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借名购买经济适用房之归属

来源：admin   作者：admin   时间：2017-12-12

 　　在我国，因种种原因借用他人名义购买房屋的现象相当普遍，在房屋价格大幅上涨的近几年，由此引发的纠纷非常之多。如北京朝阳法院的双桥法庭，此类纠纷已占受理的房屋买卖纠纷案件的5%左右。昌平法院从2005年到2007年每年都有20件。此类案件大多为房屋所有权之争，不管是实际购房人提起诉讼，还是名义购房人提起诉讼，基本诉求都是要求确认所有权归己方所有。普通的借名购房案件，如无其他原因，一般不会仅仅因是借名购房就认定合同无效。但对于借名购买经济适用房，则在合同效力及房屋所有权归属上，存在着截然相反的两种判决。法律适用的统一性受到了严重挑战。鉴此，笔者对借名购买经济适用房案件的处理作一探讨。

 
　　一、目前对借名购房纠纷的司法判决情况及存在问题
 
　　对借名购房纠纷的判决情况
 
　　1.借名购房之纠纷状况。之所以出现借名买房，大抵出于以下原因：(1)借他人购房之资格。比如无相应购房资格的人借他人名义购买经济适用房、房改房、单位集资房、限价房、拆迁安置房等保障性用房。早些年一些境外人士借用内地人名义在内地购房;始于2011年的限购令政策下外地人借用本地人名义购本地房等。(2)借用他人借款资格，一些人因年纪较大或其他原因，不符合银行放贷的条件，遂借用他人名义购房以达到从银行借款的目的。(3)转移财产逃避债务。(4)避税、享受优惠或避免未来之麻烦，如父母购房登记于子女名下，以避免将来继承时可能开征的遗产税或过户的麻烦。(5)其他原因。如有企业为给其职工办理蓝印户口，将企业所购房屋登记于职工名下。笔者通过信息检索，检索出的与借名购房纠纷的民事判决书，大多为第一类。这是因为经济适用房价格低廉，且有购房资格要求，故在各种原因的借名购房案件中，数量庞大且争议最大。比如北京市昌平区人民法院统计，2007年一2010年的涉经济适用房民事案件，借名买房案件占涉经济适用房纠纷的30%。   　　借名购房的实际购房人与名义购房人的关系可大致分为两类。一类是发生于亲属、恋人等关系密切的人员之间，比如父母子女、兄弟姐妹等，此类的借名之间，多为无偿，未签订书面合同，纠纷产生之原因多为实际购买人发生了婚变，名义购房人进而否定借名购房之约定的存在，否定实际购房人出资之事实等。当事人一般不提出合同效力问题。另一类借名购房发生于非亲属之间，多为有偿，双方一般有书面合同明确约定，纠纷产生之原因多为房价上涨后，名义购房人主张借名购房合同无效，要求收回房屋，或在符合办理过户条件时，拒绝办理房屋过户。   　　2.司法实践关于合同效力的认定。借名购房合同纠纷产生后，首先涉及的是合同效力。关于借名购买合同效力，因不同原因之借名购房而不同。如果不是经济适用房之类的涉及购房资格的借名购房，当事人通常不会提及合同效力问题，判决一般均认定为合同有效。如果是借名购买经济适用房，则关于合同效力的认定就有很大不同。而且认定有效和无效的判决数量均不少，认定有效的略高于认定无效的判决。另有一些案件，因当事人未提出合同效力问题，判决书亦未提及合同效力，而确认房屋归经审理认定的出资者所有。   　　认定借名购买经济适用房合同无效的理由大体为：此类合同是以合法形式掩盖非法目的的行为，侵犯了国家的社会(住房)保障体制和其他符合条件的城市低收入家庭的购房权利，扰乱了我国经济适用房的管理秩序，损害了社会公共利益。集资建房的资格系集资建房资格有特别的限制，因此该合同依据性质是不得转让的合同。认定借名购买经济适用房合同有效的判决理由为：购房资格转让协议内容不涉及合同效力的强制性规定，并不损害国家、集体和他人的利益。有些判决，虽然双方转让的是购房资格，但在诉讼中当事人及法院围绕的却是五年不得上市的规定。   　　3.关于房屋归属。目前法院对此类案件的判决基本情况是：如果认定借名购房合同有效，大多是判决房屋归实际购房人所有。如果认定借名购房合同无效，则基本上是判决实际购房人向名义购房人返还房屋，名义购房人返还购房款，有的还根据审判时的市场房价判决名义购房人赔偿实际购房人的间接损失。   　　