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借名买房后,标的物在诉讼过程中被出卖,借名人如何维护自己的合法权益

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-18 17:39

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告张某钊诉称,2015年4月2日,张某北、秦某洁将我诉至法院,要求腾退房屋。在诉讼中我提出反诉,请求法院确认诉争房屋的产权归我所有,并过户到我名下。在法庭调查中,双方进行了充分的陈述、辩论和质证。在案情明了后,张某北、秦某洁不等待判决结果,在诉讼中恶意转移财产,将诉争房屋转卖给案外人谢某辉。上述行为严重违反了民事诉讼法,导致无法判决将房屋产权过户给我,必须另行起诉。在诉讼期间张某北、秦某洁将诉争房屋转卖给案外人谢某辉是一种恶意买卖行为。原因在于:1、张某北、谢某辉都是军人,是战友关系,两人经常在一起吃饭喝酒,是长期的战友、朋友关系;2、张某北是我堂兄,我在京经商后,长期得到张某北的照顾。2004年我借张某北之妻秦某洁之名买房的事,谢某辉明知。因我经常到张某北家,也经常与张某北、谢某辉在一起吃饭,在买房问题上大家都是多次谈判的,所以谢某辉对我借用嫂子秦某洁之名买房是清楚的。3、从法院调查的房屋转卖证据材料看,转卖过户是在房屋产权交易大厅办理的,而张某北的儿媳尚丽正是该处的工作人员,才可能2015年7月1日签房屋买卖合同,在第二天7月2日就领取了房产证,其涉嫌违规操作。综上,我认为张某北与谢某辉之间的房屋买卖行为是恶意行为,是违反诉讼法的行为,应是无效的。故请求法院判决:1、确认张某北与谢某辉签订的房屋买卖合同无效;2、判令谢某辉将诉争房屋产权过户到张某北名下。

  2、被告辩称

  被告张某北、秦某洁答辩称:张某北和谢某辉之间买卖诉争房屋卖是真实的,不认可张某钊陈述的事实,买卖诉争房屋不存在合同无效的情形。故不同意张某钊的诉讼请求。

  被告谢某辉答辩称:不同意张某钊的诉讼请求。张某钊提起本次诉讼为恶意诉讼,侵害了谢某辉的合法权益。首先,谢某辉购买张某北房屋是真实的。2014年,谢某辉因为政策原因将石家庄的房屋交还给部队,部队给予补偿,谢某辉打算给儿子在北京买房。2015年初,经过朋友韩在俊联系,认识房主张某北。到2015年6月中旬,谢某辉联系张某北对房屋价款及交付过户等细节进行洽商,随后,张某北找到云房公司,并在云房公司的指导下,双方签署了合同。当日,谢某辉向张某北支付了20万元定金。2016年7月1日,张某北、谢某辉办理了房屋过户,谢某辉支付了其余的购房款。因为张某北住院,谢某辉出差,拖到9月份双方办理房屋交付手续时,当时房屋处于出租状态。2016年3月份,谢某辉给租户打电话要求腾房,被告知租户已被张某钊赶走。谢某辉知道房屋存在问题遂报警,谢某辉才知道张某北和张某钊之间基于房屋产权存在纠纷。其次,张某钊主张是恶意的,缺乏事实、法律依据。谢某辉购买诉争房屋是善意的,不清楚张某北和张某钊之间的纠纷。谢某辉购买房屋是通过中间人获取信息,经过中介办理手续,取得了诉争房屋的产权证,并无过错和过失,张某钊主张房屋买卖合同无效没有事实和法律依据。第三,谢某辉事前不认识张某北和张某钊,不知道张某北与张某钊之间的关系。谢某辉不存在恶意串通,侵害张某钊的行为。而张某钊明知谢某辉取得诉争房屋合法产权,仍强占房屋,构成侵权,请求法院驳回张某钊的诉讼请求。

  二、法院查明

  2015年6月25日,出卖人张某北与买受人谢某辉对于买卖诉争房屋基本洽商完毕,委托云房公司办理诉争房屋的过户等事宜。张某北、谢某辉签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定:出卖人所售房屋价款205万元,家具家电装饰装修及配套设施设备等作价75万元,买受人应于签订本合同当日支付定金20万元;买卖双方采取全款交易方式,出卖人与买受人应于2015年7月30日前付清全部购房款;出卖人应当在办理完房屋权属转移登记手续后七个工作日内将房屋交付给买受人;双方同意在2015年7月30日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

