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如何认定是借名买房还是借款关系?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-03 16:56

  一、基本案情

  1、原告诉称

  刘洋诉称:2003年3月5日,刘洋与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》,购买了位于北京市昌平区802号经济适用住房一套。房屋交付使用后,因刘洋去外地工作,所以房屋暂由刘小齐居住。在刘小齐暂住期间,刘洋取得了房屋所有权证。因刘洋需要居住该房,曾找到刘小齐协商腾房,未果。

  2011年11月,刘洋以同样的理由和诉求诉至昌平区法院,法院以房屋所有权存在争议为由驳回了刘洋的诉讼请求。后刘洋在昌平区法院提起物权确认之诉,刘小齐提起管辖权异议,昌平区法院驳回刘小齐的管辖权异议。刘小齐提起上诉后,北京市第一中级人民法院裁定维持原审裁定。2013年1月15日,昌平区法院判决房屋归刘洋所有,刘小齐又提起上诉。后刘小齐撤回上诉,双方均按原判决执行。

  北京市第一中级人民法院庭审时,主审法官明确提出因房产证登记在刘洋名下,刘洋不必提起物权确认之诉,可直接要求刘小齐腾房。故刘洋提起诉讼,要求判决:1、刘小齐将北京市昌平区802号房屋腾退并交予刘洋;2、刘小齐承担本案诉讼费。

  2、被告辩称并反诉

  刘小齐辩称:刘小齐不同意刘洋的诉讼请求。房子尽管经过诉讼确认所有权人是刘洋,但是房屋属于借名买房,所有的房款及其他费用都是刘小齐支付。我们认为刘洋在支付完刘小齐的购房款以及房屋的收益和装修款以及其他诸如综合地价款、维修基金费用后我们同意腾房。

  刘小齐提起反诉:2003年,刘小齐欲购买802号经济适用房,但是售楼处工作人员告知刘小齐只能用北京市身份证购买。刘小齐将该情况和其他亲属以及刘洋的几位兄弟姐妹讨论后,兄弟姐妹都愿意借给刘小齐身份证用以购买房屋。后用刘洋的身份证。在此之后刘小齐支付了房屋的购房首付款,并向银行贷款20年,已经按期还贷10年有余。刘小齐及妻子也一直在房屋中居住至今。

  因北京市房价大幅上涨,刘洋开始抵赖,以其是房屋登记产权人为由要求法院确认房屋归其所有,并要求刘小齐退房屋。

  刘洋的这一做法严重侵害了刘小齐的财产权益,出于无奈,刘小齐只得向法庭提起反诉,要求判决:1、刘洋偿还刘小齐截止到2014年7月17日已付购房款及贷款本金利息,共计445841.67元;2、刘洋向刘小齐支付房屋增值的利益3094815.5元;3、刘洋支付刘小齐装修及不可分割家具、家电价值10.24万元;4、刘洋支付刘小齐购房所花费的契税7065元、印花税235元、产权登记费40元、证照费5元、工本费12元、经济适用房综合地价款19098元、保险费2219元、律师服务费950元、公共维修基金9420元、产权登记代办费500元、抵押代办费200元、评估费28600元,共计68344元;以上四项共计3711401.17元;5、刘洋承担本案诉讼费。

  二、法院查明

  刘小齐与刘洋系叔侄关系。2003年3月5日,刘洋与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》,合同约定刘洋购买802号的房屋一套,购房总价款为478802元。2003年3月12日,刘洋以上述房屋作为抵押与中国工商银行签订《个人购房借款合同》。合同约定中国工商银行向刘洋提供购房贷款380000元,贷款期限为20年,自2003年3月17日起至2023年3月17日止。

  经查,购房贷款一直由刘小齐负责偿还。截止至2014年7月17日,刘小齐已经偿还贷款本金、利息及滞纳金共354857.17元,其中本金共计164044.97元。房屋交付后,刘小齐对房屋进行了装修,并办理入住手续居住至今。2003年12月1日,北京市昌平区国土资源和房屋管理局颁发了上述房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为刘洋,房屋坐落位置昌平区802号,房屋性质为经济适用住房。