目前司法判决存在的问题   　　1.遗漏重要当事人，忽视借名购房合同背后的房屋买卖合同。借名购房得以实现，除名义购房人和实际购房人外，还有一个重要当事人就是房屋出售人。在借名购房合同背后，有一个名义购房人与房屋出售人签订的房屋买卖合同。在借名购买经济适用房的案件中，房屋出售人的意思非常重要。分析借名购房合同的效力及其后果，不应遗漏这一重要当事人。   　　借名购房与先购房再转卖不同，其是先借名，再购房，从一开始名义购房人就没有自己购房的意思。且就一般情况而言，名义购房人与实际购房人达成借名购房合同，他们并不会告诉房屋出卖人。就一般的商品房买卖合同而言，这不是个问题。在上文所列几类借名购房的原因中，除第一类外，房屋出卖人并不关心是不是借名购房。但对于第一类房屋就不然了，其出售对象必须符合一定的条件。如果经济适用房销售机构得知实际购房人并不是名义购房人，而是不符合条件的实际购房人，则不会将房屋出售给该人。鉴于经济适用房出售机构并不知道其出售房屋的买受人是为他人代名，经济适用房销售机构实际上是在被欺诈、存在重大误解的情况下所签订的合同。当名义购房人与实际购房人因房屋归属闹上法庭的时候，我们就不应仅考虑名义购房人与实际购房人之间的借名购房合同的效力及处理，还要考虑名义购房人与房屋销售人签订的房屋买卖合同的效力与处理。对此类房屋的借名购房纠纷的审理，就不应仅仅局限于名义购房人与实际购房人之间的关系，而应考虑借名购房合同的争议对房屋出售人和房屋买卖合同的影响了。   　　2.法律关系的分析和法律的适用欠精细，失之于简单化。因借名购房合同与房屋买卖合同之结合，才能达到当事人所欲达到的目的。故在分析合同效力时不能不分析借名购房合同背后的房屋买卖合同效力，在分析房屋的归属时，也应考虑房屋买卖合同的影响。   　　假如认定借名购房合同为无效合同，紧随其后的一个问题即为名义购房人与经济适用房销售机构的经济适用房买卖合同的效力问题。导致合同无效的情形，比如违反法律强制性规定、以合法形式掩盖非法目的、危害社会公共利益等，借名购房合同本身是不能单独构成的，其一定与经济适用房买卖合同结合才能达到不法后果。如果说借名购房是以合法形式达到非法目的，则经济适用房买卖合同即为其合法形式的一部分，其目的也是为实际购房人购房。如果说借名购房合同危害社会公共利益，则这一危害的发生，也是通过房屋买卖合同将房屋购进才得以发生。因此，如果借名购房合同无效，则名义购房人与经济适用房销售机构订立的经济适用房买卖合同亦应认定为无效合同。   　　假如认定借名购房合同为有效合同，也不意味着该合同即为一个当然得履行的合同。如果借名购买的房屋是特定资格的人才能购买的房屋，且在购买时向房屋出售机构隐瞒了借名购房之情形，则当房屋出售机构得知真相时，其有权以受欺诈和重大误解为由，依合同法第五十四条、第五十五条在一年之内行使撤销权，撤销其与名义购房人订立的经济适用房买卖合同。   　　通过上述分析可知，在借名购房合同无效的情况下，被借名的房屋买卖合同亦无效。在借名购房合同有效的情况下，被借名的房屋买卖合同可撤销。房屋出售机构一旦行使撤销权，则与无效的法律后果是一样的。将借名购房合同纠纷的处理仅局限于名义购房人与实际购房人之间的法律关系，失之于简单化。   　　二、房屋归属之确认   　　我国目前的司法判决，对于认定借名购房合同无效的，一般均确认房屋归名义购房人所有。认定借名购房合同有效的，判决房屋归实际购买人所有。笔者认为，这种判决对法律的适用并不精准，法律效果也不佳。因本文的主旨不是讨论借名购房合同的效力问题，故下文将分合同有效与无效两种情况分析借名购买之房屋的所有权归属。  
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律师简介

靳双权律师 靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】

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