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房产律师——外村人购买本村房屋并且翻建卖方是否可以起诉要回

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-05-03

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

沈某刚向本院提出诉讼请求:1.判决孙某娟将位于北京市大兴区一号(以下简称一号院)院落及院内房屋(北正房7间、西厢房3间、东厢房4间)返还给沈某刚;2.本案诉讼费用依法承担。诉讼过程中,沈某刚将第一项诉讼请求中北正房7间更正为北正房3间。

事实和理由:1998623日,沈某刚与周某奇签订《卖房协议书》,将一号院院落及院内房屋卖与周某奇,周某奇与孙某娟于200795日签订《协议书》,协议约定,周某奇以15000元将自己的份额卖与孙某娟,现沈某刚与周某奇之间的协议及周某奇与孙某娟之间的协议经一审、二审法院审理均认定为无效,依据相关法律规定,基于无效合同取得的财产应当互相返还,故沈某刚诉至法院。

 

被告辩称

孙某娟辩称,1.原房屋已灭失,不存在返还原有房屋的可能,现房屋是孙某娟翻建、扩建、新建的;返还应该返还给所有人,作为不动产,其所有权人的认定要么是房屋土地管理部门的登记,要么是司法判决,没有证据证明沈某刚是房屋所有权人或宅基地使用权人,且沈某刚早已将户口迁出,并非A村农村集体经济组织成员,不具有返还的可能性;房屋面临征迁,已入户调查和测绘,返还房屋将严重损害孙某娟的合法权益。请求驳回沈某刚的诉讼请求。

 

法院查明

1997227日,周某奇与孙某娟登记结婚。1998623日,沈某刚(出卖方)与周某奇(买受方)签订《卖房协议书》约定:沈某刚将位于北京市大兴区A村一号房屋以8000元的价格出售给周某奇,包括正房五间、西厢房三间、东棚子三间、协议签订后,周某奇、孙某娟支付了房款8000元并进入涉案房屋居住。

200516日,周某奇与孙某娟经河北省廊坊市广阳区人民法院判决离婚。200795日,周某奇与孙某娟签订《协议书》一份,对双方在婚姻存续期间(1998623日)共同购买的位于大兴区A村地下桥东正房4间、西厢房6件、棚子4间及院落进行分割,约定:以上房屋及院落经双方对整个房产及配套设施作价30000元,双方自愿协商决定以上房屋、院落、配套设施归孙某娟所有,孙某娟给付周某奇房屋折价款15000元。

本院于2018629日作出(2018)京0115民初6606号民事判决书,判决沈某刚与周某奇于一九九八年六月二十三日签订的《卖房协议书》无效。孙某娟和周某奇不服提起上诉,北京市第二中级人民法院2018814日作出(2018)京02民终8014号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。

本院之前民事判决书,判决周某奇与孙某娟于200795日签订的《协议书》无效。孙某娟和周某奇不服提起上诉,北京市第二中级人民法院判决驳回上诉,维持原判。

经询问,双方均认可沈某刚与周某奇房屋买卖合同关系中孙某娟亦属于买房人之一。

北京市大兴区A村村民委员会于2019518日出具证明,北京市大兴区A村一号院内有北正房3间、西厢房3间、东厢房4间,另外在一号院外孙某娟建有2间房屋。沈某刚主孙孙某娟将东棚子3间翻建成了东厢房4间,北正房和西厢房没有翻建,只是进行了修缮。孙某娟主孙一号院内所有房屋均是拆除原有房屋后建成,但在201133日的开庭笔录中,孙某娟确认只是修缮了正房的房顶,西厢房南边建设了1间房屋,建设了4间东厢房,院外建了2间房屋。

 

裁判结果

孙某娟于本判决生效后一个月内将位于北京市大兴区A一号院落及院内房屋(北正房三间、西厢房三间、东厢房四间)返还给沈某刚。

 

房产律师靳双权点评

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。沈某刚与周某奇签订的《卖房协议书》和周某奇与孙某娟签订的《协议书》均被生效民事判决书确认为无效,沈某刚和孙某娟均确认在沈某刚与周某奇房屋买卖合同关系中孙某娟亦属于买房人之一,故沈某刚要求孙某娟返还涉案院落及房屋,并无不当,法院予以支持。

孙某娟在涉案院落中翻建、增建房屋,均是基于房屋买卖行为而后续产生的财产变化,并不构成不予返还的正当理由,其可就相关损失问题另行解决。至于沈某刚是否属于涉案财产权利人,并不影响沈某刚基于合同无效而要求返还财产,故对于孙某娟的该抗辩意见,法院不予支持。关于涉案院落房屋面临拆迁一事,由于孙某娟并未提交充分证据予以证明,故法院对此不予考虑。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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