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公司借股东之名购房引发的纠纷案件——北京房产律师

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-22 17:50

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告甲市XX公司起诉称:2005年4月7日,案外人葛先生与被告陆先生共同出资50万元设立我公司,我公司的注册资本为50万元,葛先生持有公司30%的股权,被告持有公司70%的股权。后我公司因业务发展需要购买办公用房,于2005年12月通过甲市A房地产经纪有限公司了解到位于甲市乙区XX路XX号X号楼XX房屋(以下简称涉案房屋)的出售信息,我公司与涉案房屋所有权人商先生协商后,决定购买涉案房屋,因公司刚刚设立不久,资金有限,公司决定借用被告名义并以按揭贷款的方式购买涉案房屋。首付款和按揭贷款均由公司支付,被告表示同意。2005年12月17日,被告受公司的委托以自身的名义与涉案房屋所有权人商先生以及A房地产经纪公司签订了房屋买卖合同,合同约定涉案房屋面积为108.14平方米,涉案房屋的售价为62万元,交易过程中的契税和印花税由买方承担,买方还应向A经纪公司支付居间服务费15500元。2005年12月21日,我公司向商先生支付20万购房首付款。后公司出资缴纳了与涉案房屋有关的契税、印花税和房屋中介费。冯女士是商先生的妻姐,冯女士收取我公司交付的20万元,冯女士代商先生将涉案房屋交付给我公司,我公司一直占有使用至今。2006年1月20日,被告受我公司的委托,以购房名义与中国XX银行签署了个人贷款合同,贷款42万元,贷款期限240个月,并以涉案房屋为贷款本息提供抵押担保,还款方式为等额还款。按揭贷款和利息一直由我公司偿还至今。2006年3月8日,甲市建委为涉案房屋颁发了房屋所有权证,甲市人民政府于2006年5月3日为涉案房屋颁发了国有土地使用证。涉案房屋的所有权证和土地使用权证一直由我公司保管至今。2006年7月12日,我公司委托被告办理了以涉案房屋向中国XX银行提供贷款抵押担保的抵押登记。2006年2月20日,我公司将注册地址变更为涉案房屋地址。2012年3月15日,被告将其持有的公司70%的股权分别转让给宋先生30%,转让给葛先生40%,并办理的股权工商变更登记。股权转让完成后,葛先生持有公司70%股权,宋先生持有公司30%的股权。被告转让公司股权前表示待公司将按揭贷款还清后即将涉案房屋过户至公司名下,但被告拒不将涉案房屋过户给我公司。本案中公司系借用被告的名义购买的涉案房屋且公司支付的购买涉案房屋的首付款和按揭贷款,并一直占有使用至今,公司是涉案房屋的实际权利人。现我公司诉至法院要求判令确认涉案房屋归我公司所有,被告立即将涉案房屋登记过户至我公司名下。

  二、被告辩称

  被告陆先生答辩称:不同意原告的诉讼请求。涉案房屋产权登记在我名下,是我所有的房屋,并非借用。双方既没有委托,也没有书面约定,首付款是我支付的,涉案房屋确实是一直由原告使用,是租借给原告,原告与我是租赁关系,租金的支付方式就是由原告每月偿还按揭贷款,租赁期从偿还按揭贷款开始。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2005年12月17日,甲方(出售人)案外人商先生与乙方(购买人)被告陆先生、丙方(经纪人)甲市A房地产经纪有限公司签订《房屋买卖经纪合同》,约定乙方以62万元购买建筑面积为108.14平方米的涉案房屋,合同订立时,乙方支付丙方居间服务费一万五千五百元。2006年1月20日,被告陆先生与中国XX银行股份有限公司甲市乙区支行签订了《中国XX银行个人贷款合同》及补充协议,借款42万元用于购买涉案房屋,贷款一次性划入商先生名下的账户内。2006年3月8日,被告取得涉案房屋所有权证书。原、被告未就涉案房屋签订借名买卖协议。涉案房屋购买后作为原告公司的办公室使用,亦是原告公司的住所地。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、被告陆先生于本判决生效后十日内将甲市乙区XX路XX号X号楼XX房屋登记过户至原告甲市XX公司名下。

  2、驳回原告甲市XX公司其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产纠纷律师靳双权分析认为:本案的争议焦点为是否存在借名购买房屋的事实。双方对于借名购房各执一词,且未签订有关借名买卖的书面协议。原告作为主张借名事实存在一方,对此负有举证责任。因此通过对原告所举证据,以及被告所举反证进行审查,判断能否证明待证事实。

  本案中涉案房屋的首付款和截止2014年6月的按揭贷款均由原告支付,交付后一直由原告使用。对此被告陆先生虽辩称涉案房屋为被告租给原告使用,按期偿还的按揭贷款系折抵租金,但并未提供租赁关系存在的证据,故被告此主张法院难以认定。另根据原告提交的两份有被告签字的2009年1月2日的文件,有“公司购房按揭款”的表述。对此原告虽称文件为先签字后在空白处填写,但并未举证,故对该证据予以认定。另根据原告持有全套购房合同、纳税凭证、房产证原件的事实。可以认为原告通过实际付款、实际占有、被告对文件表述的间接认可等一系列间接证据的举证,已完成对借名购房事实的证明。

  关于被告陆先生所举之2014年7月提前还款证明、2014年9月公告丢失房产证等反证。上述反证能证明的是被告作为登记所有权人所拥有的权利,但并未达到反驳原告为实际所有权人这一诉讼主张的效果。

  综上,根据现有证据,靳双权律师认为原告主张的借名买房事实成立,故原告要求将涉案房屋登记过户至其名下的请求予以支持。但原告要求直接确认涉案房屋为其所有的请求,因双方对房屋原始登记在被告名下并无异议,所以不予支持。原告享有的是基于借名事实要求被告过户房屋的权利。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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