房产律师 ——夫妻一方有权单独处分婚内借名所购房屋吗

原告诉称
王一向本院提出诉讼请求：请求判决被告将原告借被告名义购买的、登记在被告名下的位于B市1号房屋过户至原告名下。
原告王一与其妻子即第三人李一为了给儿子王小一创造良好生活和学习环境，遂于2011年选购W公司开发的D小区期房一套（B市1号房，以下简称“1号”），后于2012年7月补差价调换D小区1号房屋（以下简称“涉案房屋”）。因1号为期房、原告家庭当时名下已有两套商品房以及规避即将出现的房屋限购政策等原因，原告及第三人便与第三人的母亲即被告陈小共同协商借被告名义购买1号，被告同意以其名义购买，并与原告在换购涉案房屋后签订《关于购买D小区1号房的说明》。
《购房说明》明确原告与第三人借被告名义购买涉案房屋、被告出借款项及借款不计利息等事实。原告的亲友邻居、同事等均在与原告及第三人的日常交往过程中知道原告与第三人借被告名义购买涉案房屋之事实。被告与W公司签订购房合同后，系原告与第三人支付的房屋总价款约727万余元，其中包括被告提供的借款（初步查证借款数额为110万左右，有待进一步核实）。涉案房屋购买后，被告以其名义办理了房屋所有权证，将涉案房屋登记在被告名下。
被告趁原告与第三人夫妻关系恶化之际，伙同其丈夫李大、第三人将《购房说明》、购房合同等其他重要证据藏匿，并趁原告出差期间擅自更换涉案房屋房门及门锁，拒绝给原告涉案房屋钥匙，强制将原告赶出本是属于原告家庭的涉案房屋，也因此导致原告无法获取《购房说明》等重要证据，也因第三人管理家庭财产，致使原告举出证据困难。被告作为原告岳母违背道德、诚信及法律，拒绝将房屋过户至原告名下，企图侵吞原告之合法财产，其行为也是在毁灭原告与其女儿即第三人的幸福。因第三人也不同意主张对涉案房屋的共有产权，该案处理结果与其有利害关系，故应当作为第三人参加诉讼，明确其诉讼地位。
涉案房屋是原告用辛苦劳作多年的积蓄购买，现被告拒不将房产过户至原告名下，且第三人欲通过不予主张对涉案房屋的共有产权而达到侵吞、转移财产之目的，原告为维护其合法利益不受侵害，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告之请求为盼。
 
被告辩称
陈小辩称，原告王一主张构成构成借名买房，我们查阅了关于借名买房的相关案例，结合本案事实，我们认为，“借名买房”不成立，具体阐述如下：
一、通过查阅借名买房的案例，我们看到：案例认定借名买房时考虑四个方面的因素：1、双方是否签署了借名买房协议和权属确认书。2、主张借名买房的当事人是否支付全部房款或支付首付款、贷款。3、现房屋由谁实际居住，房屋物业费、水电费、燃气费等后续费用谁支付。4、房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由谁持有。结合本案事实，逐一分析上述四个因素，可以看到王一主张借名买房不符合任何一个因素，根本不成立。
（一）双方之间没有所谓借名买房协议或含有此内容的文件。（二）购房款中来源于王一李一的数额较少，且已经归还。且二中院判例明确：出资与否不是主张诉争房屋享有所有权的依据。涉案房屋整体购买价格是7240571元（支付给开发商6070571元+支付给张三1170000元），陈小支付给开发商6070571元，李一支付给张三1170000元来源于陈小出资购买W小区房屋的售房款。其中，只有170万元来源于王一李一夫妻共同财产(即王一李一汇给李大的炒股款)，而且这170万，陈小已经归还给李一。170万元只占总房款7240571元的23%，王一主张支付了绝大部分房款不符合事实。（三）涉案房屋现由陈小实际居住，房屋物业费、水电费、燃气费等后续费均由陈小支付。（四）房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由陈小持有。
综上，原告王一主张“借名买房”，但没有所谓借名买房协议，购房款中来源于王一李一数额较少，也没有实际居住，物业费水电费燃气费等后续费用也不是原告缴纳，也不持有房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件。根本不符合“借名买房”的习惯，无法成立。
二、根据高院司法解释，陈小购房过程从王一李一处借用170万为债权债务关系，且该债务陈小已经返还。《高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条第二款规定：当事人一方提供证据证明其对房屋的购买房屋确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
三、原告所称借名买房的原因是“限购政策”，事实上，无论是购买1号产还是购买涉案房产，原告王一李一依据政策均可购买住房。其一，《人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》发布时间是2011年2月15日，该通知内容包括：对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停在本市向其售房。而本案1号购买时间是2011年1月22日，在上述限购政策发布之前，王一李一完全可以购买1号产。
其二，购买涉案房产时，李一名下W小区房产已经出售，王一李一这个家庭只有和光里一套房子，完全可以购买二套房。
四、对于涉案房产，原告王一在法院起诉过三次，每次说法都不一致，这说明原告观点漂浮不定，来源于原告单方面的主观臆想。因此，我们认为，依据北京高院司法解释，参照司法判例，王一主张的“借名买房”根本不能成立。关于房屋的购房款来源，详见我方提交的书面表格。不同意原告的全部诉讼请求。
第三人李一述称，认可被告所述，陈述意见同被告的答辩意见，不同意原告的诉讼请求。关于王一称汇给我方的531万元经我方统计实际为525.8015万元，关于这些汇款如何使用的详见列表，上述费用并未全部交给我的父母，大部分费用都是用于夫妻之间的花费。
 
