房产律师——口头订立的借名购买限购房协议具有法律效力吗

原告诉称
李五向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告之间关于B市1号房屋（以下简称诉争房屋）的口头借名买房协议无效。2.二被告返还原告购房款337807元，房产证代办费700元，登记费80元，印花税费5元，住宅专项维修基金14326元，借名好处费1万元。3.二被告赔偿原告房屋升值损失1368300元。
李二与原告系姐妹关系，李小二系李二之女。2012年B市2号遇拆迁腾退，因2号房系原告父母遗留的公房，故原告与兄弟姐妹商量一致，推荐大姐李二作为被拆迁人签订拆迁协议，所得拆迁利益由兄妹五人均分。根据拆迁政策，还迁了三套购房指标，兄妹五人商议由原告购买位于的回迁安置房，即诉争房屋。
李二、李三分别要一套W区的两居室。因以上三人分得了房屋指标，拆迁款该三人各少分了2万元。因原告当时户口不在2号房内，故无法以其名义购买诉争房屋。因李小二户口在2号房内，经李二安排，原告与李小二协商一致，由原告以李小二的名义购买诉争房屋，并约定待诉争房屋可过户时，由李小二配合原告办理过户手续或变卖后将房款给原告。此后，李小二配合原告、开发商签订了商品房现房买卖合同，原告实际支付了全部购房款337807元，原告缴纳了相关税费。
2012年11月28日交房后，原告对诉争房屋进行了装修、出租。但2018年3月，李小二私自将租户清走，占据诉争房屋，并私自补办了房产证。由此，原告将二被告诉至人民法院，要求确认双方之间口头借名买房合同有效，并要求二被告配合办理诉争房屋产权手续。经法院做出判决，三中院做出判决，确认原告、李二、李小二之间曾就诉争房屋达成借名买房的口头协议。但因诉争房屋为限价商品房，李小二与开发商所签商品房现房买卖合同的签约时间晚于2008年4月11日，根据高院相关文件规定，难以支持要求确认口头借名买房协议有效等诉讼请求。
原告认为，生效判决已认定原告、二被告之间存在口头借名买房协议，诉争房屋本可上市交易，因房屋价值已大幅上涨，二被告背信弃义，拒绝配合过户，即便合同无效，被告也应赔偿原告的损失。根据合同法相关规定，合同无效后，有过错的一方应赔偿对方损失。口头借名买房协议虽无效，但二被告存有过错，现房屋已大幅升值，被告退还相应房款时还应赔偿升值损失。2013年李小二卖出自己名下经适房时，表示代持诉争房屋导致其多出了1万元税费，就跟原告又要了1万元好处费。
 
被告辩称
被告李二辩称，李二并非口头借名买房协议的当事人，与原告并无合同关系，不是适格被告。原告、李小二之间也没有口头借名买房协议。
我误以为2号房是父母遗产的情况下，才与兄弟姐妹签署了分割协议。并在原告要求下，同意将李小二的安置房，即诉争房屋让与原告。这些内容均未得到李小二的同意，李小二对此亦不知情，事后也不同意。李小二作为2号房的居住户籍人口，拆迁利益属李小二所有。原告的兄妹多人背着李小二所签分割协议侵犯了李小二的权益，应为无效，不能作为认定事实的依据。原告欺骗二审法院，伪造了二被告的买房情况说明，该说明并非二被告签字。原告要求返还购房款等费用、赔偿房屋升值损失均缺乏依据。
李小二拥有诉争房屋合法产权，即使原告支付了房款，也只能向李小二主张返还，无权向李二主张返还。原告无权要求返还房款，诉争房屋的购房款来自拆迁补偿款，而原告并非拆迁补偿的受益人，其无权享有拆迁补偿款、安置房。即使原告与李小二之间存在口头买房协议，因原告并无购房资格，其借名购买限价房违反相关政策，协议应为无效。导致无效的过错方是原告，其要求赔偿损失没有依据。
李小二辩称，李小二与原告之间并无借名买房协议关系。
2号房原系公房并非私产。拆迁时户籍在该房屋及居住在该房屋的人均有拆迁利益，而原告不在其中。原承租人去世后，2号房并非遗产。根据相关政策，拆迁时的补偿对象仅包括李小二在内的户籍在册人口，不包括原告。原告背着李小二分配拆迁利益，侵犯了李小二的权益，相关协议应属无效。李小二从未与原告就诉争房屋借名买房问题进行过任何协商，也未委托他人就此问题与原告进行过协商，从未达成口头或书面协议。
