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关于借名买房中存在的不当得利情形,当事人该如何请求返还?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-18 17:42

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告袁某强诉称,原、被告于2007年恋爱后确立同居关系。同居期间,原告于2010年8月从卢乐处购得二手房产一套;购房款为256万元,由原、被告共同出资。原告于2015年11月23日将上述房产以549万元卖与马国安。因被告童某洁当时急于用款,原告袁某强在收到房款后即转账至被告童某洁账户。原、被告于2016年3月份解除同居关系。后童某洁以民间借贷为由将袁某强诉至法院,又不服一审判决上诉至中级人民法院。该案一、二审中,由于袁某强举证不力导致被依法确认为童某洁的有效债权的,袁某强将全部卖房款549万转账至童某洁账户的事实,足以抵消全部债务。中院经审理后,认为“以上均涉及债务抵消问题,但与本案不属于同一合同性质,产生事实基础不同且双方存在分歧,并不具备在本案中进行抵消的条件,因此袁某强可就该争议另行主张”。故原告袁某强依法提起诉讼,要求被告童某洁返还不当得利,返还原告袁某强应得卖房款274.5万元,请求法院依法判决被告童某洁返还原告袁某强不当得利款274.5万元(卖房款549万元的二分之一)。

  2、被告辩称

  被告童某洁辩称,不同意原告诉讼请求。1、涉案房屋是童某洁借袁某强名义购买,房款、契税都是童某洁本人出资,袁某强没有出资。2、童某洁与袁某强民间借贷纠纷,二审改判认定袁某强欠款90多万,一二审没有涉及卖房款的问题,不存在袁某强主张的卖房款抵消债务的事实。二审改判原因并非因为袁某强所主张的卖房款不能抵消全部债务,而是对涉案房屋外其他资金往来进行认定后改判。3、童某洁袁某强不是同居关系,是男女朋友关系。

  二、法院查明

  童某洁与袁某强曾系恋人关系,双方曾有多次经济往来。

  2010年8月8日,袁某强与卢乐签订房屋买卖合同,袁某强以256万元价格购买了涉案房屋。2010年10月14日,涉案房屋转移登记到袁某强名下。

  涉案房屋的购房款265万元的出资情况如下:

  一、定金5万元。袁某强主张该款项由其用现金支付,童某洁主张该款项是从其银行账户中取款50000元后现金支付。童某洁针对其主张提交了银行账户明细予以证明,该证据显示2010年8月7日,该卡取款49999元。

  二、购房款870000元。该款项由童某洁银行卡转账支付。袁某强认可该款项由童某洁支付。

  三、购房款460000元。该款项由童某洁刷卡支付给地产公司,由地产公司转交给出卖方。袁某强认可该款项由童某洁支付。

  四、购房款80000元,该款项由童某洁刷卡支付给地产公司,由地产公司转交给出卖方。袁某强认可该款项由童某洁支付。

  五、购房款1100000元,该款项由童某洁的账户转至袁某强的账户,再由袁某强支付给出卖方。童某洁主张该笔款项实际由其账户支出,袁某强只是代为支付。袁某强主张其与童某洁同居期间,收入均放在童某洁处,由童某洁保管,童某洁转给其的1100000元是其自己的收入,属于其个人购房出资。审理中,袁某强就其主张未提供证据予以证明。

  审理中,童某洁主张上述购房款均来自于其出售自己名下房屋所得,童某洁针对其主张向本院提交了2009年6月14日其与案外人马河签订的《存量房屋买卖合同》予以证明。

  2015年11月25日,袁某强与马博、马国安签订房屋买卖合同,袁某强将涉案房屋以549万元的价格出售给了马博、马国安。2016年1月7日,涉案房屋转移登记至马博、马国安名下。2016年1月7日袁某强在收到购房款339万元当日将全部339万元转至童某洁账户。2016年2月4日,袁某强在收到剩余购房款200万元后将全部200万元转至童某洁账户。审理中,对于售房定金10万元,袁某强主张已经以现金的方式支付给了童某洁,童某洁则主张袁某强并未支付其购房定金10万元。

  庭审中,袁某强主张其与童某洁是同居关系,涉案房屋系其与童某洁共同出资购买,由于同居期间钱款均由童某洁保存,故其将涉案房屋出售后便将全部售房款交给了童某洁,但其中有其一半份额,童某洁应当返还。童某洁对袁某强的主张不予认可,童某洁主张其与袁某强是恋爱关系,并非同居关系,涉案房屋系其借用袁某强的名义购买,购房款全部由其个人出资,袁某强未支付任何款项,故售房款也应归其所有,袁某强无权要求返还。

  2016年11月21日,童某洁以民间借贷纠纷为由诉至法院,要求袁某强偿还借款93万元及利息,法院作出判决:袁某强偿还童某洁借款本金238648元及利息。童某洁不服判决提起上诉,中级人民法院作出判决,改判袁某强偿还童某洁借款本金93万元及利息。

  本案审理中,童某洁亦提交了上述微信聊天记录,用以证明袁某强认可借名买房的事实。该微信记录显示:2015年12月6日,袁某强对于涉案房屋售房款向童某洁表示“当然转给你了”、“等这钱转过来,我一刻都不停留就给你转你卡里”。在童某洁表示原本想把房屋给自己女儿作为生日礼物时,袁某强向童某洁表示“你等卖了再给她呗”、“现在她也不花呢,卖了以后你再跟她说,再给她呗”。审理中,袁某强对微信聊天记录的真实性不予认可,但并未向本院提供相反的证据予以证明。

  三、法院判决

  法院审理后作出判决,驳回袁某强的诉讼请求。

  四、律师点评

  北京房产律师靳双权认为,因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。

  本案中,袁某强主张其与童某洁是共同出资购买涉案房屋,童某洁则主张是其借用袁某强的名义购买涉案房屋。童某洁针对其借名买房的主张,提交了出资证据、购房款来源证据、微信记录予以证明。根据童某洁提供的证据显示,涉案房屋的购房款256万元中有251万元可以确认直接来源于童某洁的银行账户,袁某强主张尾款110万元系其自有收入,只是交给童某洁保存,但并未提供证据予以证明,无法采信。袁某强出售涉案房屋时,在与童某洁的微信聊天记录中明确表明拿到售房款后马上转给童某洁。事实上,袁某强拿到售房款后,售房款549万元中有539万元也可以确认直接转给了童某洁。袁某强虽对微信聊天记录不予认可,但并未提供反驳证据,也无法得到认可。综合分析在案证据及相关事实,确信童某洁主张的借名买房事实存在高度可能性,故应当认定借名买房事实存在。由于涉案房屋是童某洁借用袁某强名义购买,故童某洁获得涉案房屋的售房款具有合法依据,对袁某强要求童某洁返还不当得利款的诉讼请求,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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