北京律师——公司借员工名义购房行为是否具有法律效力

原告诉称
2005年6月前后，我方决定在北京市1号院购买一批房产解决公司中层员工的住宿及工作稳定问题，同时也是为了投资房地产进行置业，但在办理购房的过程中，听从售楼人员以及贷款银行指定见证律师的建议借用公司16名员工的名义购买公司房产。
我方与公司16名员工协商办理借名购房事宜，并约定由我方出资购买的房屋分别登记在16名员工名下，由我方提供购买借名房屋的全部房款、税费，出名员工配合办理购房合同、产权证等手续；购房合同原件、房产证原件等均由我方保管，我方需要办理产权证变更时，出名员工应无条件配合办理相关手续；借名购买房屋所有权归属我方，由我方统一分配、变动使用，房产证与居住人不完全一致，并约定：凡承诺终生追随公司发展的优秀员工、中层员工均被列入出名人范围；凡出名买房的员工未经公司允许，任何人不准使用房屋进行抵押贷款、不准出租、不准外借、不准非直系亲属借住。
此后，出名的16名员工均表示同意我方借名买房的政策，并积极配合办理了购房手续。自2005年至2015年10年间，我方与16名员工均一直按上述约定履行。
借名购房之后，登记在张某强名下的1号房屋面积系129.27平方米，并于2008年取得房屋所有权证。因张某强离职，我方要求其协助办理房屋所有权转移登记手续，但张某强为了非法占有我方房产，拒不配合办理相关手续。为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。
C公司向本院提出诉讼请求：依法判令张某强协助办理位于1号房屋的过户手续，将上述房屋变更登记至我方名下。
 
被告辩称
张某强辩称：物权凭证记载1号房屋是我私有财产，购房合同、抵押贷款全部由我签署，我也是购房发票中的付款人。未经法定程序确权变更，C公司直接要求协助办理过户变更手续于法无据。
双方不存在借名买房的法律关系，也没有任何借名买房的书面或口头协议。C公司所述与事实不符，无任何证据证明，应当承担举证不能的后果。购房及入住至今十余年，双方从未提及借名买房，甚至连意向都没有，C公司未能就此举证，应承担举证不能的法律后果。
1号房屋是C公司为表彰我为公司做出的巨大贡献而奖励给我的。
自购房后，我一直在此居住至今，期间所有物业、燃气、水电、车位等费用全部由我负担。购房时，从未听说有借名买房的口头协议，C公司十余年间也没有以任何形式提出过借名买房的问题。购房合同、贷款合同及产权证的原件存放在C公司处，是因为C公司称偿还贷款需要这些材料。直至2016年6月，C公司突然通知休产假的我去单位，要求我与其签订一份借名买房的声明，遭到我拒绝。
2017年，C公司曾以相同事实和诉讼请求起诉另一员工刘某文，已经民事判决书认定因刘某文没有与C公司签订借名买房协议，以举证不能为由判决驳回其诉讼请求。
我认为，1号房屋是我的私有财产，C公司无任何证据证明双方之间存在借名买房的法律关系，诉讼请求于法无据，请求法院依法予以驳回。
 
本院查明
2005年8月3日，C公司与J公司签订《买卖双方临时合约》以总价款982791元订购1号房屋，签订临时合约时支付2万元；并约定签订合同7日内，买方到卖方指定地点签署商品房买卖合同，并支付给卖方302791元，余款68万元向住房贷款银行贷款支付。
2006年2月16日，张某强与银行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定张某强为购买1号房屋向银行贷款67万元整；贷款期限为240个月，自2006年2月16日始至2026年2月16日止。
J公司于2006年1月9日向张某强出具金额系302916元的购房款发票；于2006年7月8日向张某强出具金额系666076元的购房款发票。后，张某强于2008年取得1号房屋所有权证。
2016年7月8日，C公司与物业服务中心签订《前期物业服务协议》，其中所列附件载明16名员工对应的房号及物业费金额，涉及17套房屋，包括张某强名下的1号房屋。
庭审中，双方均认可1号房屋全部购房款包括首付款及按揭贷款均由C公司支付，现1号房屋尚有贷款本金未偿清。1号房屋由张某强居住使用，房屋所有权证及购房发票等相关票据原件由C公司持有。经询，C公司表示同意并有能力一次性清偿银行贷款以解除房屋抵押权。
庭审中，C公司表示当时计划购置房屋作为员工宿舍并以公司名义签订了《买卖双方临时合约》，但公司购房很难取得按揭贷款，听从J公司销售人员和见证律师的建议借用16名员工名义购买房屋。
C公司选择了包括张某强在内的关系比较密切且值得信任的员工，开会告知大家借名买房，无人提出异议。经C公司安排于2005年12月30日和2006年2月26日在公司办公场所统一签订了《商品房买卖合同》和《个人房屋抵押借款合同》，由C公司支付全部购房款，所购房屋无偿提供给员工居住，C公司与张某强系借名买房合同关系。就此，C公司向本院提交17套房屋《买卖双方临时合约》、《个人房屋抵押借款合同》、《面积差价结算单》购房发票、《授权委托书》、《入住证明》、住宅公共维修基金专项收据契税完税证、按揭贷款还款凭证等涉房材料。
庭审中，张某强表示自1999年3月起到C公司担任唯一的美术设计，为公司发展做出很多贡献。C公司自2003年之后就不发工资了，说公司发展阶段，大家是功臣，将来是要给房子的。购房时，销售说十几个人都是公司老员工，房屋都是已经挣出来的，便带着大家看房选房。张某强自己挑选1号房屋，办理了所有手续，并装修入住房屋至今。张某强否认双方之间存在借名购房约定，认为1号房屋系C公司对张某强的赠与。
 
 
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
本案中，双方争议焦点在于C公司与张某强是否达成借名购房的约定。结合在案证据可知，C公司以职工名义同期购置了包括1号房屋在内的17套房屋，由C公司与售房单位统一洽商、联络、办理各种手续，并支付了全部购房款，所有涉案手续原件全部由C公司持有并掌握。且，订立房屋买卖契约前期，C公司以己方名义签署《买卖双方临时合约》，购房后亦由C公司签署《前期物业服务协议》。C公司对于借用员工名义购房之缘由的解释亦可与证人证言相互印证。结合同期所购房屋均由房屋登记人与C公司补签《购房证明》确认借名购房事实的实际情况。
在案证据可以形成证据链证明C公司所述事实，虽然C公司与张某强就借名购房没有签订书面协议，但C公司已就双方之间存在口头约定予以充分举证。张某强辩称因工作贡献，C公司向其赠与房屋，但其提交之证据材料不足以认定C公司与张某强就赠与房屋达成合意。C公司举证更具优势，对其所述予以采信。
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求借名人办理房屋权属转移登记的，应予支持。现C公司同意一次性清偿贷款以解除抵押权，要求张某强协助办理房屋权属转移登记手续有事实及法律依据，予以支持。
 
裁判结果
1.原告北京C公司于本判决生效之日起七日内向第三人H公司清偿1号房屋的剩余全部贷款。
2．第三人H公司于收到房屋全部贷款后七日内办理上述房屋抵押权解除手续。
3.在上述房屋抵押权解除后七日内，被告张某强协助原告北京C公司办理房屋权属转移登记手续，将房屋转移登记至原告北京C公司名下。