离婚纠纷——签署离婚协议房屋归一方所有登记对方名下私下更名有效吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

姜某治向本院提出诉讼请求：1.依法确认我与林某涵于2010年6月18日签署的《更名协议》、2012年8月31日签署的《离婚协议书》、2013年4月2日签署的《协议书》无效；2.诉讼费由林某涵承担。

事实与理由：我和林某涵曾因感情不和于2012年2月8日经北京市西城区人民法院调解离婚。2013年4月2日，我为了与林某涵复婚，应林某涵要求签署一份《协议书》，约定：我与林某涵准备近期结婚，林某涵名下三处房产：北京昌平区一号、北京市宣武区二号、北京市宣武区三号，自双方登记结婚后归甲方林某涵个人所有，不属于夫妻共同财产。《协议书》中约定的北京市宣武区三号房屋（下称“涉案房屋”）系我的单位福利分房，一直登记于我一人名下。

2020年11月12日，我向北京市西城区不动产登记事务中心提出申请，要求查询涉案房屋权利登记情况。经查询发现，早在2010年6月18日，林某涵恶意串通他人，伪造我的签名，单方拟定了双方签字的《更名协议》，又委托他人冒充我通过宣武区房屋管理局完成了涉案房屋权利人更名手续，将涉案房屋的权利人由我更名登记为林某涵，并且林某涵于2013年3月3日将涉案房屋出售给案外第三人。

我和林某涵于2012年8月31日还签署有一份《离婚协议》，协议约定：涉案房屋及其他房屋均归林某涵个人所有，林某涵对相关房产享有占有、使用、收益、处分权。我认为，该《离婚协议》与本案诉讼具有密切关联性，该协议应认定无效。理由如下：第一，离婚协议应当经过婚姻登记机关备案登记，该协议并未在婚姻登记机关备案；第二，我们二人签署《离婚协议》时，林某涵通过和他人恶意串通，已完成涉案房屋权利人更名手续，将涉案房屋权利人由我更名登记为林某涵。林某涵隐瞒房屋权利人更名登记事实，诱使我在《离婚协议》上签字，《离婚协议》并非我的真实意思表达；第三，在林某涵取得涉案房屋产权的情况下，我在《离婚协议》上签字处分房屋，不符合基本生活逻辑，更是无权处分行为。

我认为，在2010年6月18日林某涵与他人恶意串通将涉案房屋更名至自己名下，2013年3月13日又在我不知情的情况下将该房屋出售，损害了我的合法权益，应当认定协议无效。且民事合同应当系当事人真实意思的合意，林某涵拟定的《更名协议》中我的名字“姜某治”签字并非本人所签，《更名协议》内容不是我的真实意思表示，并非双方真实合意，应当认定《更名协议》没有法律效力。我签订上述《协议书》时已无权处分涉案房屋。林某涵隐瞒事实真相，以复婚为由导致我做出不真实的意思表示，应认定《协议书》无效。综上，涉案房屋《更名协议》系林某涵串通他人伪造，并非我的真实意思，且损害我的合法权益。

被告辩称

林某涵辩称：不同意姜某治的诉讼请求，我和姜某治于1992年12月8日结婚，婚后于2000年12月、2001年1月、2004年2月相继购买了北京市丰台区A号房屋（下称“A号房屋”）、北京市昌平区一号房屋（下称“一号房屋”）及涉案房屋。2005年1月18日，因姜某治与其他女性存在不当交往，双方产生纠纷，因女儿年龄尚小，为维系家庭稳定和有利于子女抚养教育，经协商约定，如双方离婚，则包括涉案房屋在内的全部财产均归我所有。

2008年9月，为支持姜某治公司经营，双方共同出售了A号房屋，该房原系我单位公有住房。涉案房屋原系姜某治原单位公有住房，后于2008年10月依房改政策购买，2010年2月取得房屋所有权证。2010年6月18日，双方协商将涉案房屋归我单独所有。在上述期间，因姜某治仍与多名女性有不当关系，2010年7月12日，双方经协商订立协议书，姜某治保证不再与其他女性来往，否则双方离婚，全部家庭财产归被告所有。2012年2月8日，双方经北京市西城区人民法院调解离婚，未对财产进行处理。2012年2月14日，双方变更一号房屋为我单独所有。2012年8月31日，双方进行离婚协议公证，确定包括涉案房屋在内的共三套房产离婚后均归我单独所有。

2012年10月15日，姜某治因经营需要，向民生银行贷款，我以二号房屋、一号房屋为其提供了抵押担保。2013年3月，经姜某治要求，出售了涉案房屋。2013年4月2日，双方进行复婚前财产公证，再次确定包括涉案房屋在内的共三套房产复婚后均归我单独所有。2013年5月13日，双方复婚。2016年6月，出售二号房屋。9月，以女儿名义购买另外一套房屋，我出资并承担按揭贷款，同时为买此房向姜某治及公司借款400万元。2017年3月13日，双方协议离婚。同日，双方订立协议，姜某治租我的一号房屋用于公司办公。4月9日，双方签订协议书，内容为：确认我向姜某治及公司已偿还部分借款及剩余借款偿还方式；姜某治退出租用的一号房屋。后我出售一号房屋，至此名下无任何房产，至本案时尚需独立偿还贷款约400余万元。

我与姜某治离婚、复婚、再离婚后，在长达十几年时间内与我有事关包括涉案房屋在内的财产处分行为，并商议订立了多次协议的情况下有充分条件知晓涉案房屋的使用、收益、处分情况，特别是2012年10月姜某治申请抵押贷款时。双方第一次离婚期间，除为子女抚养教育，还因抵押贷款等财产因素保持联系，一年后即复婚，出售涉案房屋期间也正是双方协商复婚期间，如果我存在姜某治诉状中所称隐瞒事实、擅自售房等损害姜某治利益的行为，则不会做出与其复婚的选择。