诉争房屋是李小二作为被安置人应得房屋，不存在借名买房情况。原告所称购房款相关手续、税款、维修基金的数额均无异议，均由原告支付。原告所称1万元好处费不认可，升值损失无依据。李小二对协议无效并无无过错，原告违反相关政策属过错方，无权要求李小二赔偿升值损失。
李小二提出如下反诉请求：1.判令原告赔偿李小二房屋差价损失200万元；2.判令原告返还李小二诉争房屋出租款132405元；3.判令原告返还李小二拆迁利益款53800元。
被拆迁腾退的2号房系公房，拆迁时户籍人口为9人，包括李小二及父母全家6人，承租人及户主为李二。按相关政策，公房拆迁腾退时，李小二及父母有权享有拆迁补偿，受安置人只能是同户籍的人口。2010年10月，李小二与开发商签订房屋买卖合同，购买了诉争房屋。房屋交付后，原告抢占诉争房屋并出租牟利。为收回房屋，李二多次与原告沟通，李小二的二舅李三曾于2013年4月出面调解。因原告提出李小二给60万元才同意返还房屋的无理要求，双方未达成一致。李小二是诉争房屋的合法产权人，因名下有诉争房屋，按相关政策，无法再购买其他房屋。现房价上涨，造成李小二房价损失200万元。另，2号房拆迁时共获拆迁款2421036元，李小二应得的部分被原告等人私分，原告应返还。
针对李小二的反诉请求，李五辩称，不同意全部反诉请求。
本案中不存在李小二所述房屋差价损失的事实基础。李小二在此之前已拥有一套经适房，拆迁时又给李小二安置了诉争房屋，其不受购房政策影响。按照双方约定，借名系无偿，其主张损失没有依据。双方借名约定虽然无效，但借名买房的约定在认定无效前，房屋的使用利益均应由原告享有，李小二主张的出租款没有依据。原告占有使用诉争房屋，均是经过被告同意，属于双方协商一致同意的内容。且占据房屋没有给李小二造成损失，其按租金标准主张房屋使用费没有依据。返还拆迁补偿款的要求与本案无关。
李二未对李小二的反诉请求发表意见。
 
本院查明
李大、陈小系夫妻，共育有子女五人，分别为李一、李二、李三、李四、李五。李小二系李二之女。
2012年8月5日，李一、李二、李三、李四、李五签订拆迁协议，该协议载明：大家盼望已久拆迁细则终于出台了，根据文件精神我家除了货币补偿，还可以获得一套三居室的住房指标，经与大家商议，父母留下的遗产，子女5人每人均有继承的权利，因此，此次拆迁所得利益，大家共同分享。由于拆迁涉及的问题很多，每个人考虑的重点也不一样，因此，有些事情需要靠自己做出决断，但一经自己做出决断，不能反悔，每个人以签字为准。落款处李二、李五、李三、李四均表示要房。李一签字未写要房。
2012年8月28日，李二签字领取了拆迁2号房，购买诉争房屋的选房号。
2012年9月6日，李五出具《承诺书》，载明其全款购买涉诉房屋，因在没有户口，故借用李小二名字购房，承诺在取得房产证后五年将此房屋变卖或变更姓名。
2012年11月，李小二与房地产开发有限公司签订《商品房现房买卖合同》（原件由李五持有），约定由李小二购买诉争房屋。但购房款337807元、房产证代办费700元、登记费80元、印花税费5元、住宅专项维修基金14326元均由李五实际支付，相关票据原件均由李五掌握。李二、李小二对李五交付上述款项情况认可，但不认可李五作为实际购房人的主张。
诉争房屋交付后，实际由李五办理了物业、装修、对外出租等手续，李五交纳了房屋相关物业费、供暖费、电费等费用。2014年7月3日诉争房屋产权登记在李小二名下，但产权证原件由李五持有。李五实际控制诉争房屋至2018年4月。李小二对李五持有诉争房屋现房买卖合同、房产证原件的情况认可，表示不知李二为何将合同原件交给李五。对诉争房屋装修、物业交付情况均不清楚。
2017年5月9日，李小二补办了诉争房屋的不动产权证，诉争房屋不动产权登记在李小二名下。
李五提交的买房情况说明记载了诉争房屋是李大房屋的拆迁安置房，是借李小二的名义进行购买的，实际所有权是李五的内容，该情况说明落款处有李二、李小二字样。李二、李小二对该证据的真实性、证明目的均不认可，并申请对该情况说明中李二、李小二签字的真实性进行鉴定。对此，李五表示，不同意鉴定申请。法院对双方存在借名买房协议的事实已作出认定，进行鉴定无必要。其他证据已充分证明借名买房的事实。
