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未签订借名买房协议,怎么证明借名买房关系存在呢?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-12 17:02

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  周某诉称:我与孙某为同学关系,亲密情同姐妹。2005年初双方达成口头协议,我以孙某名义购买了一套房屋,待能够过户时孙某协助我办理过户手续。2005年8月12日,我借用孙某的名义购买了501号的房屋,同日我支付了购房的首付款签订购房合同,并开立银行结算账户,办理购房所有手续所留信息皆为我的。2005年8月19日我支付剩余尾款,同日办理了房屋面积增加手续。后续从办理验房、房屋装修、交纳契税、维修基金、购置家具、家电到交纳物业费、卫生费、水电费和燃气费等均为我办理。孙某除了签订购房合同时到场外均未到场。

  我购买房屋后对该房屋进行了装修,并入住至今。我因不具备购买经济适用住房的条件而借用孙某的名义购买经济适用住房,双方之间形成合同关系。由于该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定,应属无效。合同无效后,我因购买该房屋所支出的购房款、公共维修基金、税费等相关款项,孙某应当予以返还。对于该合同的无效,双方均有过错,考虑到我支付了全部购房款,孙某与我达成借名买房合同后又拒绝履行等因素,孙某应对合同的无效承担主要责任。故我请求对因房屋增值所产生的收益,孙某应按照其过错程度给予我相应的补偿。综上,依据《中华人民共和国合同法》之规定,请求法院判决:1、孙某赔偿我因借名购买501号房屋导致的损失400万元。2、诉讼费由孙某承担。

  2、被告辩称并反诉

  孙某辩称:周某所述借用我的名义购买房屋是毫无事实根据的。本案事实已经在2013年北京一中院民事判决书中查明,已经为该判决所否定,本案受理违反了一事不再理的原则。2005年周某独自来到北京,我同意其在房屋内居住,后我要求周某腾房,周某百般推脱。我和周某之间的纠纷属于民间借贷纠纷。我在购买房屋的过程中,约定由周某借钱给我。如今周某不腾退房屋导致我有租金损失,至今房屋也不能对外出租。周某所持的理由是虚构的,法律定性也是错误的,应该予以驳回。

  孙某反诉称:我系501室房屋的产权人,其依法拥有对该房屋进行占有、使用和处分的权利。周某经我多次催促腾房,但拖延至今,仍未腾退。其行为已经严重侵害了我对诉争房屋的正常使用,亦导致其家人无房可住,日常生活受到严重影响。故请求法院判令:1、周某将501室腾退,交还我使用;2、周某承担本案的全部费用。

  二、法院查明

  2005年8月12日,孙某与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,合同约定孙某购买501号的房屋一套,价款为502255元,房屋总面积189.53平方米。上述合同签订后,周某交付了全部购房款及契税、土地出让金、公共维修基金等费用。2005年8月19日,周某办理了上述房屋的入住手续并对房屋进行了装修,一直居住至今。2006年7月25日,北京市昌平区建设委员会颁发了上述房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为孙某,房屋501号,房屋性质为经济适用住房。

  关于周某、孙某在此案中的法律关系,周某主张其是借孙某的名义购买房屋,孙某主张双方协商一致由孙某向周某借全款购房,由周某免费居住,待孙某需要居住该房时,周某退出,由孙某返还周某所有因房支付的款项。庭审过程中,周某、孙某对对方主张的事实均不认可,但双方都没有提供能够证明自己主张的书面协议。

  另查明,孙某称在签订《商品房买卖合同》时,其有购房能力。同时孙某承认在《商品房买卖合同》中买受人一栏中所留的电话和住址均为周某的。周某则称购买该房的购房款一大部分来自她卖掉户籍地山东省诸城市的一套房屋的卖房款。为证明该事实,周某出示了自诸城市房产管理办公室调取的卖房协议。又查明,孙某签订《商品房买卖合同》后,包括该份合同以及其他交费票据和房屋所有权证都一直在周某处保存。关于诉争房屋的市场价值,本案庭审过程中周某、孙某并未达成一致意见,周某也明确表示不申请对房屋市场价值进行评估鉴定。关于周某诉讼请求数额的依据,周某称不包括其已经支付的购房款等款项,而是以自己估算的房屋现价值扣除一个经济适用房号的价值所换算对应的房屋价值所得。

  再查明,2013年,周某向法院提起诉讼,要求确认上述房屋归其所有,案件审理过程中,孙某以相反请求提起反诉。后法院判决确认房屋归孙某所有。后周某不服提起上诉,北京市第一中级人民法院判决维持原审判决,驳回周某的上诉请求。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)周某从501号房屋内搬离,并将该房屋交还孙某;

  2)驳回周某的本诉请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案事实方面的争议焦点是周某、孙某之间的法律关系,即为借名买房关系还是借款加借住的关系。对周某、孙某各自主张的法律关系,双方皆未能提供直接证据加以证明,但综合周某、孙某举证的其他证据,法院确认周某方的证据效力更高,法院予以采信,即周某、孙某之间应为借名买房的法律关系。孙某主张的法律关系存在三大疑点:一、依据孙某自述,在签订《商品房买卖合同》时其有购房能力,故其应当没有再向周某及证人李锐的必要,但其仍向周某借全款购房,其行为有违常理;二、包括购房合同、房屋所有权证、支付购房相关款项的票据在内的所有购房及入住过程中产生的材料都在周某处保存,孙某对此缺乏令人信服的解释;三、包括购房款项支付、办理入住手续、装修房屋及预留购房人信息皆为周某办理,孙某并未参与,此种行为表明周某应为实际购房人,而非孙某。

  虽然如此,但现房屋已经被生效判决判归孙某所有,故孙某有权行使所有权人的权利,要求周某搬离。孙某的反诉请求有法律依据,法院予以支持,具体搬离期限由法院结合本案的具体情况予以合理确定。周某要求孙某赔偿损失应属合理,但周某坚持不评估房屋现值,故在房屋的市场价值无法确定的情况下,其请求的损失数额缺乏事实依据,法院无法确认。周某要求孙某赔偿损失的请求,法院无法支持。周某可另行主张。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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