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借名买房律师靳双权成功代理借名购买经济适用房纠纷案件

来源:  作者:  时间:2018-08-29 15:21

   一、案情简介

  朱莉和刘颖是山东老乡,凑巧还是初、高中同班同学,常年熟识让双方成为要好的朋友。大学毕业以后,朱莉的户口幸运地落入北京,但刘颖并未落户北京。2000起北京有大量经济适用房的房源,刘颖无在京购买经适房资格,于是就和朱莉询问相关购房的事情。双方随后达成一致,200611月双方达成口头协议,刘颖利用朱莉的名义购买经济适用房,待房屋符合上市交易条件后过户给刘颖,购买、过户等费用均由刘颖承担。就这样,在20061117日,刘颖以朱莉的名义在翠城馨园售楼处签订了房屋买卖合同,并支付首付款4万元,同时在银行办理了13万元的贷款手续。房屋按揭贷款一直由刘颖偿还至今。后刘颖办理了房屋交接手续,交纳物业费、取暖费、契税等各项费用。20092月,刘颖对房屋进行装修,同于同年4月入住。2011118日,房屋的所有权证下发,登记为朱莉的名下。因为贷款始终由刘颖偿还,目前还未还清,房屋所有权证书还不具备更名的条件。随着北京房价节节攀升,朱莉的心思开始活泛,思前想后, 认为自己是登记的房屋所有权人,于是在2014年的时候向朝阳区人民法院提起返还原物纠纷诉讼。

  刘颖得知自己最信任的朋友朱莉一纸诉状将自己告至法院,心里又急又气,但是觉得现在自己还不具备购买北京经济适用房的资格,而且房屋贷款还在偿还之中,房屋登记的所有权又非常明确,那自己该怎么办呢?住了这么长时间的房子到底应该怎么保住呢?

  正在刘颖焦急万分的时候,通过朋友介绍,刘颖认识了在北京地区资深的借名买房律师靳双权。见到靳双权律师时,刘颖迫不及待的表示自己被最好的朋友起诉了,房子还能保住吗?朱莉肯定能胜诉吧?

  靳双权律师听到刘颖如此担忧,首先打消了她的顾虑。为刘颖分析到:借名买房案件是房地产类非常专业的类别,其中诉讼的前后顺序,案由的选择是否正确与律师是否资深专业存在很大联系。我们通常没有经验的当事人或律师,面对诸如确权纠纷、腾房纠纷、物权保护纠纷、合同纠纷、排除妨害纠纷等案由,总是一头雾水,不能分出先后顺序,或者结合自己的诉求不知道选择哪个案由。正如您的朋友,她作为出名人选择以返还原物纠纷起诉,那么法院经过查证后,确定您与她之间存在借名买房关系,一定劝导她撤诉或者判决驳回其诉讼请求,待双方解决完借名买房行为效力和借名买房行为所产生的相关权利义务后,再行解决腾房问题。

  您现在可以做的是先积极应诉,这个案件根据我的以往经验,一定是朱莉的诉讼请求不能得到支持。而且当朱莉返还原物的诉讼请求不能被支持后,一般的人肯定会选择确权纠纷作为下一步诉讼的案由。

刘颖听到北京地区资深借名买房专业律师靳双权铿锵有力的分析后,当即聘请靳双权律师作为案件的代理人,进行后续的诉讼应对及主动诉讼的律师。

  二、案件进程

  正如北京地区资深借名买房专业律师靳双权的分析,在朱莉起诉刘颖返还原物纠纷案中,经过法庭调查,原、被告双方的抗辩,法院认为:涉案房屋虽登记在原告名下,但该房屋之购房手续、入住手续皆由被告办理,首付款由被告支付,贷款也有被告偿还,且房屋交付后由被告装修入住至今,据此认定双方存在借名买房关系。因此,在解决返还原物纠纷前,需要先行解决借名买房的效力及借名买房相应的权利义务问题,对朱莉的诉讼请求本院不予支持。

  朱莉拿到败诉判决后,一直责问原告的代理律师。靳双权律师精准的分析,再次得到了法院生效判决的认定,同时收获了刘颖选在半空的心。随后,朱莉并未善罢甘休,正如靳双权律师预测的那样,她果真在律师的指导下向法院提起了确权纠纷的诉讼。刚刚平静些许的刘颖又不能淡定,她认为:本来房屋所有权证书上就是登记的朱莉的名字,根据我国《物权法》的规定,不动产所有权人以不动产登记簿上登记为准。那么,这次是不是法院就会判决朱莉胜诉,随后朱莉经过确权诉讼胜诉后,再行起诉返还原物,不是非常容易地要回登记在她名下的房屋吗?那我出资、居住这么多年的权益怎么保护呢?