第一次婚姻期间的两次协议可以证明：姜某治并不否认与其他女性的关系，自愿以放弃全部房屋的所有权份额为我和女儿予以补偿；两份协议对事实和处理表达清晰、明确，是双方在家庭生活中对所发生的事件进行理性协商的结果。既是当时双方存在感情基础和希望维护家庭稳定的表现，也是此后另两次协议和包括涉案房屋在内最终财产归属的基础。

第一次婚姻中的两次协议，第一次离婚后和第二次结婚前的两次公证协议，前后不同婚姻状态中的四次协议，均涉及到双方的婚姻关系和同样内容的财产约定，原告始终态度明确、稳定，意思表示清楚，行为上积极配合，且没有发生争议，充分说明姜某治对以上长期、多次的重大财产处理完全是自己的真实意愿。我第一次离婚后仍为姜某治以自有房产提供抵押担保，为其承担财产风险。第二次离婚后又为其公司提供经营场所，把自己所有的财产变卖后为女儿购买房屋，至今仍独立承担贷款债务。我包括复婚在内的上述行为完全是出于对姜某治的感情和女儿的利益，并未损害原告的权利。

双方多次包括与涉案房屋有关的协议均以双方婚姻关系及因婚姻形成的人身关系为条件，姜某治起诉主张非共同财产也与双方的第一次婚姻有关，故本案实质为涉案房屋是否共有以及是否应按共同财产进行分割，同时也涉及双方因婚姻关系变化订立各协议的效力。所以本案姜某治提交的协议证据及双方各协议，与婚姻关系以外的设立或变更财产权利的民商事合同性质完全不同，综合上述事实与理由，我认为：1.本案不应属于确认合同无效纠纷；2.双方的财产处理均是各自真实意思表示，我并无侵害姜某治财产利益事实；3.对于姜某治给我或子女造成的财产及精神损害，我将根据本案情况酌情依法处理。

法院查明

姜某治与林某涵原系夫妻。二人于1992年12月11日结婚，后于2012年2月8日经北京市西城区人民法院调解离婚。2013年5月13日，双方复婚。2017年3月13日，双方协议离婚。北京市宣武区（现为西城区）三号房屋（下称“涉案房屋”）原系姜某治单位所分公有住房，后在双方婚姻关系存续期间依房改政策购买，购买后登记在姜某治名下，登记时间为2010年1月19日。2010年6月18日，案外人（林某涵称系林某涵弟弟）以“姜某治”名义与林某涵共同在房管部门签订《更名协议》一份并办理了更名手续。该《更名协议》约定：产权人姜某治在宣武区三号有房产一处，配偶为林某涵，产权持证人为姜某治，该房产为夫妻双方共同所有，是双方共有财产，双方同意将产权人姜某治更名为林某涵个人所有，如有纠纷，由夫妻双方承担一切法律责任。协议签字人：姜某治林某涵，同日，该房屋变更登记在林某涵名下。此次办理更名登记的询问笔录、房屋登记受理通知书等材料中“姜某治”的签字均非姜某治本人所签。姜某治主张上述协议系林某涵找人冒用自己名义所签，系无效协议。林某涵陈述该协议是在姜某治同意并将其身份证原件给予自己的情况下，自己和弟弟一起去房管部门办理，协议中“姜某治”的签名系自己弟弟所签。林某涵未就其该主张提供充分证据。

另查，2012年8月31日及2013年4月2日,姜某治与林某涵在在公证处分别经公证签订《离婚协议》及《协议书》【各一份。前述《离婚协议书》及《协议书》均对包括涉案房屋在内的三套房屋进行了约定，约定三套房屋均归林某涵个人所有。姜某治主张该两份协议书亦应当被认定无效。

庭审中，林某涵还提交如下证据：1.2005年1月18日的《约定书》，主要内容系：如果他日二人离婚，则包括涉案房屋在内的4套房屋财产归林某涵名下。姜某治认可签名真实性，但不认可该协议的合法性、关联性。2.2010年7月12日的《协议书》，主要内容系：男方保证不再与特殊女性来往密切，一旦再出现，则双方离婚，离婚后家庭财产全部归女方所有，其他费用仍按协议约定向女方支付。姜某治认可该协议中签名的真实性，但对协议内容真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。

3.2012年10月15日的《抵押贷款合同》，佐证复婚前自己以名下房屋为姜某治贷款设定抵押。姜某治对该证据的真实性、关联性及证明目的均不认可，认为林某涵未提供完整的合同文本接受质证，且该协议中的抵押房屋与涉案房屋无关。4.2017年3月30日姜某治与林某涵在民政局离婚时签署并经民政局备案的《离婚协议书》。该离婚协议书中未有财产分割内容。姜某治认可真实性，但不认可关联性。

裁判结果

一、林某涵与“姜某治”于2010年6月18日签署的《更名协议》无效；

二、驳回姜某治的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合同应是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。

本案中，2010年6月18日的更名协议中“姜某治”签名系他人冒用姜某治名义所签，林某涵当时作为姜某治爱人，明知签字相对方不是姜某治本人，仍然采用此种方式签订《更名协议》，显属与签名人恶意串通进而侵害了姜某治的权利。虽然林某涵陈述该协议是在姜某治同意并将其身份证原件给予自己的情况下，自己和弟弟一起去房管部门办理，但其未就其该主张提供充分证据。故2010年6月18日“姜某治”与林某涵所签《更名协议》应属无效。

2012年8月31日的《离婚协议》及2013年4月2日的《协议书》系林某涵与姜某治二人签订的不同协议，为充分保护当事人诉权及上诉权，法院在本案中不宜一并予以处理。