  关于刘小齐、刘洋在此案中的法律关系,刘小齐认为其是借刘洋的名义购买房屋,刘洋认为刘小齐只是借住在他购买的房屋内。但刘洋、刘小齐双方均不能出示书面协议。关于首付款出资问题,庭审过程中,刘洋陈述首付款共90984.5元是自己现金支付,其中有5万元是向其弟弟所借。为证明上述说法,刘洋当庭出示了其弟弟出具的一份说明。除首付款以外的其他款项,刘洋承认是刘小齐出资。关于交付首付款的地点及与签订购房合同的先后顺序刘洋称时间太久不记得了。

  刘小齐庭审中陈述所有款项包括首付款和贷款等都是其支付的。为证明上述事实,依刘小齐申请,法院向中国工商银行调取了一份2003年3月5日徐×(刘小齐之妻)向北京顺天通房地产开发有限责任公司转账88800元的转账凭证。刘小齐称上述款项是首付款的一部分,其余部分为交付的现金。

  关于首付款的数额,刘小齐认可实际数额为90984.5元。另查明,在购房过程中刘小齐还支付了契税7065元、印花税235元、产权登记费40元、证照费5元、工本费12元、经济适用房综合地价款19098元、保险费2219元、律师服务费950元、公共维修基金9420元、产权登记代办费500元、抵押代办费200元,共计39744元。

  关于房屋的市场价值,经刘小齐申请,对本案房屋的市场价值进行评估。2014年7月2日,评估公司出具鉴定意见为:以2014年4月30日为价格评估基准日,房屋市场价值为366.82万元,其中房地产价格评估值为356.58万元,装修及不可分割家具、家电部分评估值为10.24万元。刘小齐支付评估费28600元。

  再查明,2012年,刘洋向法院起诉刘小齐,要求确认上述诉争房屋归其所有,法院判决确认房屋归刘洋所有。后刘小齐不服提起上诉,上诉过程中又自愿撤回上诉。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)刘洋返还反诉刘小齐购房首付款及已偿还贷款445841.67元、7065元、印花税235元、产权登记费40元、证照费5元、工本费12元、经济适用房综合地价款19098元、保险费2219元、律师服务费950元、公共维修基金9420元、产权登记代办费500元、抵押代办费200元、评估费28600元,共计485585.65元。

  2)刘洋支付刘小齐房屋增值款192万元、房屋装修损失102400十万二千四百元,以上共计2022400元;

  3)刘小齐于刘洋履行完毕前两项判决内容之日起十五日内从房屋搬离,并将该房屋交还原告刘洋;

  4)驳回刘小齐的其他反诉请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  刘洋主张房屋购买时首付款为其支付,但未能证明其主张,刘小齐能够提供在购房合同签订期间相关的账户变动情况,且刘小齐一直负责偿还房屋的贷款。由此,法院认定房屋为刘小齐出资。

  本案房屋为刘小齐出资,登记在刘洋名下,则二者之间的法律关系有两种可能:借名买房关系或借款关系。如二人之间的法律关系是借款关系时,则应有以下事实佐证。其一、房屋的购房票据等均应为刘洋持有;其二、刘洋占用房屋;三、刘洋对房屋进行的装修。

  本案证据表明,上述三项事实特征,本案均不符合。其一、房屋的购房票据等为刘小齐持有;二、刘小齐占用房屋;三、刘小齐对房屋进行了装修。基于以上事实,加之刘小齐提供了借名买房的合理的理由。由此。刘小齐主张的其与刘洋存在借名买房约定,该主张可以成立,法院予以支持。

  双方存在借名买房关系,则只能以刘洋名义交纳相关的税费,付款凭证上付款人为刘洋并不能表明对应款项确为刘洋支付。房屋的购房票据等为刘小齐持有的情况,可以表明房屋的购房票据及相关税费为刘小齐支付。故法院判令刘洋返还刘小齐支付的相关税费不违反法律的规定,刘洋的对应主张无事实依据,法院不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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