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借名买房无书面协议法院如何认定——北京东城区律师靳双权

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-03 16:31

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  杨锐诉称:我于2005年通过朋友介绍购买房屋。因我不是北京户籍,故与王峰协商借其之名购买该房屋,同时我支付王峰一万元作为酬金并口头约定待该房屋具备上市转让条件时再将房屋过户给我。

  购买该房屋全部价款及税费均由我支付,同时购房合同及后来交房验收的全部手续的签名和付款都是我完成。验收房屋后我一直在此居住。

  2008年我对此房屋进行了装修。2007年因资金紧张且该房屋尚未过户,在王峰回国后,王峰协助我在“深圳发展银行”就该房屋做了十年期抵押贷款。我在获得抵押贷款后给了王峰一万元和一台理光一体机(市值约一万元)作为其借名买房的费用。

  房屋所有抵押贷款都由我负责偿还。自2007年房屋抵押贷款后,王峰就再没有回过中国,期间我曾多次催促王峰回国办理房屋过户手续,但王峰均开始相互推脱,最后以要退房和要求我腾房相威胁。由于该房屋现已具备上市交易条件,故我诉至法院请求判令:1.在我偿还北京市昌平区×号房屋在平安银行股份有限公司北京和平支行的借款后,王峰配合我办理该房屋的解押手续;2.判令王峰将该房屋过户到我名下。

  2、被告辩称

  被告王峰辩称:不同意杨锐的诉讼请求,要求法院依法驳回杨锐的诉讼请求。杨锐是以合同纠纷起诉的,但是从杨锐提供的证据及本案的事实来看,不存在杨锐所谓的借名买房的协议或者合同。即使借名买房成立,借名买房的合同也是无效的。房屋是经济适用房,是有保障性政策性的住房。 故请求驳回杨锐的诉讼请求。

  二、法院查明

  2005年8月2日,王峰(买受人)与中国农业大学(出卖人)签订《商品房买卖合同》。王峰的签字由杨锐代签。合同签订后,杨锐以王峰的名义支付了全部购房款,房屋的公共维修基金、契税,并委托物业公司办理房屋的所有权证。杨锐以王峰的名义于2005年12月6日办理了该房屋的入住手续,对房屋进行了装修并居住至今。

  2006年9月5日房屋的房屋所有权证下发,登记在王峰名下,系按经济适用住房产权管理的房屋。该房屋的买卖合同、公共维修基金收据、契税发票、入住手续、所有权证等资料原件均由杨锐持有。

  2007年9月王峰将房屋办理了抵押,与深圳发展银行北京和平支行签订了《个人担保贷款合同》,合同约定了贷款金额、贷款期限及双方的权利义务等。办理完抵押贷款后,该房屋的抵押贷款每月由杨锐负责偿还,杨锐主张该房屋贷款现已还清,但尚未办理解押手续。

  另查,杨锐与李婷系夫妻关系,李婷具备在京购房资格。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)王峰配合杨锐到201号房屋的抵押贷款银行办理该房屋的解押手续,并在该房屋办理完解押手续后三日内配合杨锐办理该房屋的产权变更手续,将该房屋变更登记至杨锐名下;

  2)驳回王峰的反诉请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  房屋虽登记在王峰名下,但房屋买卖合同由杨锐代为签订,房款、契税、公共维修基金等均由杨锐支付,房屋入住手续由杨锐办理,房屋自交付后由杨锐负责装修且一直由杨锐居住使用,房屋在办理抵押贷款后,贷款均由杨锐负责偿还,房屋的买卖合同、公共维修基金收据、契税发票、入住手续、房屋所有权证、抵押贷款合同等手续原件均由杨锐持有,双方虽未签订书面的借名买房协议,但杨锐提交的上述证据能够形成完整的证据链,证明双方可能存在口头上的借名买房法律关系。

  王峰虽主张双方不具有借名买房关系,其与杨锐系委托关系,其为杨锐办理了委托公证手续,委托杨锐办理购房的全部手续,但王峰就其主张未提交任何证据予以证明,综合双方的证据及陈述,法院认为杨锐提交的证据明显优于王峰的陈述,王峰就其主张未提交相应证据予以证明,亦未就上述问题作出合理的、令人信服的解释,故对王峰的主张法院不予采信,对杨锐关于双方存在事实上的借名买房的法律关系的主张,法院予以采信。

  房屋为按照经济适用住房产权管理的房屋,并非经济适用住房,不属于政策性的保障性住房,故双方的借名买房法律关系并未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。杨锐现具备在京购房资格,其要求王峰配合其办理房屋的解押手续并配合其将房屋过户至其名下的诉讼请求,于法有据,法院予以支持;双方在产生借名买房法律关系后,杨锐已实际占有使用了标的物,王峰以杨锐的诉讼请求超过诉讼时效为由予以抗辩,依据不足,法院不予采信。王峰要求杨锐腾退房屋的诉讼请求,缺乏依据,法院不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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