另查，本次诉讼前，李五、李二、李小二曾进行过诉讼，形成民事案件。李五在一审案件中的诉讼请求为：1.确认原告李五与被告李二、李小二借名购买B市1号房屋的口头借名买房协议有效；2.判令被告李小二配合原告办理上述房屋过户登记手续；3.二被告将上述房屋交还原告；4.二被告承担诉讼费用、保全费。2018年6月20日，人民法院做出的民事判决书，驳回了李五的诉讼请求。
该判决本院认为部分载明：李五称其与李二、李小二之间存在借名买房的口头协议，应承担相应的举证责任，李小二对于其与李二、李五间存在合同关系不予认可，而李五所提交的证据尚无法证明其与李小二之间存在有关借名买房的合意，亦不能证明李小二曾对此做出任何承诺，故对于李五主张的确认原、被告三人存在口头借名买房协议有效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。李五不服该判决上诉至第三中级人民法院。
2018年9月20日，第三中级人民法院做出的民事判决书本院认为部分载明：依据李五提交的经李二签字《关于对开发商要房可能发生各种情况每个要房人的愿望和底线》、买房情况说明等证据，结合诉争房屋购房款及税费的交纳情况，房屋的交付使用情况，诉争房屋产权证由李五保管的情况及李二、李小二在本院审理期间的庭审陈述，本院可以确认李五与李二、李小二之间曾就诉争房屋达成借名买房的口头协议。
李二、李小二虽否认双方之间存在借名买房的口头协议，但李二、李小二的相关辩解难以自圆其说，且与李五交纳购房款及相关税费，李五自房屋交付时起即占有使用涉案房屋，并保管房屋产权证等事实明显相悖，有违常理。故本院对李二、李小二的上述主张不予采信。一审法院认定事实有误，本院予以纠正。
相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
《高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。
本案中，诉争房屋的房屋性质为限价商品住房，对该房屋李小二与房地产开发有限公司系于2012年11月28日签订了《商品房现房买卖合同（限价商品住房）》，签约时间晚于2008年4月11日。故对李五要求确认与李二、李小二口头借名买房协议有效，配合办理诉争房屋过户登记手续，交还房屋的诉讼请求，本院难以支持。综上所述，李五的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定虽有瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。最终法院判决驳回上诉，维持原判。
 
裁判结果
一、本判决生效之日起三日内，被告李二、被告（反诉原告）李小二共同向原告（反诉被告）李五返还房款337807元、房产证代办费700元、登记费80元、印花税费5元、住宅专项维修基金14326元。
二、本判决生效之日起三日内，被告李二、被告（反诉原告）李小二共同向原告（反诉被告）李五支付房屋增值补偿款957875.10元。
三、驳回原告（反诉被告）李五的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）李小二的全部反诉请求。
 
律师点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
关于李五、李二、李小二之间是否存在借名购买诉争房屋口头协议的问题。根据相关规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以反驳的除外。
