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存在欺诈行为的借名买房是否具有同等法律效力

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-29 17:15

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  王某诉称:2011年4月10日,谢某与我签订《房地产合作投资协议》,我以谢某的名义支付全部房款购买涉事房屋,产权归我,谢某仅负责办理房屋销售、产权过户等相关手续。2011年4月15日谢某与开发商直接签订购买合同,2013年9月9日办理了房产证,登记在谢某名下。2015年3月16日,我与谢某签订《协议书》,明确了我借谢某名义购房的事实。现我要出售该房屋,要求谢某办理过户手续,但谢某拒不配合,故现诉至法院。

  2、被告辩称

  谢某辩称:不同意王某的诉讼请求。双方确实签署了上述两个协议,但并非我的真实意思表示。我与王某2010年相识,后确定恋爱关系,2011年开始同居,王某称自己离婚了。当时我父母打算给我买房,只有78万元作为首付款,这78万元从我和母亲李英卡里打入王某卡里,其他180万元是王某垫付的,已经还给王某了。房屋登记在我名下,双方一起居住。2011年签协议是为了办移民手续,2015年王某说之前的协议无法办理,需要重新签协议。2011年的协议已经过了诉讼时效。合同是欺诈的合同,实际在刘某新起诉的判决书中已经对事实和产权做了认定,对王某和我是债务关系也有表述。

  3、第三人述称

  刘某新述称:同意王某的诉讼请求。我与王某原系夫妻,2007年9月5日登记结婚,2012年7月16日协议离婚。离婚时王某隐瞒了涉事房屋的事,2015年我才知道。该房屋应属我与王某的夫妻共同财产,现在我在京没有购房资格,所以现在同意房屋登记在王某个人名下,我与王某另行处理。就涉事房屋我2015年9月起诉过王某和谢某,要求谢某将房屋过户到我和王某名下,法院驳回了我的诉讼请求。

  二、法院查明

  2011年4月10日,谢某与王某签订《房地产合作投资协议》,约定谢某以自己的名义办理涉事房屋销售、产权过户等一切相关行政手续,未经王某书面同意,谢某不得擅自转售以上项目产权。王某向本项目提供合作投资资金,与谢某共同经营本项目,并独立享有本项目全部产权和利润。王某对本项目投资最高总额为258万元,对本项目享有的股份、产权、利润分配为100%。

  2011年4月16日,谢某与北京天意房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》,购买涉事房屋,总价款258万元。2011年4月10日,王某支付定金2万元,2011年4月15日,王某分别支付购房款20万元、56万元,2011年5月13日王某支付购房款180.1万元。2013年8月26日王某支付税费 25 772.6元。2013年9月9日涉事房屋登记于谢某名下。

  2015年3月16日,谢某与王某签订《协议书》,约定,双方系男女朋友关系,未领取结婚证书,双方于2014年9月2日生育一子。2013年9月9日,王某借用谢某名义购买涉事房屋,该房屋系全部由王某出资,税费等费用也全部由王某承担,双方确认,涉事房屋所有权归王某所有。

  2016年11月,王某向谢某发送《通知函》,内容为“2011年4月10日我借用你的名义购买涉事房产,购买该房产时你明知我还没离婚,正在和前妻刘某新协商解除婚姻关系,以便和你组成新的家庭,为防止刘某新发现该房产,我们签订了房地产合作投资协议,约定以你的名义办理购房、产权过户等相关法律行政手续,我拥有房屋的产权,购房款、税费等都由我支出,所有资金都是我和刘某新婚姻期间的共同财产。2015年5月刘某新发现我购买了上述房产,要求分割该房,并诉至法院,为妥善处理因为我们的婚外情导致的一系列问题,不要给孩子和相关人员再造成更大的伤害,希望你接到本函之日起15日内协助我到朝阳区不动产登记中心办理过户手续,将该房过户至我名下”。经询,谢某表示收到该函件,但双方当时已经产生矛盾了。

  另查,王某、刘某新于2007年9月5日登记结婚,于2012年7月16日协议离婚。2015年9月11日,刘某新以共有纠纷在本院起诉王某、谢某,要求确认:涉事房屋由其与王某按份共有,其占有60%的份额,王某占有40%的份额;王某、谢某支付其因保全产生的担保服务费32 400元。法院于2016年10月18日出具民事判决书,认为王某与谢某就涉事房屋签订有《房地产合作投资协议》《协议书》,双方存在债权债务关系,现涉事房屋登记于谢某名下,谢某为登记公示的物权人,该登记系王某与谢某在双方合意之后,自行向登记机关进行的意思表示,并非登记错误,现涉事房屋仍登记于谢某名下,刘某新基于共有纠纷这一物权请求权要求直接确认其享有涉事房屋的物权依据不足。另王某同意承担刘某新担保费用。基于此,判决王某支付刘某新担保费32 400元,驳回了刘某新其他诉讼请求。判决作出后刘某新提起上诉,后自行撤回上诉。

  庭审中,王某提交了购房资格核验结果打印件,证明其具备在京购房资格。

  诉讼中,王某向本院申请财产保全,要求查封谢某名下涉事房屋,并以中国人寿财产保险股份有限公司保险金额260万元的诉讼财产保全责任保险进行担保,本院于2017年2月9日出具民事裁定书,对涉事房屋进行了查封,王某为此支出保险费1.3万元。

  庭审中,谢某提交了其名下中国银行账户、招商银行账户及其母李淑英名下中国银行账户、招商银行账户及朗明(北京)医疗器械有限公司招商银行账户明细,证明向王某支付和偿还购房款。王某对此不认可,表示有些是销户的卡无法证明是汇款给王某,谢某招商银行账户的转账是偿还谢某对王某的欠款,朗明公司账户的转账都是差旅费,如果谢某购房,应以自己的账户支付购房款,而且如果购房款是谢某出的,不可能再签署后面的协议。

  三、法院判决

  1、被告谢某于本判决生效后三十日内将涉事房屋转移登记至原告王某名下。

  2、驳回原告王某的其他诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  谢某与王某签订《房地产合作投资协议》,约定王某提供合作资金,供谢某购买涉事房屋,王某独立享有本项目全部产权和利润,双方实为借名买房关系。2015年3月16日签订的《协议书》对此进一步进行了确认,故王某对涉事房屋实际享有权益。现王某要求确认涉事房屋归其个人所有,因本案属合同纠纷,并非确权之诉,对该诉讼请求应不予支持。王某主张其具备在京购房资格,要求将涉事房屋转移登记至其名下,于法有据,应予以支持。就王某要求谢某支付保险费一节,缺乏法律依据,应不予支持。王某出资以谢某的名义购买涉事房屋时尚处于与刘某新婚姻关系存续期间,该出资应属夫妻共同财产,现刘某新同意由王某提起本案之诉,涉案房屋转移登记至王某名下,其与王某此后另行分割。谢某以双方不存在借名买房、涉事房屋购房款已经支付给王某抗辩,但其既未对双方为何签订《房地产合作投资协议》及《协议书》进行合理解释,亦未充分证明其与其母以及朗明公司支付给王某的相应款项系购房款,故应对其该抗辩意见不予采信。谢某又以《房地产合作投资协议》已超过诉讼时效抗辩,双方2015年3月16日又签订《协议书》重申涉事房屋借名买房一事,故本案诉讼时效应自《协议书》签署之日起算。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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