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当事人不能证明借名买房关系,诉求被驳回

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-26 17:38

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2015年5月,李某诉称:我与李某某系父子关系。我与妻子马某(已于2015年3月16日去世)于2001年5月26日全款购得位于北京市通州区701号商品房一套,签订购房合同当日,李某某陪同我夫妻二人选房,我因考虑到李某某单位可以报销采暖费,所以与李某某协商购房合同上写李某某的名字,但房屋产权和居住权均归我所有。现我要求确认我对上述房屋的权利,将上述房屋重新过户到自己名下。故诉至法院,请求依法确认北京市通州区701号房屋归我所有。诉讼费由李某某承担。

  2、被告辩称

  李某某辩称:不同意李某的诉讼请求,不认可李某主张的事实和理由,房屋买卖合同以及相关证据都证明房屋的权利人系李某某,而且李某某承担了很多关于房屋的费用。李某某还指出:

  1、李某主张因考虑李某某单位报销采暖费,属于借名买房,其主张不能成立。李某某给自己的房屋交供暖费系理所当然,不是证明李某主张的证据,李某某在该房闲置后还交纳了房屋产生的一切费用,而且李某某于2013年将该房屋出租于他人,事实上承担了房主的相关权利与义务。

  2、本案不同于一般的借名买房,系李某夫妇二人提前规避遗产税,赠与独子即李某某,不同于为了规避法律、法规而借用他人名义买房的行为;

  3、根据相关规定,当事人之间没有证据证明存在借名买房的约定,一方当事人要求房屋归其所有,不予支持;

  4、本案中李某某及其妻子对通州的房屋无论是录音证据还是其他证据显示,李某某及其妻子均未对房屋所有权予以否认、放弃、让步,他们只是基于亲情的考虑承诺租金平分,为大家解决实际困难,这也不能作为物权变更的依据。

  二、法院查明

  李某与马某系夫妻关系,二人共育有一子一女,李某某即二人之子,马某于2015年3月16日去世。2001年李某与马某全额出资253590元,从案外人某公司购买了701号房屋,同年5月26日李某某以其本人名义同某公司就李某、马某夫妻二人出资购买的房屋签订了商品房买卖合同并办理了购房相关的其他手续。2001年6月29日,李某某取得了产权证书,房屋登记所有人为李某某。房屋交付后,李某及其妻子马某曾在房屋内居住三年。

  在庭审过程中,李某为证明其主张,向法院提交了以下证据。1、户口簿、死亡证明,证明李某与马某的夫妻关系,以及马某已经去世的情况;2、房屋的《商品房买卖合同》原件、房屋所有权证书原件,并指出虽然房屋登记在李某某名下,但是因为实际所有人系李某,故上述证据原件由李某持有;3、录音资料及整理录音内容形成的书面资料,证明李某某认可房屋系李某出资;4、马某留下的自书“遗嘱”,证明房屋系李某出资购买。对此,李某某表示,认可户口簿、死亡证明、《商品房买卖合同》以及房屋所有权证书的真实性;亦认可涉案房屋系李某、马某二人全额出资购买,但表示李某某原本将房屋的《商品房买卖合同》原件、房屋所有权证书原件一直存放于其母马某住处的一个保险柜内保管,2013年因房屋出租需要办理手续,上述材料原件回到了李某某手中。

  后来双方家庭内部因房屋出现矛盾以及马某病重,李某某方将上述材料原件交给李某及马某保管;李某某亦认可录音资料系书面整理资料显示的相关当事人谈话内容,但否认李某主张的证明目的;李某某同时认可“自书遗嘱”系郝秀荣书写形成,但是否认该字条系遗嘱,亦认为该字条内容与录音内容相矛盾,故不认可李某主张的证明目的。

  在庭审过程中,为反驳李某的诉求并证明其主张,李某某向法院提交了以下证据。有线电视收看证、有线电视收费单、用电证、燃气证、燃气购气凭证、维修单、维修费、物业费收据等证据,证明李某某已经承担了房屋产生的相关权利和义务。对此,李某表示认可上述证据的真实性,但是否认李某某主张的证明目的,并表示上述证据反而印证了李某主张借名买房的原因以及实际情况。

  在审理过程中,双方均认可房屋系李某及其妻子二人全额出资购买,而因购买房屋所产生的包含房屋登记手续在内一切签章行为均由李某某以其本人名义直接办理。李某表示其要求确认房屋归其所有的依据有二,其一即基于房屋系李某及其妻子二人全额出资购买;其二则是由于李某某单位能够报销供暖费,双方才协议将房屋登记在李某某名下,属于借名买房。对此,李某某不予认可,认为李某及其妻子购买房屋并登记在李某某名下系作为父母的李某及马某对李某某的赠与。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回李某的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  公民合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。根据查明的事实,李某、李某某均认可房屋系由李某及其妻子即案外人马某二人全额出资购买,而因购买房屋所产生的包含房屋登记手续在内一切签章行为均由李某某以其本人名义直接办理。

  现李某诉至法院主张基于出资及当初系借名买房进而要求确认房屋归其所有,对此,李某某表示房屋登记在其名下是作为父母的李某及案外人马某对自己的赠与行为,并否认双方之间存在借名买房事实。即,双方就李某及其妻子即案外人马某二人全额出资购买房屋,却登记在李某某名下的事实,分别主张为借名买房和赠与,但双方均未提交充足证据予以证明。

  在借名买房是否存在,是否成立未有定论的情况下,李某要求确认房屋归其所有,实际系要求确认房屋的实体权利归其所有,即直接对房屋提出确认物权的主张,依据不足,法院不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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