根据上述查明的事实，生效判决已经过查明确认李五与李二、李小二之间曾就诉争房屋达成借名买房的口头协议，法院对此予以确认。李二、李小二虽对此不予认可，但在本次诉讼中，该二人仍无法就李二签写书面材料中“李小二戴帽一个马驹桥一居室，这套房给翠荣，李小二给翠荣写负有法律效力的文件”，诉争房屋款项由李五支付、购房合同原件、发票、产权证原件由李五长期持有，李五实际接收房屋、装修、占用、出租等情况进行合理解释，该二人并未就生效判决认定意见提供足以反驳的证据，对李二、李小二的该部分意见，法院不予采纳。
李小二虽称对借名买房事宜不知情，其本人系诉争房屋实际产权人，但其所称签订房屋买卖合同后不知为何合同、发票原件给李五、物业、装修手续其均不知情的情况与常理明显不符，对李小二该部分意见法院不予采纳。李二虽称其并非协议主体，但上述查明的事实中，有李二直接出具书面材料确认“戴帽”相关事宜的情况，至少可以认定李二通过债务加入的方式进入口头借名买房合同关系，李二该部分意见与事实明显矛盾，对其该部分意见法院亦不予采纳。
李五、李二、李小二之间存在借名购买诉争房屋的口头协议。李二、李小二虽在本次诉讼中，对李五出示的买房情况说明落款处二人的签字真实性申请鉴定，根据上述查明的情况，法院认定李五与李二、李小二之间存在借名买房的口头协议，并非仅依据该情况说明体现的内容，更主要的是基于对诉争房屋实际付款、居住使用、相关手续原件持有情况等进行的综合认定。李二、李小二在本次诉讼中再申请鉴定，已无必要，对其该项申请，法院不予准许。
关于借名买房口头协议是否无效的问题。根据上述查明的案件相关情况，李五在相关诉讼中明确提出要求确认借名买房协议有效的诉讼请求，第三中级人民法院的生效判决已认定该诉讼请求违反相关规定，判决驳回了李五的该项诉讼请求。协议有效诉讼请求被驳回的逻辑结果必然是协议无效，所以李五与李二、李小二之间借名购买诉争房屋口头协议应为无效。但协议有效诉讼请求已被驳回情况下，李五本次诉讼再次提出要求确认协议无效的诉讼请求，属重复起诉，对其该项诉讼请求，法院不再进行处理。
关于李五主张的款项返还、房屋升值损失的问题，以及李小二主张房租损失的问题。
根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述查明的事实，购买诉争房屋的房款337807元、房产证代办费700元、登记费80元、印花税费5元、住宅专项维修基金14326元，均由李五实际支付，借名买房口头协议无效情况下，李二、李小二应向李五返还该部分款项。李五该部分诉讼请求，具有事实基础和法律依据，法院予以支持。
关于李小二主张的房屋差价损失200万元。审查李小二该项诉讼请求依据的事实理由可知，李小二提出该部分损失的理由为：因名下有诉争房屋，无法再购买其他房屋，2013年售出的名下原住房房价上涨，造成房价损失200万元。法院认为，李小二该项诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，法院不予支持。
理由如下：首先，李小二自称与李五之间不存在借名买房合同关系，照此逻辑，李小二售出其名下原有房屋与本案处理的借名买房合同关系缺乏关联性，其在本案中要求对方赔偿原房屋涨价损失，属李小二主张自相矛盾。其次，李小二本人与相关公司签订合同购买诉争房屋（现房）发生在2012年，其本人售出发生涨价损失的房屋发生在2013年，即2013年售出原房屋时，无论是否知晓借名买房关系，李小二均明知诉争房屋以其名义购买、并将登记在其名下，仍决定2013年出售原房屋，该房屋此后涨价损失与借名买房并无因果关系。第三，李小二虽提出该项诉讼请求，但其并未就其损失向法院充分举证，应由其承担相应不利后果。
关于李小二主张李五占用诉争房屋期间房租损失的问题。根据上述查明的事实，诉争房屋之所以从开放商处直接交付李五，系基于双方借名买房的约定。借名买房合同关系被确认无效、李小二、李二收回诉争房屋前，李五占有使用诉争房屋具有合理依据。李小二主张李五在此期间占用诉争房屋造成其租金损失，缺乏事实与法律依据。对其该项诉讼请求，法院不予支持。
李小二主张返还拆迁款53800元的诉讼请求，与本案审理的借名买房争议并非同一法律关系，不在本案审查范围内，法院不予处理。