  2015年7月1日,出卖人张某北与买受人谢某辉在云房公司机打的网签合同上签字,该合同谢某辉的性别错写为女,买卖双方均为同一个联系电话(系张某北儿媳尚丽手机电话)。该合同约定,房屋价款为205万元。

  2015年6月25日,张某北收取谢某辉定金20万元。

  2015年7月1日,张某北与谢某辉签署《存量房自有交易资金划转协议》,并在银行申请了个人二手房屋交易资金托管服务。

  2015年7月2日,谢某辉向张某北在银行的托管账户内转账280万元。双方办理了房屋所有权转移登记,诉争房屋所有权转移登记至谢某辉名下。

  2015年4月2日,张某北起诉张某钊要求张某钊腾退诉争房屋。该案审理过程中,张某钊反诉要求张某北、第三人秦某洁将诉争房屋过户到张某钊名下。2015年9月25日,法院作出判决,判决书所载查明的事实为:张某北、秦某洁在诉讼期间将诉争房屋出售给案外人谢某辉,谢某辉于2015年7月2日取得房屋所有权证,张某北于2015年9月23日申请撤诉,本院于2015年9月25日口头裁定准许张某北撤回起诉。经审理后认为,本案借名买房合同关系成立,尽管诉争房屋具备上市交易条件,但产权人已非张某北,故对于张某钊要求过户的反诉请求不予支持。故判决驳回张某钊的反诉请求。

  三、法院判决

  法院审理后作出判决,驳回张某钊的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产纠纷律师靳双权认为,合同依法成立,具有法律效力,而不符合法律规定要件的合同,属于无效合同,无效合同自成立时起不具有法律的约束力。《合同法》规定恶意串通,损害国家、集体或者个人利益等情形,合同无效。恶意串通是指合同当事人在缔约的过程中,明知或应知侵害国家、集体利益或第三人的合法权益而共同实施的民事行为。恶意串通的构成要件包括:一,以行为人之间针对第三方的通谋为必要条件;二,通谋的实质目的是侵害合同外特定或不特定第三人的合法权益,是否实际发生损害后果在所不问;三,通谋表现为某种意思联络,包括双方共同实施违法行为,以及一方故意为之,另一方对此明知或应知,但以实际履行行为表示认可。

  对于本案而言:张某钊对诉争房屋具有特定权益。根据生效的民事判决所确认的事实,张某钊与秦某洁就诉争房屋形成了借名买房关系。据此,张某钊享有债权权利,有权要求对方履行转移登记的义务,其并非诉争房屋的事实物权人,故张某北作为房屋所有权登记人将房屋卖与谢某辉则构成有权处分。张某北在前一案件的诉讼过程中,将诉争房屋出卖他人,明显具有致使张某钊无法实现特定权益的主观恶意。张某北的出卖行为属于有权处分并存在恶意。

  合同缔约过程中,一方存在恶意不构成合同无效的要件,需要判定对方即买受人在缔约时的主观状态,即谢某辉对于张某钊与秦某洁、张某北之间的借名买房关系是否知情。首先,借名买房关系一般缺乏对外公示凭证,难以被第三人所充分知悉。谢某辉以房屋所有权证书具有的公示作用,与相对方张某北发生交易系正常的权利识别和缔约结果。其次,张某北与谢某辉在买卖合同中约定的房屋价款,结合价款给付方式为全款,依据缔约时的市场交易价格,难以将价格明显偏低作为谢某辉存在恶意的充分理由之一。再者,张某钊无直接证据证明谢某辉明知诉争房屋存在产权争议。且张某钊主张的网签合同中买受人性别错误、手机号为同一以及房屋过户时间较短等情形,云房公司均做出合理解释。仅凭上述情节未达到认定谢某辉构成恶意的高度盖然性。因此,现有证据难以认定谢某辉的买受行为构成恶意。

  综上,仅凭张某北的恶意出售诉争房屋的行为,不能认定张某北与谢某辉存在恶意串通。故张某钊主张诉争房屋买卖行为应被确认无效,并据此要求将房屋权属转移登记的诉求,缺乏事实和法律依据,不予支持。张某钊仍可通过其他法律途径寻求合理救济,以维护其合法权益。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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