支付10万元(梁某卡)、316298.18元(宋某卡),以上合计2816298.18元。除上述支付记录外,另有2014年3月5日金额为111206元的收据一张,显示为房款,第二次庭审中原告陈述该笔为使用原告本人的卡支付的税费和差价。庭审中原告出具某置业公司开具的发票4张,金额分别为282万元、100万元、3671206元、200万元,发票金额共计9491206元,该发票原件均保存于原告梁某处。庭审中原告梁某陈述上面支付房款的刘某和王某的银行卡当时均由原告实际保管使用,被告方针对原告的该陈述未提出反证。根据账户间的流水显示,2012年12月25日,在由王某卡支付212万房款当天,原告梁某之母宋某向王某支付房款的卡两次转账共计140万元。

  根据涉案房屋所在小区北京某物业管理有限公司出具的《物业单元设备及资料交接单》、业主《承诺书》、《装修承诺书》中业主的签字均为原告梁某代签;根据原告梁某出具的物业费发票显示,2013年11月1日至2016年12月31日的物业费由原告梁某交纳,金额共计48306.61元。

  关于诉争房屋装修一节,庭审中原告出具一份《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同协议条款》,该协议显示原告梁某与案外人针对诉争房屋签署了装修合同,第一次庭审中被告代理人对原告装修的事实表示认可,第二次开庭时被告代理人对该事实进行了否认,其陈述房屋装修被告出资,其支付了装修款15万元左右,但没有提交相关的合同等证据材料。

  根据诉争房屋所在小区的居委会出具的居住证明,原告梁某自房屋交付之日至2016年一直居住在诉争房屋内,直至双方发生纠纷之后,被告王某代理人在第二次庭审中陈述被告曾在诉争房屋居住过,但并未举证。

  本案在审理过程中,原告梁某出具一份落款日期为2013年5月的《借名买房协议》,被告对协议最后一页“王某”的签名的真实性予以认可,但其答辩称当时签署的是其他的协议,并非本案中的《借名买房协议》,前三页是伪造的,为此,被告申请对《借名买房协议》是否为一次性制作形成进行司法鉴定,经北京某物证鉴定中心综合分析认为“检验中未发现检材一(该协议前三页,下同)与检材二(该协议最后一页,下同)在机制文字的排版格式、墨迹成分方面存在差异,但检材一与检材二在机制文字打印特征存在差异,反映了两者不是一次性制作形成;纸张上出现有规律瑕疵点,该瑕疵点是打印机硒鼓上瑕疵点的反应,说明两者是由不同打印机打印而成,亦反应了检材一与检材二不是一次性制作形成”。关于该协议的形成过程,庭审中原告陈述是在打印店打印的,因此经过反复修改,进行了多次打印,具体装订由打印社完成,被告方未对该协议的形成过程进行说明。

  三、法院判决

  1.被告王某于本判决生效后七日内协助原告梁某将位于北京市昌平区的涉诉房屋过户至原告梁某名下。

  2.驳回原告梁某的其他诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案的争议焦点为双方是否存在真实的借名买房协议及原被告对诉争房屋享有何种权利,分析如下:

  首先,关于双方是否存在真实的借名买房协议一节,庭审中原告梁某出具《借名买房协议》一份,被告方认为该协议系原告伪造,经北京某物证鉴定中心检验,未发现该协议前三页与最后一页在机制文字的排版格式(包括字间距、行间距、字体、字号)、墨迹成分方面存在差异,但前三页与最后一页在机制文字打印特征存在差异(主要包括前三页机制文字笔画边缘齐整、周围散落墨粉颗粒较少,最后一页机制文字笔画边缘边界不清晰、周围散落墨粉颗粒较少,机制文字的笔画粗细存在差异),反映了两者不是一次性制作形成;纸张上出现有规律瑕疵点(前三页纸张上均由4个有规律的瑕疵点、每个瑕疵点距页面右边距约为3.25cm,每相邻两瑕疵点间距约为7.65cm,且4个瑕疵点均在一条直线上,最后一页纸张上未发现有上述瑕疵点),该瑕疵点是打印机硒鼓上瑕疵点的反应,说明两者是由不同打印机打印而成,亦反应了检材一与检材二不是一次性制作形成。根据以上检验,可以得出,该协议的前三页与最后一页的机制文字在文字的字间距、行间距、字体、字号和墨迹成分方面相同,但在笔画边缘齐整度、周围散落墨粉颗粒状况、纸张上是否有瑕疵点等方面存在差异。庭审中,原告梁某表示该协议是在外面的打印社打印的,中间对文档内容进行了多次修改和多次打印,然后装订,结合鉴定机构检验的意见,可以认为虽然前三页与最后一页并不是一次性制作形成的,但结合原告关于该协议形成过程的陈述,可以认为并不排除在该协议在制作过程中对部分条款进行多次修改、多次打印,然后装订的情形,即出现本案的协议的前三页与最后一页并非一次性制作的。此外,庭审中被告王某亦认可最后一页的签字为其所签,但陈述其签署的是其他文件并非本案的《借名买房协议》,通过查看该协议最后一页的内容,条款为第十七条和第十八条,而前三页为第一至第十六条,且第十七条明确载明“本协议正本一式两份”,按照正常的逻辑,被告手中应当有一份包括最后一页在内的文件文本,但被告并未向法院提交其所陈述的签署的是其他文件的文本。此外,从鉴定机构的鉴定意见可以得出该协议前三页与最后一页的机制文字在排版格式和墨迹成分方面一致,如果真如被告所说签署的其他协议,该种巧合,如无确凿证据,对其陈述难以采信。综上所述,可以认为原告梁某与被告王某之间在2013年5月签署的《借名买房协议》是真实的,双方存在真实的借名买房的合意。