  北京地区资深借名买房律师靳双权看出了刘颖的顾虑,于是约见刘颖分析下一步的诉讼策略与方案。正在对方败诉的时候,我方应该采取主动出击的方式解决您与其之间的纠纷。在对方提出确权纠纷的同时,我方提出合同纠纷案由的反诉。当然,不同的法院会针对该反诉存在不同的处理方式,有的法院同意合并审理,有的法院则要求另行起诉解决。我们需要在庭审过程中提出我方主张:借名买房合同纠纷后,请求出名人依据双方的口头借名买房协议,协助出资人办理房屋所有权转移登记手续。经济适用房是一种特殊类型,如果此房系按照申请公示摇号等方式取得的购买指标,那么将会因为违反我国保障性住房政策及侵害社会公众利益为由确认为借名买房协议无效,如果认定如此,您只能要求后续的信赖利益的赔偿。但是您的案件并非如此,根据北京市高级人民法院关于此类纠纷的座谈会议纪要中明确表示,在2008411日前签订原始经济适用房购房合同的,属于老经济适用房范围,按照相关政策,现今已经具备上市条件,可以认定为借名买房协议有效。借名买房协议,有些人对此有误区,认为必须是书面的借名买房协议才能判定效力问题,实则不然,根据目前的司法实践,无论书面或是口头,均是法院审查的依据。您放心,相信专业团队的经验,可能帮助您实现您的诉求。

  当然您现在需要考虑的有两方面诉讼过程问题,其一就是您的购房资格问题,您是否具备在京购买经济适用住房的资格,退而求其次至少需要证明您具备在京购房资格。其二就是您的房屋目前存在银行按揭贷款尚未还清,建议您克服经济上的困难,将贷款偿还完毕,这样对法院支持您的诉讼请求有很大帮助。

  刘颖随即按照靳双权律师的分析意见进行积极的起诉应诉准备。法院在审理过程中,果然如靳双权律师分析的那样,结合案件的事实非常精细准确的询问借名买房的整个过程,通过细节去判定借名买房协议的效力及借名买房协议涉及到的权利义务问题。

  三、法院判决

  北京市朝阳区人民法院依法作出判决:

  判决朱莉于判决生效之日起七日内协助刘颖办理涉案房屋所有权转移登记手续。

  判决驳回朱莉的全部诉讼请求。

  一审判决作出后,朱莉提出上诉,北京市第三中级人民法院最终作出终审判决,驳回上诉,维持原判。

  四、借名买房专业律师靳双权分析案情

  在实践中遇到很多当事人,觉得自己没有在京购房资格或者没有购买经济适用房资格,就选择向亲戚朋友购买指标的方式购买心仪的住房。没成想到北京的房价会在短期内出现如此大幅的增长,当利益摆在出名人面前的时候,很多亲情友情都荡然无存,曾经的亲密关系转眼间被一纸传票击打的粉碎。此时出资人因为不具备资格感觉理亏,感觉想保住房屋无望。然而,在当今的法治理念法治社会中,法律会站在公正的角度保护实际出资人人的权益。经济适用房在以往的办案过程及经验总结中,都是非常特殊的种类房屋,法院在认定经济适用房类别的借名买房协议效力及双方权利义务过程中,非常谨慎,审理的关键点也非常细致,如果当事人毫无经验或者遇到不专业的律师,很容易做出对自己不利的陈述及诉讼策略,到那时如果木已成舟,想要翻案的几率小之又小。所以建议广大受众,如果遭遇借名买房的法律纠纷的时候,一定要聘请资深且专业在借名买房领域的律师来帮助您,唯有相信律师专业的判断,保有对法治观念的信仰,扎扎实实准备案卷材料,才能获得您预期的良好效果!

  易盛律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办,由靳双权部长领导数十名拥有成功办理借名买房案件经验的专业律师组成借名买房专业律师团队。团队律师是在成功代理北京市天通苑、回龙观等地区的大量经济适用房案件后,总结办理借名买房案件的经验,之后又整理北京市各级法院审理借名买房案件的判例及相关的法律法规,并与北京市各法院审理该类案件的法官进行了会议研讨,了解了法院审判尺度。律师团队作战,从庭前取证到庭审策略,都有制定详细的诉讼方案,确保全面维护委托人的合法权益。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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