借名买房案件中的借名买房合同效力认定问题
来源：未知 作者：未知 时间：2018-10-24
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称黄某诉称：2006年12月26日，原告与北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市昌平区某住宅小区房屋。2014年4月，原告已经取得了涉案房屋的产权证。被告由于无房居住，原告父亲将涉案房屋借给被告临时居住，原告于2014年4月份要求被告限期腾空房屋，被告至今不予腾房。原告是涉案房屋的唯一合法所有者，其财产权利不受侵犯，被告的行为侵害了原告的合法权益，请求法院判决：1、被告腾退涉案房屋;2、被告承担本案诉讼费。
2、被告辩称
王某辩称：被告是诉争房屋的实际出资人、购买人、居住人、所有权人，合法占有该房屋，没有妨碍原告，故原告的诉讼请求应予驳回。原被告之间对于诉争房屋的权属存在争议。被告认为该房屋的所有权人是被告，原被告之间存在书面借名买房合同，原告以五万元的价格将购买经济适用住房的资格转让给被告，并且配合被告签订商品房买卖合同，选房及入住。该书面合同中明确约定该房屋所有权人是被告，原告将协助被告办理产权过户手续。现被告持有购买房屋的所有手续包括购房合同发票、收据、契税发票、印花税发票等全部费用的单据原件，并且自2006年对房屋进行验收，直接入住，以房屋所有权人的身份占有该房屋长达9年。原告在此期间一直没有提出异议，说明原告认可该房屋的所有权人是被告，该房屋是因拆迁而取得的购买资格，不是因申请而取得。属于原告的拆迁利益，原告将之转让给被告，被告支付对价，双方意思表示真实，不违反法律的强制性规定。该房屋属于按经济适用住房管理的房屋，依据相关司法解释规定，被告当庭提起反诉，要求原告将诉争房屋过户至被告名下。
3、反诉原告诉称
王某诉称：反诉人系被反诉人父亲的义子。2006年被反诉人名下位于崇文区的房屋拆迁，获得购买涉案房屋经济适用房资格。被反诉人无意购买，经人介绍以50000元的价格将其转给反诉人，由反诉人以被反诉人的名义购买房屋。因房屋是经济适用房，房地产开发商仅与被反诉人本人签订购房协议。为避免日后发生争议，2006年12月26日，双方协商签订借名买房协议。中间人及反诉人、被反诉人误认为借名买房协议违反国家规定，故以《借款合同》替代借名买房协议，虚构反诉人借给被反诉人321015.5元(其中房款271015.5元，购买资格转让款50000元)。合同约定，借款期限自2006年12月26日至2008年12月31日，该期限内反诉人暂住，如果在2008年12月31日之前被反诉人未还款，该房屋所有权归反诉人所有，被反诉人协助办理产权过户手续，由此发生的费用由反诉人负责支付。双方虽然签订了《借款合同》，但反诉人没有将321015.5实际出借给被反诉人，自2006年签订《借款合同》至今，被反诉人也没有还款的行为和意思表示，借款合同实质上就是借名买房合同。2006年12月26日，反诉人、被反诉人及中间人共同到开发商处签订合同选房。同日，反诉人直接将房款271015.5元以转账的方式支付给了开发商，并将50000元购房资格转让款给了被反诉人。其后反诉人又支付了其他费用。同年10月15日反诉人对房屋进行验收正式入住。收房后，反诉人出资装修房屋、购买家具、家电并入住，物业费也是反诉人支付，一直居住至今。2008年10月反诉人得知房产证已经颁发，经反诉人多次催促，直到2014年4月被反诉人才领取房产证，反诉人要求被反诉人按约定协助过户，被反诉人无故拒绝过户，暗自通过中介挂牌出售。反诉人认为：被反诉人在没有购房款的情况下，将其享有的购买经济适用房资格转给反诉人，并允许反诉人以其名义购买。房屋所有权虽然登记在被反诉人名下，但反诉人居住使用争议房屋至今，且购房款及其他款项的支付，购房手续合同等都是反诉人办理并持有，故争议房屋应认定为反诉人购买，反诉人系诉争房屋的实际物权人。双方就此已形成借名购房的法律关系，该行为系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。目前该房屋已具备过户条件，被反诉人应按合同约定履行过户义务。为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁决：一、被反诉人履约将涉案房屋过户至反诉人王某名下;二、被反诉人承担本案诉讼费用。
4、反诉被告辩称
黄某辩称：不同意对方的反诉请求，双方不存在借名买房的法律关系。1、原告和被告之间不存在借名买房的事实，也没有签署过被告所说的借款合同、借名买房协议;2、原告本人并没有向被告借款32万余元，也没有收到被告所支付的所谓购买资格的转让费用5万元;3、2014年4月之前被告方从没有催促过原告要求办理涉案房屋的产权过户手续;4、原告本人经常在国外，2010年以后回国到上海，开发商从来没有通知领取过房产证。2014年才领取到房产证，是原告主动联系的开发商，没有暗中将房屋挂牌出售。被告方入住涉案房屋原告认为是被告向原告父亲借款。被告方也没有地方居住是单身所以入住涉案房屋。原告方并不知道父亲签署的协议，没有见到过。
二、法院查明
