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就借名买房提起的第三人撤销之诉纠纷

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-26 17:38

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2015年7月,张某诉称:我出资购买了位于北京市朝阳区301号房屋。由于我在北京其他地方购房贷款,再购房无法贷款,因此我将购房名写在了我儿子刘某的名下。2014年4月27日,刘某在中介公司鼓动下将301号以281万元价格与马某签订房屋买卖合同。后因刘某个人手续问题及其他原因,马某将刘某诉至法院。

  审理中,我以第三人身份要求参加诉讼,被拒绝。我得知该纠纷法院已判决刘某继续履行合同,协助马某办理301号房屋权属转移过户等。上述判决内容直接影响到我的权益,现要求法院判决:1.撤销北京市朝阳区人民法院《民事判决书》;2.刘某与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效;3.刘某返还马某支付给其的购房款;4.中介公司退还马某中介费;5、中介公司承担给我造成的损失立案费29280元;6.向法庭提供刘某入款账号。

  2、被告辩称

  刘某辩称:我不同意张某的诉讼请求。我和马某之间的房屋买卖合同合法有效。301号登记在我名下,我有权处分。张某要求撤销的判决已经生效。现在双方已经完成过户手续,交易完成。在双方合同没有被确认无效之前,购房款是不能退的。另外,任何人均无权提供我的账号。

  马某辩称:我是在中介公司作为中介的情况下与刘某签订的房屋买卖合同,当时张某也在场且同意卖房。第二天我将8万元定金还打到了张某的账上。现在判决生效了,双方已经办理了房屋过户手续,目前因张某的阻挠无法交房。张某与刘某之间的纠纷不能影响到我,我是无辜的。我购房手续都是合法的,判决也没有错误,因此我不同意张某的诉讼请求。

  第三人述称:

  中介公司述称:我公司不同意张某的全部诉讼请求。判决书没有错误且已经履行完毕。双方交易完成,我公司的居间义务已经完成,不存在退还居间费的问题。

  三、法院查明

  张某与刘某系母子关系。2005年3月14日,刘某作为买受人与房地产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》,约定刘某购买301号。

  2014年4月27日,刘某作为出卖人与马某作为买受人通过居间方中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,约定刘某将301号出售给马某。

  合同签订后,马某支付了部分购房款,后因刘某无法继续履行合同,办理过户等手续,马某将刘某作为被告,中介公司作为第三人诉至法院要求刘某继续履行双方房屋买卖合同并配合办理房屋网签、过户和交付手续,支付违约金等。刘某提出反诉,称马某在签订合同次日将定金8万元给付张某,不符合合同约定,已经构成违约,故请求判令解除双方签订的房屋买卖合同,已给付的定金不予退还。

  法院经审理后认为刘某与马某签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的义务。现马某要求继续履行合同,且愿意支付剩余购房款,法院对马某要求继续履行合同的请求予以支持。法院于2015年6月17日判决:一、马某与刘某继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;二、马某一次性给付刘某购房款二百七十万元;三、刘某在马某履行完上述第二项判决义务后七日内协助马某办理位于北京市朝阳区×号房屋权属转移登记手续,将房屋过户至马某名下,并于过户当日将该房屋交付给马某;四、刘某给付马某违约金四万元;五、驳回马某其他诉讼请求;六、驳回刘某全部反诉请求。该判决于2015年7月14日生效。另查,在该案件审理过程中,张某曾要求作为该案件的第三人参加诉讼,法院口头告知不予准许。

  张某称301号系其借用其子刘某的名字购买的房屋,并提交了银行回单、录音、其起诉刘某确认之诉的庭审笔录等证据加以证明。刘某表示对证据的真实性认可,但表示自己也为301号的购买出资过,并表示自己作为301号产权人有权处分房屋。

