未签订借名买房协议，法院如何认定借名买房关系存在？
来源：未知 作者：未知 时间：2018-12-07
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某诉称：2009年5月，王某1号的房屋被拆迁，2009年8月王某因拆迁获得购买701室房屋的两限房资格。此后，王某的女儿以王某年老为由说服王某搬到其家随其居住，王某便将两限房指标交由其女儿去购买。谁知丁某的朋友暗中与王某的女儿达成口头协议，使得丁某无偿使用王某的两限房指标购房，当时没有签订书面合同，也未获得王某的允许。
2009年8月签订该两限房预售合同时，王某经其女儿的带领来到签约处在预售合同上签了字，当时丁某明知此房为两限房、其自身不符合购买条件，仍无偿使用王某的指标出资购买了其不应享有的限价商品房并一直占有、使用，丁某甚至在王某既未向房管部门出示身份证原件、又未亲自去申请的情况下，暗中通过非法手段将该两限房的房产证领取到自己手中。后王某的女儿离异，住房判决给了其前夫，王某因此再无理由继续居住其女儿前夫的住房，只能对王某自己名下的房产主张权利。
王某多次通过各种方式与丁某协商，并提出愿意将丁某垫资购房的房款如数给付丁某，只求丁某及时搬出，丁某却说这是房屋买卖，拒绝搬出，多次协商未果。现王某诉至法院，请求：1、确认王某和丁某之间关于701室房屋的口头转让协议无效;2、合同无效后，判令丁某立即将701室的房屋腾退给王某;3、合同无效后，判令丁某给付王某房屋占用费十万元;4、判令丁某承担本案的诉讼费。
2、被告辩称
丁某辩称：不同意王某的诉讼请求。一、王某所述与客观事实严重不符。2013年王某诉丁某物权保护纠纷案件中，王某已经当庭承认房屋的购房指标系其自愿转让，这说明双方的买卖协议是双方意思自治的结果。实际上，丁某在购买房屋的过程中，王某自始至终都是参与的，且是配合的。
二、王某、丁某双方就房屋之间存在口头买卖协议，该事实已经经过了昌平法院生效判决的确认，王某主张双方是否存在口头协议不确定是严重错误的，王某的主张与其诉讼请求互相矛盾，也与王某在之前诉讼中的陈述相违背。
三、王某与丁某双方口头协议并不具有合同无效的情形，口头协议有效，双方应该继续履行口头协议的内容。限价商品房的性质本质上也是商品房的一种，只是在价格上、户型上有所限制，其他与商品房无本质差异。相关法律规定并未限制限价商品房禁止交易，只是规定了5年内若需要交易则需要政府回购而已。丁某入住涉案房屋是基于双方的口头协议，且丁某支付了房屋的全部购房款、税费，办理了装修和入住，丁某完全是依法依约入住房屋，王某仅作为名义上产权登记人不仅无权要求丁某腾房，更无权要求丁某支付房屋占用费。
二、法院查明
2009年8月28日，王某与房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，约定王某购买701室房屋。签订该《商品房预售合同》后，丁某实际支付了房屋的全部购房款，并装修入住至今。现该房屋的房屋产权证、购房发票、契税发票及其他相关票据原件均在丁某处。
另查，关于购房款的支付情况系丁某的爱人直接向房地产开发公司刷卡支付。庭审中，王某、丁某双方均陈述于2009年8月达成口头协议，但是对口头协议的内容双方表述不一，王某主张系无偿将购房指标及房屋转让给丁某，丁某主张双方系房屋买卖关系，丁某向王某支付了1万元转让费。
再查，701室的房权证所载明的所有权人为王某，房屋性质为限价商品住房，登记时间为2012年11月2日。2012年10月11日，上述房屋取得契税专用税收缴款书。
三、法院判决
1、一审判决
1)王某与丁某之间的口头协议无效;
2)丁某向王某返还701室房屋;
3)驳回王某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定。认定存在口头约定应当综合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释这四点来进行判断。本案中，王某与丁某均认可双方存在口头约定，但对于口头约定的内容双方均未提出充分证据予以证明，故对于口头协议的内容应当综合情况来认定其性质。从本质上来看，房屋只有王某具有购买资格，在购买前双方已经约定由丁某代为支付购房款，并由丁某实际使用房屋并持有相关票据及房产证原件，尽管王某陈述是转让购房指标，但房屋仍登记在王某名下，故丁某与王某之间实质上是借名买房关系，符合借名买房的认定要件。因此，法院认定丁某与王某之间实质上是借名买房关系正确。
丁某认为王某未提出借名买房协议的主张，法院对此不应处理。但合同的效力由法律直接认定，无效的合同自始无效，法院应当对合同的效力进行认定，故法院应对合同的实质性质予以确定。
借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。本案房屋为限价商品房，属于政策性保障住房，且原购房合同是2009年8月28日，故丁某与王某之间借名买房的口头协议应当认定为无效，法院判决正确。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王某请求要求丁某返还房屋，符合法律规定，法院予以支持。丁某对购房款及补偿费用未提起反诉，一审法院未予处理，丁某可以另行解决。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】