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借用他人名义买房,以后能再过户回来吗?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-07 17:49

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  杨某诉称:我与李某系夫妻关系。2004年7月18日,我同李某与张某达成房屋买卖协议,张某承诺:先以其本人名义代我们购入301号房产,因本房产项目的条件限制,五年后正式办过户手续,此房产所有权为我方所有。2005年8月23日双方于北京市公证处对张某的上述承诺做了公证。我们履行了付款义务并依约陆续办妥了下列事宜:1验收房屋、办理入住手续。2办理和领取房屋所有权证。3对该房屋进行管理维护和维修。我与李某交付了购房首付款,我还按约定支付了银行贷款并已全部还清。房屋交付后,我们进行了装修并入住该房至今。2012年5月1日我与母亲当面要求张某办理房屋产权过户手续遭到拒绝。此后我多次要求张某过户均未果。事后得知,张某从2011年起就瞒着我将该房在北京《链家地产矩阵店》偷偷挂牌出售,并招来了不少看房者电话,致使我正常生活备受干扰。故起诉要求判令张某履行协助撤销301号房屋的抵押登记并协助将该房屋的产权过户登记至我和李某名下的义务,张某承担本案的诉讼费。

  李某在原审法院诉称:杨某所述不属实。我们与张某不存在杨某所述的房屋买卖合同关系。房子是当时因为要孩子我们向张某借用的,给付低价房租。我在2003年底知道张某要到别处买房,我说如果这套房子你不住就借给我住,首付我来垫付。我将钱给张某的时候,张某早就将首付款交了。这笔是借款,与买房没有任何关联。我同意张某的意见,不同意杨某的意见。

  2、被告辩称

  张某辩称:李某是我表外甥,结婚时无住房,和杨某关系时好时坏。我因学校住房改革分配到学校经济适用房名额,即本案的房屋,因房型关系,我计划寻找更好一点的户型,李某得知后想暂时借住。我为缓和他们夫妻关系,同意将房屋借给他们。因另购房急需资金,李某提出此房他可付首付,以此作为借房的感谢,望日后有意愿出售时可优先购买,如不出售则用以抵扣该借房租金,我也同意了。此房首付由李某垫付,贷款由我本人申请住房公积金贷款,贷款也是我提前给付了李某,由他按期还款。此房的产权始终在我手中。对于杨某所述的公证书,这是我出国时须办理入住手续故委托其代办,并不涉及产权,且有期限。杨某提出的《收据》和《证明》,是其在宅急送公司任职过程中,公司有房补,只针对有住房户,故其为此目的要求我证明其有房而开具的,并不具产权买卖契约性质。故不同意杨某的诉讼请求。

  二、法院查明

  杨某与李某系夫妻关系;李某系张某的表外甥。2004年7月14日,张某与中国农业大学签订《商品房买卖合同》,该合同约定张某以332481元的价格购买301号建筑面积为125.37平方米的房产。其中首付款202481元,公积金贷款130000元。

  2004年7月18日,张某在收到杨某、李某首付款后,向杨某、李某出具《收条》,内容为:“今收到杨某、李某夫妇交来首付房款202481元(人民币)。房产地址:301号房。此房产总面积:125.37平方米。总房款为:332481元(人民币)。其夫妇未付所欠余款130000元(人民币),由其夫妇五年内自行还款付清。(住房公积金按揭款由其夫妇按月交纳)。”杨某、李某在《收条》的首付交款人处签名,张某在《收条》的首付收款人处签名。

  收条出具当日,张某还向杨某出具其签名的《证明》,内容为:“兹证明301号房,总面积为:125.37平方米,总房款为:332481元(人民币)。先以我本人的名义代其杨某、李某夫妇购入,因本房产项目购入的条件限制,五年后正式办过户手续。此房所有权为其夫妇二人所有。”在《证明》落款处还有杨某的签名。

  2005年8月23日,张某在公证处办理了委托公证书,委托杨某办理验收301号房屋、办理入住手续、办理和领取房屋所有权证、对该房屋进行管理、维护和装修、并办理相关的一切手续。此后,杨某以张某的名义按月向银行偿还贷款,并于2007年2月21日还清全部贷款本息,但该贷款的抵押登记未撤销。2007年3月6日,住房公积金贷款中心出具证明,证明公积金贷款金额130000元于2007年2月21日全部还清。2005年12月5日后,杨某以张某代理人的名义办理了入住手续,并签订了物业服务的《前期服务协议》。2005年12月11日,因房屋的实测面积为125.17平方米较合同面积小,杨某以张某代理人的名义与中国农业大学签订《补充协议》接收了退款。现301号房屋产权证登记在张某名下,该房屋为按经济适用住房产权管理,该产权证的填发日期为:2006年9月5日。

  法院受理后,依法追加李某为本案共同原告参加诉讼。另查,杨某、李某因夫妻关系不睦现已分居。本案审理中,张某与李某所述《收条》所涉款项不是杨某、李某的购房款而是为张某购房的垫付款、《证明》系张某为杨某向其工作单位申请房补而出具的主张,以及本案诉争房屋为借给杨某、李某使用、清偿贷款的钱款已提前向李某支付的主张,均未提交充分的证据。

  三、法院判决

  1、一审判决

  张某协助杨某、李某办理撤销301号房屋的抵押登记手续并协助将该房屋过户登记至杨某、李某名下。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  根据本案查明的事实,双方当事人之间于2004年7月18日签署的《收条》、《证明》的内容已经明确约定以张某的名义代杨某、李某夫妇购入301号房屋,因房产项目购入的条件限制,五年后正式办过户手续,此房所有权为其夫妇二人所有的具体内容,《收条》、《证明》具备了房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式、房产过户步骤等借名购买房屋合同主要内容,故应认定双方之间的借名购买房屋合同成立。该合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,合法有效,据此形成的借名购买房屋合同关系,受法律保护,双方均应按约定履行各自的义务。

  在杨某、李某按约定支付了购房首付款并清偿了全部贷款后,张某亦应按约定办理房屋过户登记手续。故杨某起诉要求张某协助办理撤销房屋抵押登记手续并按约定办理房屋所有权过户登记的诉讼请求,法院予以支持。

  张某所述《收条》所涉款项不是杨某、李某夫妇支付的301号房屋的购房款而是为张某在他处购房的垫付款、《证明》系张某为杨某向其工作单位申请房补而出具的主张,以及301号房屋为借给杨某、李某夫妇使用、清偿贷款的钱款已提前向李某支付的主张,均未提交充分的证据证明,张某的上述抗辩主张,缺乏事实依据,法院不予采信。

  对于李某在本案中支持张某对抗杨某的诉讼主张问题,李某与张某系亲戚关系,其虽与杨某系夫妻关系但因感情不合二人已分居,其所支持张某的诉讼主张与其参与签名的《收条》、《证明》的内容相矛盾,且对其现在的主张亦未提交充分证据予以证明,故李某的诉讼主张缺乏事实依据,法院不予采信。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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