黄某原户籍在北京市原崇文区南深沟胡同某号。该处房屋拆迁后，黄某获得一个购买经济适用住房的指标。2006年12月26日，黄某与北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定黄某购买位于北京市昌平区某住宅小区房屋一套，购房总价款为271015.5元，房屋预测建筑面积102.27平方米。合同附件五约定：“付款方式1、买受人于2006年12月26日前交付房款271015.5元。”上述房屋购房款以及购买时交纳的契税、公共维修基金等费用都是由王某实际支付。房屋交付后，王某对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。
与上述购房合同签订同日，黄某的父亲金百万以黄某(乙方)的名义与王某(甲方)签订《借款合同》。合同约定：“乙方因购买住房需要，特向甲方借款人民币叁拾贰万壹仟零壹拾伍元伍角整(321015.5元)。双方约定如下条款，共同遵守。1、借款周期为2006年12月26日至2008年12月31日。2、在约定借款周期内如果乙方不能偿还全部款项，则乙方将所购房屋转借为甲方使用。某室(102平方米)。3、在乙方将(某室)转借为甲方使用期间，该房屋仅限于王某本人居住，不得转让，不得买卖，不得出租。否则由此引发的一切法律责任由王某本人承担，乙方黄某概不负责。4、暂住期限定为2008年12月31日，超过此期限则房屋所有权归甲方所有。乙方应协助办理产权过户手续，由此发生的费用由甲方负责支付。”
黄某称对该份《借款合同》并不知情，其没有委托其父亲签订该合同。但黄某同时称认可借王某钱购买诉争房屋的事实。她在2006年12月26日全程办理了选房、签订购房合同、支付购房款等手续，但没有见到过《借款合同》，对其父亲将该房屋“抵”给王某的事实也不知情。王某称，上述《借款合同》只是一个形式，原被告双方实质上是借名买房，只是因为怕借名买房不合法，所以才签订了《借款合同》。王某又称，购房款是其父母在购房当天存入银行的。他和他父母都全程参与了购房、签订合同的全过程。黄某是在签订《借款合同》之前借故离开的，虽然她没签字，但她对由王某借其名义购买房屋的事实是知情且同意的。黄某认可在办完购房手续后在饭馆准备吃午饭时，王某父母也在场。关于所“借”款项，王某称其中271015.5元是购房款，剩余5万元是支付的购房资格转让费。关于“还款”，黄某认可一直没有偿还。王某称，因黄某长期在国外，其找黄某父亲金百万要求办理房屋所有权过户手续时，金百万称黄某不同意过户。为证明王某所称的借名买房的事实，其在庭审中提交了一份其与黄某在2014年通话的录音。该份录音证据中显示因为房屋价格上涨，原被告双方针对房屋增值的利益分配问题进行磋商，但未达成一致意见。
2008年10月6日，北京市建设委员会颁发了上述房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为黄某，房屋性质为经济适用房。另查，王某以家庭名义在京购房资格核验结果为初步核验通过。
三、法院判决
1、反诉被告黄某于本判决生效之日起七日内将涉案房屋所有权过户至反诉原告王某名下;
2、驳回原告黄某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案原被告之间争议焦点是原被告之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系。虽然王某与黄某父亲签订有《借款合同》，但综合本案双方举证和陈述看，双方之间关系应该是借名买房关系，原因有以下四点：一、依《借款合同》看，借款的目的是用于购房，而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元，此多余数额与借款目的不相符，并无借款必要，而且黄某事后没有归还，也没有证据证明其曾经要求归还，故此从借款金额看，借款意思表示是否真实存疑;二、除购房款外，其他购房的税费支出包括装修支出等都是王某支付，且购房的手续材料除房屋所有权证外都在王某处保管，这不符合如果黄某为产权人的常理;三、如本案是黄某购房，则其应当对款项来源，还款时间和进程都应知晓，且黄某又亲身参与了购房的全过程，但现在却称不知道《借款合同》存在，此种陈述难以令人信服;四、根据王某提交的录音谈话内容看，原被告之间一直在讨论房屋增值利益的分配问题，如果双方不存在借名买房的关系，仅为单纯的借款，则黄某并无与王某讨论分享增值利益的必要。综上，又结合王某一直居住在诉争房屋内的事实，认定原被告之间存在借名买房的约定。
关于原被告双方之间的借名买房约定效力问题，因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间的口头协议不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现王某以家庭名义符合在京购房的条件，故王某要求黄某将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，予以支持。黄某要求王某搬离诉争房屋的本诉无法对抗王某提起的反诉，对黄某的本诉不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】