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借名买房关系是否有效及权属问题——房产律师

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-05 18:01

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  郑某、陈某某共同诉称:我二人系夫妻关系,郑某某、李某分别是我们的儿子、儿媳,2013年9月,我二人出资购买了北京市东城区东三里5号院10号楼20层1号房屋(下称诉争房屋),由于受到北京市关于购房的相关政策所限,我们将该房屋登记到了郑某某、李某名下。现诉至法院,请求确认我二人对诉争房屋享有所有权。

  2、被告辩称

  郑某某辩称:郑某、陈某某所述的均是事实,同意其诉讼请求。诉争房屋是以我和李某的名义购买的,但实际上是郑某、陈某某所出资,应归郑某、陈某某所有。

  李某辩称:不同意郑某、陈某某的诉讼请求,其在诉状中的部分陈述与事实不符。郑某某出轨,导致我们之间的婚姻关系出现危机,郑某、陈某某出于补偿我及挽回我和郑某某婚姻的目的,为我们购买了诉争房屋,并且明确表示该房屋与其无关,该行为应视为赠与。诉争房屋属于我和郑某某的夫妻共同财产,请求法院依法驳回郑某、陈某某的诉讼请求。

  二、法院查明

  郑某、陈某某系夫妻关系,郑某某系双方之子,郑某某、李某系夫妻关系。2013年9月10日,郑某某、李某与案外人刘某、孙某签订《北京市存量房屋买卖合同》,购买了诉争房屋,房屋成交价格1290000元,装饰装修及配套设施设备等作价1209999元。郑某、陈某某支付了诉争房屋首付款,剩余房款由郑某某、李某通过银行贷款的方式支付。2013年10月18日,诉争房屋所有权登记在郑某某、李某名下,共有状况一栏登记为“共同共有”,该房屋现由李某居住。

  另查,2011年2月7日,郑某、陈某某(甲方)与郑某某、李某(乙方)就北京市东城区富强城A区A5座5单元2号房屋(下称2号房屋)签订《房屋产权协议》,约定有:2号房屋首付款、契税等均由甲方支付,银行贷款以郑某某的名义办理但由甲方负责偿还,该房屋产权归属于甲方,乙方只有居住权。

  李某曾于2013年10月以郑某某在婚姻关系存续期间有外遇为由起诉至北京市丰台区人民法院要求离婚,被该院以证据不足、夫妻感情尚未完全破裂为由判决驳回了诉讼请求。

  庭审中,郑某、陈某某提交郑某与案外人所签的《购房协议》、陈某某向李某转账的业务凭条、手续费发票,欲证明为购买诉争房屋郑某卖掉了老家的房屋、诉争房屋所有款项均由郑某、陈某某支付。李某认可陈某某向其转账1690000元以购买诉争房屋,但称该笔款项的性质系赠与。郑某、陈某某称其曾就诉争房屋与李某达成口头协议,内容与上述《房屋产权协议》一致,后来李某拒绝在书面文本上签名。李某对此不予认可,称其从未同意过诉争房屋系借名购买。李某提交2013年8月17日郑某、陈某某与郑某某、李某的交谈录音(录音中可听见郑某说:“…我们还想在这块再买一个房子,再买这个房子的时候,属于你们买的,加上你李某的名字…”、“…我这个房子拿了钱了,不作为我们的资产,这是一,这个资产保证你李某将来,郑某某一概出现问题的时候,房子是属于你们俩共同财产,你们去分…”),欲证明诉争房屋系郑某、陈某某基于郑某某出轨为了补偿李某而购买,系赠与行为。郑某认可确实在家中有过交谈,但称后来李某在电话中也同意诉争房屋系借名购买,没想到李某现在反悔了。李某提交诉争房屋购房合同、购房款发票、物业费发票及其名下的银行账户支付诉争房屋物业费、燃气费、偿还房贷的交易明细单,欲证明诉争房屋购买后由郑某某、李某使用并偿还房屋贷款。郑某、陈某某、郑某某认可该份证据的真实性,但不认可其证明目的。郑某某称房屋贷款开始时由其与李某共同偿还,后来双方关系恶化后由其一人偿还,资金来源于郑某、陈某某。

  三、法院判决

  驳回原告郑某、陈某某的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  认定借名购房的最大困难在于,当事人往往在具体的交易过程中并没有形成书面明确的借名购房合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定,依据借名购房关系要求房屋过户的一方当事人,承担着证明双方之间存在借名购房合同的举证责任。

  对此,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条作出了细致规定。根据该条,法院在处理此类纠纷的过程中,主要从以下三方面的证据来认定是否存在借名购房的合同关系:第一,借名人与登记人之间存在的借名登记约定,如双方签订的书面合同;第二,借名人对房屋购买确实存在出资关系,如银行转账凭证,或者是被借名买房人出具的收款凭据等;第三,借名人实际享有房屋权益,如借名人参与购房手续的办理、借名人实际在房屋内装修、居住、借名人持有房产证及购房合同等。如果借名购房双方没有书面约定,则可依据查明的事实进行综合推定。

  公民的合法民事权益应受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,郑某、陈某某虽举证证明了诉争房屋的部分购房款由其支付,但未提交有效证据证明其与郑某某、李某之间存在借名买房的关系,结合双方之间的家庭成员关系、李某所提交的谈话录音、诉争房屋贷款的偿还情况、使用及居住状况等,法院难以认定郑某、陈某某所主张的借名买房关系成立,且郑某、陈某某自认其并不具备相关政策所规定的在京购房资格,故关于其要求确认对诉争房屋享有所有权的诉讼请求,法院不应予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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