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如何认定是借名买房还是借款关系?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-03 16:50

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  周文诉称:2006年12月26日,周文与北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》,购买位于北京市昌平区501号房屋。2014年4月,周文已经取得了房屋的产权证。马飞由于无房居住,周文父亲将房屋借给马飞临时居住,周文于2014年4月份要求马飞限期腾空房屋,马飞至今不予腾房。周文是房屋的唯一合法所有者,其财产权利不受侵犯,马飞的行为侵害了周文的合法权益,请求法院判决:1、马飞腾退501号房屋;2、马飞承担本案诉讼费。

  2、被告辩称并反诉

  马飞辩称:马飞是房屋的实际出资人、购买人、居住人、所有权人,合法占有该房屋,没有妨碍周文,故周文的诉讼请求应予驳回。马飞反诉称:马飞系周文父亲的义子。2006年周文名下位于崇文区的房屋拆迁,获得购买天通苑地区经济适用房资格。周文无意购买,经人介绍以50000元的价格将其转给马飞,由马飞以周文的名义购买房屋。因房屋是经济适用房,房地产开发商仅与周文本人签订购房协议。为避免日后发生争议,2006年12月26日,双方协商签订借名买房协议。

  中间人及马飞、周文误认为借名买房协议违反国家规定,故以《借款合同》替代借名买房协议,故请求依法裁决:一、周文履约将位于北京市昌平区501号房屋过户至马飞名下;二、周文承担本案诉讼费用。

  二、法院查明

  周文原户籍房屋拆迁后,周文获得一个购买经济适用住房的指标。2006年12月26日,周文与北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》,合同约定周文购买位于北京市昌平区501号的房屋一套,购房总价款为271015.5元。上述房屋购房款以及购买时交纳的契税、公共维修基金等费用都是由马飞实际支付。房屋交付后,马飞对房屋进行了装修,并办理入住手续居住至今。

  与上述购房合同签订同日,周文的父亲周平以周文(乙方)的名义与马飞(甲方)签订《借款合同》。合同约定:“乙方因购买住房需要,特向甲方借款人民币叁拾贰万壹仟零壹拾伍元伍角整(321015.5元)。双方约定如下条款,共同遵守。1、借款周期为2006年12月26日至2008年12月31日。2、在约定借款周期内如果乙方不能偿还全部款项,则乙方将所购房屋转借为甲方使用。3、在乙方将房屋转借为甲方使用期间,该房屋仅限于马飞本人居住,不得转让,不得买卖,不得出租。4、暂住期限定为2008年12月31日,超过此期限则房屋所有权归甲方所有。乙方应协助办理产权过户手续,由此发生的费用由甲方负责支付。”

  周文称对该份《借款合同》她并不知情,其没有委托其父亲签订该合同。但周文同时称认可借马飞钱购买房屋的事实。她在2006年12月26日全程办理了选房、签订购房合同、支付购房款等手续,但没有见到过《借款合同》,对其父亲将该房屋“抵”给马飞的事实也不知情。

  马飞称,上述《借款合同》只是一个形式,双方实质上是借名买房,只是因为怕借名买房不合法,所以才签订了《借款合同》。周文是在签订《借款合同》之前借故离开的,虽然她没签字,但她对由马飞借其名义购买房屋的事实是知情且同意的。

  周文认可在办完购房手续后在饭馆准备吃午饭时,马飞父母也在场。关于所“借”款项,马飞称其中271015.5元是购房款,剩余5万元是支付的购房资格转让费。关于“还款”,周文认可一直没有偿还。马飞称,因周文长期在国外,其找周文父亲周平要求办理房屋所有权过户手续时,周平称周文不同意过户。为证明马飞所称的借名买房的事实,其在庭审中提交了一份其与周文在2014年通话的录音。该份录音证据中显示因为房屋价格上涨,双方针对房屋增值的利益分配问题进行磋商,但未达成一致意见。

  2008年10月6日,北京市建设委员会颁发了上述房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为周文,房屋性质为经济适用房。另查,马飞以家庭名义在京购房资格核验结果为初步核验通过。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)周文将北京市昌平区501号房屋所有权过户至马飞名下;

  2)驳回周文的全部诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案双方之间争议焦点是双方之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系。虽然马飞与周文父亲签订有《借款合同》,但综合本案双方举证和陈述看,双方之间关系应该是借名买房关系。

  原因有以下四点:一、依《借款合同》看,借款的目的是用于购房,而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元,此多余数额与借款目的不相符,并无借款必要,而且周文事后没有归还,也没有证据证明其曾经要求归还,故此从借款金额看,借款意思表示是否真实存疑;

  二、除购房款外,其他购房的税费支出包括装修支出等都是马飞支付,且购房的手续材料除房屋所有权证外都在马飞处保管,这不符合如果周文为产权人的常理;三、如本案是周文购房,则其应当对款项来源,还款时间和进程都应知晓,且周文又亲身参与了购房的全过程,但现在却称不知道《借款合同》存在,此种陈述难以令人信服;四、根据马飞提交的录音谈话内容看,双方之间一直在讨论房屋增值利益的分配问题,如果双方不存在借名买房的关系,仅为单纯的借款,则周文并无与马飞讨论分享增值利益的必要。综上,又结合马飞一直居住在房屋内的事实,法院认定双方之间存在借名买房的约定。

  关于双方之间的借名买房约定效力问题,因房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标,且该房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订,按北京市相关政策属于“老经济适用住房”,现该房屋已经符合上市交易的条件,因此双方之间的口头协议不违反相关政策,不侵害社会公共利益,亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定,应为合法有效,双方均应依约履行。现马飞以家庭名义符合在京购房的条件,故马飞要求周文将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求,法院予以支持。周文要求马飞搬离房屋的本诉无法对抗马飞提起的反诉,法院对周文的本诉不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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