本院查明
陈小与李大系夫妻关系，李一系二人所生之女。李一与王一于2006年7月25日登记结婚，2009年10月28日，李一与王一生育一子，名叫王小一。
2011年，陈小选购B市1号房。诉讼中，王一表示购买1号屋系其与李一借用陈小名义购买。陈小及李一对此均不予认可。
2011年1月16日，通过李一的兴业银行卡（尾号xxxx），向W公司支付1号屋的定金10万元。王一表示，涉案房屋实际系其与李一购买，因此，由李一支付了定金。陈小对此不予认可，陈小表示因为当时未带银行卡，因此，借用了李一的银行卡付款，此笔定金已在2011年3月以现金形式还给李一。陈小出示李一签署的《收条》，日期为2011年3月16日，内容为：2011年1月16日，李一代陈小向房地产开发商支付购房定金100000元，这笔款陈小已返还。李一认可陈小所述。王一对《收条》的真实性不予认可，其认为收条系2014年后补的。
2011年1月22日，通过陈小的银行卡向W公司支付1号屋的购房款3446792元。
诉讼中，陈小表示，2012年将购买801号房屋更换为涉案房屋，原801号房屋已交纳的购房款转为涉案房屋的购房款，并向涉案房屋原购买人张三支付了转让费117万元。王一表示2012年7月份李一告问王一有一套三居买不买，王一同意购买。
2012年7月25日，张三（甲方）与陈小（乙方）签订《房屋转让协议》。
2012年7月25日，W公司（出卖人）与陈小（买受人）签订《商品房预售合同》，约定陈小购买W公司开发的B市1号（暂定名），预测建筑面积182.19平方米，房屋总价款6070571元。
2012年7月25日，通过李一的银行向W公司支付涉案房屋定金10.3779万元。王一表示涉案房屋由其与李一购买，因此，由李一支付了房屋定金。陈小对此不予认可，陈小表示此笔定金已在2012年底以现金的方式归还给李一。
2012年10月22日，通过陈小的银行卡向W公司支付购房款2458298元。
2013年7月24日，W公司（出卖人）与陈小（买受人）签订《商品房现房买卖合同》，约定W公司将B市1号房屋出售给陈小。
2013年9月12日，涉案房屋产权登记到陈小名下。
 
裁判结果
驳回原告王一的诉讼请求。
 
律师点评
本案中，双方争议的焦点为王一、李一是否借用陈小的名义购买涉案房屋。对此，本院从以下几点考虑，认为王一主张借名购房的法律关系不能成立。
第一，借名购房的理由。王一表示借用陈小名义购买房屋是因为限购政策，但2011年1月16日在购买1号房屋时，尚未出台限购政策，王一与李一可以用自己的名义购买1号房屋，没有必要借用陈小的名义购买。
第二，购房的过程。在购买涉案房屋之前，先购买了1号房屋，陈小、李一、王一虽都参与了看房，但后续签订合同及换房王一未参与，王一也认可其因未参加购房过程，因此不清楚具体付款的情况。
第三，购房款的支付。购房款是由陈小的账户直接支付，王美玲支付购房款时除自有资金之外还使用了李一及王一的资金，但王一所述的部分资金在购买房屋之前就已经到达李大及陈小的账户，且当时李一、王一并非因购买801号房屋而汇款至李大的账户，而是用于理财，因此，即便陈小使用王一与李一的资金，但并不能以此认定系王一、李一借用陈小名义购买房屋。
第四、房屋的管理使用情况。王一虽表示2013年5月开始王一、李一与陈小家庭共同使用房屋，但陈小对此不予认可，且房屋相关缴费凭证均由陈小持有，亦可说明涉案房屋平时由陈小管理、使用。
需要指出的是，涉案房屋的价值巨大，其归属对双方当事人的利益将产生重大影响，诉讼中，王一虽出示了一系列的证据，但经本院审查证据的效力，上述证据仍不足以证明借名购房的事实，因此，王一主张涉案房屋系其与李一借用陈小名义购买，要求陈小将涉案房屋过户王一名下的请求，缺乏依据，本院不予支持。