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如何判定委托买房与借名买房的界限

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-29 17:16

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  张某、张某蓝诉称:原告与被告系同胞姐妹。张某青系长女,二女张某、三女张某蓝。父亲张某天于2004年5月19日去世,母亲杨某明于2016年11月15日去世。2004年9月,张某天刚去世时,杨某明为了改善居住条件,决定将位于丰台区房屋(面积71.82平方米)出卖,用出卖的售房款购买大户型房屋。由于张某青是长女,杨某某便将换房事宜交予张某青办理,同时,杨某明将旧房产权证及工资卡交给张某青,由张某青出卖旧房。旧房出售所得38万元,张某出资11.5万元,不足部分由杨某明积蓄234 994元,合计729 994元,用这笔钱购买了117.13平方米的诉争房屋。在购买了新房后,2004年10月1日,张某青自愿亲笔写下了“房屋产权证明”,内容为:“以张某青名义购买的宣武区住房一套,装修后由母亲杨某明和张某长期居住,产权等一切手续归杨某明和张某所有,张某青自动放弃产权,等房产证下发后由母亲杨某明保存,母亲杨某明和张某有房屋处置权,特此证明。”张某青在证明上盖了自己的印章,按捺了指印。同时,张某青还向张某出具了一份相同内容的房屋产权证明。以上内容足以说明,虽然产权证登记在张某青名下,但属于借名购房。2017年5月27日,张某、张某蓝以确认房屋所有权纠纷为由在西城法院立案,主审法官做了大量的调查取证工作,调取了买房时银行转账记录等,证实属于借名购房。故诉至法院,请求法院支持原告的诉讼请求。

  2、被告辩称

  张某青辩称:被告认为张某蓝作为本案原告,不适格,事实理由与诉讼请求与张某蓝没有关系。本案诉争房屋时被告张某青与其爱人共同出资购买,是夫妻共同财产,不存在借名购房的事实。原告以同一事实和理由在2017年起诉到西城法院,在庭审笔录中明确表示是委托买房,而不是借名买房,现在原告又说是借名购房,相互矛盾。原告所述卖旧房买新房的事实也不存在,旧房是在2005年9月20日出售,本案诉争房屋是2004年9月19日购买,时间相差一年多,诉争房屋付款也能证明被告的爱人王某浩以其所在公司支票方式支付的购房款,原告所述借名买房没有提供相关证据,也没有证明其将诉争房屋购房款支付给被告。综上所述,本案不存在借名买房的事实,关于借名买房一般发生在2011年之后,北京市出台限购政策才出现借名买房的情况,本案诉争房屋发生在2004年,不存在借名买房的客观事实和理由,按当时购房情况原告及其母亲杨某明在北京购买房屋不存在任何问题,不存在借名购房。因此,请求法院驳回原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  张某天与杨某明系夫妻关系,二人生有三女,分别是张某青、张某、张某蓝。张某天于2004年5月19日去世,2016年11月15日,杨某明去世。张某青与王某浩系夫妻关系。

  2004年9月9日,张某青(乙方)与某房地产公司(甲方)签订《购买房屋合同书》,约定乙方从甲方处购买涉事房屋,房屋总价款544 794元。2004年9月20日,张某青向某房地产公司支付了购房款,其中购房款535 962元是以支票方式支付,剩余购房款8 832元以现金方式支付。张某青另向北京晴天家园房地产经纪有限公司菜市口店支付185 200元购房款。庭审中,张某青表示只有向该公司支付此笔费用,才能购买到涉案房屋。

  2004年10月1日,张某青向杨某某、张某分别出具《房屋产权证明》,内容为:“以张某青名义购买的宣武区住房一套。装修后由母亲杨某明和张某长期居住,产权等一切手续归杨某明和张某所有。张某青自动放弃产权,等房产证下发后由母亲杨某明保存,母亲杨某明和张某有房屋处置权,特此证明。”

  北京市丰台区房屋原登记在张某天的名下。2005年9月2日,张某青以张某天代理人的名义与岳森签订《买卖房协议书》,约定张某天将丰台区房屋出售给岳森,价款为30万元。

  2009年4月25日,涉案房屋登记在张某青名下。

  2017年,张某、张某蓝曾在本院起诉王某浩、张某青,要求确认张某享有西城区(原宣武区)房屋百分之五十五的份额,张某蓝享有百分之四十五的份额。张某、张某蓝曾陈述系委托张某青买房。此后,张某、张某蓝撤回了诉讼。