  此外,张某主张上述朝阳法院的民事判决书没有反映实际情况即张某是301号的实际产权人,因此是错误的,判决内容影响到张某的合法权益。

  二审查明:2014年4月27日,张某陪同刘某与马某签订了上述《北京市存量房屋买卖合同》,张某于次日代刘某收取马某支付的定金8万元。张某二审中述称2005年购房时最初以其名义购房,由于银行无法给其办理贷款,2006年以后改了合同,写在刘某名下,但实际系其出资,之后的房屋贷款也是其偿还,刘某之父耿全胜给其6万元购房款。因此,其是主要投资人,301号应当是其与耿全胜共有。刘某称其父亲耿全胜出资不止6万元,自己没出过首付,只是用其名字贷款,之后张某给钱,其去还贷款。另查,张某与耿全胜于1997年离婚,二人离婚后刘某随同耿全胜共同生活。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回张某的全部诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案的二审争议焦点在于张某提起第三人撤销之诉的理由能否成立。本院从以下三个方面予以判断:

  一、本案的审理范围。

  《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定,第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理,诉讼请求成立的,应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的,驳回诉讼请求。为保护受错误生效裁判损害的未参加原诉的第三人的权益,民事诉讼法设立了第三人撤销之诉制度。

  根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条之相关规定,第三人提起撤销之诉需举证证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误。因此,本案所要解决的是张某提起的撤销朝阳区民事判决之诉讼请求能否成立的问题,即该案判决内容是否存在错误。

  需要说明的是,本案审理中,张某主张其借刘某名义购买301号,其与耿全胜共同出资,由其偿还贷款,301号应归其与耿全胜共有。刘某认可张某与耿全胜出资及偿还贷款的事实。根据上述事实,可以初步认定在301号转让给马某前,张某曾为事实物权人之一。然而,本案并非分家析产、共有或所有权确认等确权纠纷,关于301号系借名买房、赠与抑或其他法律关系本案不予审理。301号权属问题不是本案诉讼标的,故本案不对301号的出资情况及真实权利状态作最终认定。

  二、朝阳法院民事判决内容是否存在错误。

  《中华人民共和国物权法》第六条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。由此可知,我国物权法关于物权变动采公示、公信原则。其中,不动产物权的变动以登记为公示方法。登记的公示效力在于保障对外的交易安全,因为如果要求当事人在物权交易中一一核实物权的真实权利状态,显然不利于交易的便捷。为此,法律规定当事人如果信赖不动产登记而为一定的行为,即使登记所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合,也不能影响物权变动的效力。对于现实生活中存在的登记物权人与真实权利人不一致的情形,根据公信原则,记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利人,除非有相反的证据证明;凡善意信赖公示的表象而为一定的行为,法律承认此行为所产生的物权变动的效力。

  朝阳法院民事判决中,马某诉讼请求继续履行房屋买卖合同,刘某以马某未按合同约定向其支付定金为由反诉要求解除房屋买卖合同。因此,该案所要处理的是房屋买卖合同的效力以及是否继续履行等问题。根据该案查明的事实,301号的登记权利人为刘某,马某通过链家地产居间与刘某签订301号买卖合同,张某陪同刘某签订上述合同并于次日代收部分定金。因此,马某能且仅能通过301号权属证书来合理信赖刘某为该房屋权利人,其与刘某签订房屋买卖合同符合物权变动的公示、公信原则,法律予以保护。该房屋买卖合同之效力应以登记权利状态为依据而不受真实权利状态影响,故应认定为合法有效。换言之,即使张某主张属实,其确为301号真实权利人,仍不能以此否定马某与刘某之交易的合法性。因此,朝阳区法院民事判决确认房屋买卖合同合法有效并判令马某、刘某双方继续履行符合法律规定,是正确的。

  三、真实权利人的保护问题。

  法律不保护权利上的睡眠者。诚如张某之主张属实,即其确为301号的真实权利人,但其在长达六七年的时间内未对301号作变更登记,致使301号长期处于真实权利人与登记权利人不一致的状态,张某怠于行使权利导致的301号被转让的风险应由其自行承担。

  应当指出,物权法确立了公示、公信原则以保护交易安全及社会经济秩序,但有时不可避免地会牺牲真实权利人的利益,这是法律在个人利益与社会利益保护之间进行权衡的结果。因信赖物权公示、公信原则而变动物权之效力,不因原登记物权不实而受影响。至于真实权利人的保护问题,可通过其他法律制度予以解决。就本案而言,关于301号的出资以及转让后的房款归属等问题,系张某家庭内部关系,与本案非同一法律关系,本案不予处理,张某、刘某等可另行解决。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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