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法院认定借名买房法律关系需视哪些因素而定?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-09 18:02

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告聂某诉称:我与被告袁某弘、聂某生存在委托购房的事实。我于2011年1月因无购房资格,故借用我兄弟聂某生的名义购买位于认购深圳市HH城市广场Ab座7层7B房,总价款为2605624元。约定在涉案房屋可以过户时登记至我名下。我支付了全部首付款及贷款。故,为维护我的合法权益,向法院提起诉讼,诉讼请求:1、聂某生、袁某弘名下的X区XX路HH城市广场Ab座7B归聂某所有;2、聂某生、袁某弘X区XX路HH城市广场Ab座7B房屋变更登记在聂某名下。

  二、被告辩称

  被告袁某弘、聂某生辩称:2011年原告因名下已有两台房,限购政策的原因与我们商量,由原告支付全部房款,我们代替原告办理购房手续,签订购房合同,房屋名以上暂登记至我们名下,原告还是房屋的实际产权人。故,原告所述属实,我们同意原告的诉讼请求。

  三、第三人述称

  第三人陈祥述称:涉案房屋出售给陈祥是由聂某在X网站放盘,并且聂某参与了涉案房屋买卖合同的磋商及签订全过程,其对涉案房屋出售事情知情并同意,聂某诉称其得知袁某弘、聂某生出售涉案房屋给陈祥的时间为2015年7月系从其他朋友处得知,显然是在说谎。故,我与袁某弘、聂某生的房屋买卖合同有效,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

  四、审理查明

  据查,聂某生系聂某的哥哥,与袁某弘系夫妻关系。

  2011年1月13日,袁某弘、聂某生与深圳市x房地产开发有限公司签订《深圳市房地产认购书》,约定认购HH城市广场Ab座7层7B房,总价款为2605624元。

  2011年1月12日,聂某通过刷卡方式向深圳x房地产开发有限公司支付50000元。2011年1月16日,聂某通过刷卡方式向深圳x房地产开发有限公司支付150000元。2011年1月20日,聂某通过刷卡方式向深圳x房地产开发有限公司支付460000元、10000元和605624元。2011年1月20日,聂某生通过刷卡方式向深圳x房地产开发有限公司支付30000元。

  2012年6月18日,涉案房产登记在袁某弘和聂某生名下。

  再查明:2011年1月前,聂某名下有“BJ住宅楼2栋20x”和“WZ公司商住楼4栋60x”两套住房。

  2016年1月13日前,聂某名下只有“WZ公司商住楼4栋60x”一套住房。

  最后查明:陈祥与袁某弘和聂某生之间存在房屋买卖合同纠纷,案号为:(2015)深盐法房初字第X号。

  五、法院判决

  深圳市X区人民法院判决如下:

  驳回聂某的全部诉讼请求。

  六、房地产律师靳双权点评

  本案争议的焦点:陈德荣、聂某与袁某弘、聂某生之间的借名买房能否认定,若可以认定,能否确认涉案房产归聂某所有及办理过户。

  首先,聂某、陈德荣主张是因限购借袁某弘、聂某生之名购买涉案房产。涉案房产于2011年1月13日签订房屋买卖合同,此时聂某与陈德荣名下共登记有两套房产,聂某、陈德荣存在借名买房的前提。从涉案房产的房款支付情况来看,首付款1305624元及其他款项均为聂某支付,袁某弘、聂某生未支付过任何款项。聂某、陈德荣与袁某弘、聂某生之间虽没有书面的借名买房的协议,但是结合聂某、陈德荣不具备购房资格、袁某弘、聂某生未支付任何房款的情况以及双方的陈述,应确认聂某、陈德荣因限购委托袁某弘、聂某生购买涉案房产、双方存在借名买房的委托关系。

  其次,虽然聂某、陈德荣与袁某弘、聂某生之间存在委托关系,但是根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此,涉案房产在未登记至聂某、陈德荣名下时,涉案房产的权属不能仅依据聂某、陈德荣与袁某弘、聂某生之间约定即发生变动,双方之间存在的是债权债务关系,不具有物权效力。同时,在本案诉讼之前,袁某弘、聂某生与陈祥已经就涉案房产签订房屋买卖合同,并因陈祥要求袁某弘、聂某生继续履行合同发生诉讼,在此种情形下,涉案房产权利归属的认定已经涉及第三人的利益。而陈祥所享有的合同债权债务关系的性质及地位与聂某、陈德荣对涉案房产享有的权利性质及地位是相同的。

  综上,本案中,法院不宜对涉案房产进行确权或判令过户,驳回原告的诉讼请求是正确的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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