  张某、张某蓝表示,涉案房屋交付后,由杨某明、张某、张某之子、张某蓝之子居住。张某青认可房屋由杨某明、张某、张某儿子居住。涉案房屋的供暖费此前有张某青的单位报销,供暖制度改革后由杨某明、张某负担,水电费用由杨某明、张某负担。

  2017年1月10日,张某青与王某浩签署《房屋赠与更名协议书》,约定张某青将涉案房屋中所有份额全部赠与给王某浩,房屋由王某浩个人所有。2017年1月31日,涉案房屋变更登记至王某浩名下。

  张某、张某蓝出示张某的建行储蓄存单与存款利息清单,日期分别为2004年10月13日、2007年6月10日,2004年10月13日的存款利息清单中有张某的签名,2007年6月10日的存款利息清单中有张某与王xx的签名,张某、张某蓝表示,存单中存款均由王某浩取出,用于购买涉案房屋。张某青对此不予认可,张某青表示2004年10月13日的单据中并无王某浩,2007年6月10日的单据中虽有王某浩的签名,即便是王某浩取得款,也是生活的借贷关系,并非购房款。

  张某表示其名下国库券的8张单据交给了张某青,本息共计11万元,购房时因尚未到期,待到期之后张某青将钱取出。张某青对此均不予认可。

  张某、张某蓝出示杨某明的工资存折(2004年至2014年期间)及工商银行业务凭单28张,用于证明杨某明有购房的经济实力,张某青一直保管杨某明的工资存折,并分批次取款。张某青对此真实性认可,张某青表示钱取出后均已用于杨某明本人的生活,并非购房款。

  张某青出示基金业务申请书(日期分别为2006年8月8日、2007年6月27日、2007年8月28日)及杨某明工商银行的基金账户,申请书显示申请人均为杨某明。张某青表示,杨某明让张某青管理丰台区房屋的售房款,现在杨某明名下的理财收益还有28万多元,该售房款并非用于支付涉案房屋的购房款。张某、张某蓝对此不予认可,其表示此时已购买涉案房屋,与借名购房无关,且杨某明也无需出售房屋用于理财。

  张某、张某蓝出示杨梅签名的书面证言,内容为:我与杨某明是同胞姐妹,她是我二姐,平时联系较多,关于北京市西城区房屋情况,曾与我讲过,现住房主要是卖马家堡房子房款支付,二女儿张某也出了一部分款,二姐还把自己的工资卡交给大女儿张某青代为购买房屋事宜。张某青对证人所述内容不予认可。

  现张某、张某蓝表示基于报销供暖费等原因,涉案房屋系杨某明与张某借用张某青名义购买,且由杨某明、张某出资,双方存在借名合同关系,要求确认借名合同有效。张某青对此不予认可,其表示涉案房屋系王某浩出资购买,之所以向杨某明、张某出具《房屋产权证明》,是为了让杨某明高兴,因为杨某明知道是王某浩出资后住着不踏实,因此,要求张某青出具此证明,并不存在借名关系。

  三、法院判决

  现张某、张某蓝要求确认杨某明、张某与张某青就涉案房屋的借名合同有效,缺乏依据,本院不予支持。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案中双方争议的焦点应为涉案房屋是否杨某明、张某借用张某青名义购买。首先,购买涉案房屋时,杨某明、张某未参加协商订立合同。诉讼中,张某一方并不能准确描述购房款的数额,以及购房的过程。其次,购房时,杨某明、张某并未支付购房款。张某、张某蓝虽主张其支付了购房款,但其所述的款项均发生在支付涉案房屋购房款之后,且张某、张某蓝并未充分证明其已将全部购房款支付给张某青。再者,尽管《房屋产权证明》系张某青书写,但通过对《房屋产权证明》内容分析,其应系购房后对房屋产权的安排,并未体现出涉案房屋系杨某明、张某借名张某青名义购买的意思表示。因此,依据张某、张某蓝提供证据,不足以认定杨某明、张某与张某青之间存在借名购房的事实。按照法律规定,当事人对自己提出的主张应当及时提供证据,在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现张某、张某蓝要求确认杨某明、张某与张某青就涉案房屋的借名合同有效,缺乏依据,应不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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