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北京借名买房律师靳双权解析一起借名购买经济适用房合同无效案例

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-03 15:19

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  马华腾诉称:2008年11月2日,马华腾与马云签订关于朝阳区801号经济适用房的产权及资产说明协议,约定马华腾以马云的名义实际出资购买该套房屋。早在签订协议之前,马华腾已经支付了购房款,并对房屋进行了装修,一直居住至今。2011年马华腾女儿与马云的儿子离婚。2012年马云起诉马华腾要求返还原物。为维护马华腾的合法权益,故诉至法院要求:1.确认双方达成的关于购买801号房屋的协议无效;2.马云返还购房款及相关税费178686.64元;3.马云返还装修费36112.62元;4.马云赔偿购房损失补偿款1020480.35元;5.马云赔偿马华腾因购买诉争房屋所产生的福利损失64180元;6.马云支付评估费9880元。

  2、被告辩称

  马云辩称:马云与马华腾之间不存在购房协议,更不存在协议无效的问题。马华腾所指的协议仅是一份说明,没有任何协议的意思,而且内容上根本没有设立、变更、终止民事权利义务的意思表示。在有书面文件的前提下,马华腾提供的电话录音不应作为判断双方是否存在借名买房合同关系的依据。

  马华腾不具备购房需求,没有借名买房的必要。马云一直认为双方不存在借名买房关系,并基于这种认识在双方儿女离婚分割财产时做出了巨大让步。双方儿女离婚后,马云已经将马华腾在海淀房屋的出资返还,还给付马华腾女儿马乐乐111万元折价款,但马云对该房屋的出资却没有得到体现。如果本案按照借名买房处理,将不符合合同法规定,并导致巨大的不公平。马云同意返还马华腾的购房出资款和装修款。

  二、法院查明

  马华腾与马云原系姻亲关系。2005年1月28日,马华腾的女儿马乐乐与马云的儿子马奇登记结婚。2011年7月1日,二人离婚。

  2007年11月21日,马云与房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》。

  2008年11月2日,马云与马华腾签署《关于朝阳区801号经济适用房的产权及资产说明》,内容为:房屋属性为经济适用房;房屋购买指标为马云单位以抽号方式产生;房屋出资人为马华腾,已付清全款。

  关于购房款的支付情况,马华腾提交2007年5月28日分两笔向马云汇款48000元和120000元的汇款凭证及开发商出具的购房款171372元发票。马华腾另交纳专项维修资金3427元,契税1713.72元、产权代办费700元、房屋登记费40元、印制费10元、测绘费60元。

  庭审中,马华腾称2009年开发商交付房屋后对房屋进行了装修并居住至今。为此,马华腾提交装修合同,支付装修款及购买装修材料的票据,支付物业费、水、电、燃气费等票据佐证。

  2010年2月20日,房屋取得房屋产权证。

  审理中,马华腾申请对房屋的装修及现价值进行评估。评估结论为:假定房屋已具备上市交易条件的市场价格为1212000元,装修(含空调)价格为23279.61元。马华腾交纳评估费9880元。

  2013年10月24日,马华腾于重新审理过程中以房屋市场价格增长过高为由申请法院重新评估;马云认为重新评估缺乏依据,故不同意对房屋价值重新进行评估。法院认为原评估报告的有效期至2013年11月24日,原审时尚未超过该评估报告的有效期,虽房屋价格波动较大,但考虑房屋的性质为经济适用住房,且现尚不符合上市交易的条件,故马华腾申请重新评估缺乏相应的依据,法院告知不予准许。

  另查,2011年7月1日,双方子女马乐乐和马奇在法院调解离婚,确认:双方共同承担债务30万元;位于北京市海淀区801号房屋归二人共有,双方于调解书生效后三十日内共同委托房屋中介机关将房屋出售,出售所得款在扣除应承担的债务后,所剩余款由双方均分。

  2012年3月19日,马乐乐与马奇在法院就共有物分割纠纷一案达成调解协议,确认:位于801号房屋归马奇所有,马奇于2012年5月20日之前支付马乐乐房屋折价款111万元,马乐乐于收到该笔款项后一个月之内搬出该房屋;该房尚欠银行贷款由马奇负责偿还;马奇出售该房屋时由马奇垫付的营业税由马奇、马乐乐二人平均分担;双方尚欠马乐乐之父马华腾借款13万元由马奇于2012年5月20日前负责还清。经询,马奇已给付马乐乐111万元、马华腾13万元。

  另查,2008年2月22日,马华腾与马云就双方对上述海淀区房屋和房屋的出资进行核算,确定马云出资金额为239247.56元,马华腾出资金额为255433.9元(含诉争房屋房款167731元);马华腾出资部分不参加马奇、马乐乐以及马云的财产分配。马云认为此核算明细可以表明双方非借名买房关系。马华腾则认为此核算明细证明马华腾的出资系其个人财产,与双方儿女财产无关。

  庭审中,马华腾称为筹集购房款,其与原工作单位提前解除劳动关系,无法享受单位福利,而造成自行负担物业费和供暖费的福利损失。

  再查,马云已向法院起诉马华腾、杨战英及马乐乐返还原物一案。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)确认马华腾与马云关于北京市朝阳区801号房屋达成的房屋买卖协议无效;

  2)马云返还马华腾购房款及相关税费177322.72元;

  3)马云赔偿马华腾装修费23279.61元分;

  4)马云赔偿马华腾购房损失60万元;

  5)驳回马华腾的其他诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  虽然马华腾与马云未针对房屋签订正式的书面房屋买卖协议,但结合双方签订的《关于朝阳区801号经济适用房的产权及资产说明》,马华腾在房屋交付后对房屋装修并入住至今,以及房屋的原购房合同、购房款发票、房屋产权证的原件均由马华腾持有的情况,法院认为双方实际就马华腾使用马云的购房指标购买房屋达成一致意见,双方之间形成了借名买房关系。

  因房屋系经济适用房,马华腾借名买房行为违反了相关政策、法规的规定,应属无效。双方基于无效协议取得的财产应予返还,马云应返还马华腾已支付的购房款和相关税费。同时,马华腾应返还马云房屋。鉴于马云已另案起诉,故本案对此不予处理。

  关于装修费,合同无效后马华腾要求赔偿装修损失系合理请求,法院根据评估结论对装修损失的数额予以确定。基于房屋价值提升和马华腾已在该房中居住的实际情况,房屋买卖协议无效对马华腾产生一定信赖利益损失,但考虑到双方在借名买房时明知房屋属限制上市交易的房屋,双方对协议无效的后果均负有过错,以及马华腾与马云原系姻亲关系,双方形成借名买房交易并非单纯以获利为目的,因此法院根据评估结论,在扣除马华腾已付购房款的前提下,结合本案实际情况和双方过错程度,对马华腾的损失予以酌定。

  关于马华腾主张的福利损失,因与本案并无必然关联性,且无充分法律依据,故法院对该项请求不予支持。关于评估费,法院根据双方过错程度予以确定。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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