  其次,关于该房屋的实际出资一节,通过双方的举证情况,可以直观的得出,通过被告王某及其母亲刘某的银行卡支付的款项合计342万元,通过原告梁某及其母亲宋某银行卡支付的款项合计为2816298.18,而在2012年12月25日,在由被告王某卡支付212万房款当天,原告梁某之母宋某向王某支付房款的卡两次转账共计140万元。庭审中原告梁某陈述当时支付房款的王某及其母亲刘某的卡均保存在原告处,由原告本人实际向卡中转入和转出款项,全部房款均由原告出资。从上述金额来看,除银行贷款外,直观的从银行卡支付方面显示,至少有4216298.18元的款项直接来源于原告及其母亲的银行卡。此外,通过比对几张卡支付购房款的记录,王某的号在2012年12月25日支付的212万元除140万元来自于宋某当日转入外,另有2012年12月21日刘某的银行卡转入449000元,通过该卡流水记录往前查看,该449000元来自于2012年11月13日的理财到期,金额为1006780.82元,该理财购买于2012年9月18日,金额为100万元,该100万元来自于2012年9月14日的基金赎回,金额为1001218.05元,该金额购买于2012年8月29日,购买金额为100万元,而购买基金的款项大额来自于2012年8月11日梁某转入60万元,2012年8月13日梁某转入305000元,2012年8月20日梁某转入30万元和14万元,因此从流水记录来看,该212万元款项的最终来源大部分可以追溯至原告梁某及其母亲宋某银行卡的转入。从王某的银行卡可以看出,该卡自2010年3月21日至2012年7月19日期间,该卡余额长期保持在两位数,发生额大多为几分钱的利息,在2012年7月20日,梁某的卡向该卡转入288000元,自此该卡的交易流水开始大量增加,与王某的银行卡类似,刘某的一张卡在2010年12月2日开户,当日存入30万元,次日该30万元即转入原告梁某卡中,且自开卡日起至2012年11月5日交付诉争房屋5万元定金日止,除大量的ATM取款和部分消费外,该卡大额的转出、转入绝大多数都发生在与原告梁某、梁某之母宋某、被告王某之间。从上述该两张卡的流水情况可以看出,许多大额的银行转入和转出记录均发生在同一天或相邻日期,即转入后很快就转出,该情况也可以侧面印证原告所陈述的当时是为了帮被告王某做大额流水记录办信用卡的说法。

  再次,本案的诉争房屋交纳房款的发票原件均保存在原告梁某处,办理房屋交接手续亦为原告梁某,从居委会的证明也可以看出自交付之日起,原告梁某一直居住在诉争房屋,此外,原告亦初步举证了对房屋装修的事实,被告在第一次庭审中对原告装修的事实予以认可,第二次开庭又予以否认,被告亦表示曾在诉争房屋居住,但其上述陈述均未提交相应的证据予以支持,因此应该对该答辩意见均不予采纳。

  最后,庭审中,被告出具了其与北京某国际快递有限公司签署的《合作协议》、借条等欲证明其与原告梁某存在较深经济往来,首先北京某国际快递有限公司与原告梁某并非同一主体,其次其并未举证其所陈述的《合作协议》、《借条》是否实际履行、资金来源等,对借条中涉及的抵押原告房产亦未举证,因此对上述证据的关联性不予认可。

  综上所述,原告梁某与被告王某之间存在真实的借名买房协议,且从房屋的出资、房屋的交接、实际居住、房屋装修、物业费交纳、房款发票原件的持有等情形可以得出原告梁某为诉争房屋真正的购买人和出资人。当事人对自己提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,提出的证据不足以证明其主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果,本案中被告的陈述,部分并未举证予以证明、出具的证据亦不足以证明其为诉争房屋真实的权利人,故对其意见不予采纳。现原告梁某符合本市的购房政策,房屋过户具备履行条件,故对其要求将诉争房屋过户至原告名下的请求,应当予以支持。

  综上,法院的判决是正确的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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