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借名买房律师:借名购买经济适用房的协议无效

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-26 16:42

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告俗称

  原告孔先生起诉称:2004年我向甲市乙区建设委员会申请购买经济适用房并获得批准,同年2月27日,我与甲市T房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》,约定我购买位于甲市乙区XX镇XX园801号房屋,总价款518738元,该房屋性质是经济适用房。由于被告代我支付了房屋价款,被告一直居住在该房屋内。我于2012年起诉请求确认争议房屋归我所有,之后法院作出民事判决书,判决该房屋归我所有。法院生效判决已确认争议房屋归我所有,故请求:1、被告将甲市乙区XX镇XX园801号房屋返还我;2、被告承担本案诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告罗女士、吴先生、潘女士答辩称:1、关于本案的基本事实。被告罗女士于2003年已经征得原告及其父母的同意,双方达成一致,即由被告罗女士支付购房款、借用原告的名字购买该房屋,该房屋的所有权归被告罗女士,在合适时间再将该房屋办理过户给罗女士。随后,罗女士通过关系,借用原告的名字办理了该房屋的申请及审批手续,2004年2月27日,罗女士与T房地产开发集团有限公司签订了购买乙区XX镇XX园801号的购房合同,房屋面积为195.75平方米,我们于2004年3月14日交付了购房款518737.5元。与该房屋有关的所有手续都是由罗女士办理并留存的,与该房屋有关的所有费用也都是我们交纳的。我们于2004年3月15日办理入住手续后进行装修,之后一直在此居住。在此期间,原告因为要出国,曾主动催促被告罗女士尽快将房屋产权证办理更名,但因受购买年限限制的原因一直没有办理。双方对于此房屋的所有权并无争议。我们购买该房屋除了支付购房款外,还支付了按揭律师费1025元,契税、印花税、证照费8045元,综合地价款23874元,公共维修基金10375元,个人住房保险费504元,有线电视入网费300元,电梯运行维护费2208.24元,水泵运行维护费281.93元,装修费用近30万元,装修管理服务费587.25元及41万元商业贷款的利息等。2、原告的诉讼请求依法不应得到支持。(一)法院依法不应再受理原告的起诉。2008年原告向贵院起诉,要求判令我们将涉案房屋腾空后交还原告,并返还房屋的所有权证书及购房合同原件、购房发票等,该案经过了一审、二审和再审程序,已经有了判决书和民事裁定书予以解决,故法院依法不应再受理原告的起诉。(二)贵院民事判决书再次认定了“罗女士系诉争房屋的实际出资人,罗女士、吴先生、潘女士是以孔先生的名义购买该房并居住使用”这一事实。3、法院应当依法维护我们的权益。由于诸多客观原因,甲市及各地都存在着很多借名买房、借名买车等情况,针对此实际情况,法院或相关部门不能只简单的依据有关权证上记载的名字就简单认定、解决,这样的处理方式势必损害实际出资人的权益,引起社会不稳定。所以请求法院依法驳回原告的起诉及诉讼请求。请求法院判决:1、原告返还我们购房款518738元,相关手续费等费用69024.7元;2、原告赔偿涉案房屋增值损失和装修损失3161437.3元;3、本案诉讼费用由原告承担。

  三、法院查明

  法院经审理查明:罗女士与吴先生系夫妻关系,潘女士系吴先生之母。2004年2月27日,孔先生与甲市T房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》,约定由孔先生购买位于甲市乙区XX镇XX园801号的房屋一套,总价款为518737.5元。合同签订后,罗女士、吴先生支付了全部购房款,于房屋交付后对房屋进行了装修,并与潘女士一起在该房屋内居住。罗女士、吴先生还支付了涉案房屋的按揭律师费1025元、契税7781元、印花税259元、证照费5元、综合地价款23874元、公共维修基金10375元、个人住房保险费504元、有线电视入网费300元、电梯运行维护费2208.24元、水泵运行维护费281.93元。2005年1月6日,甲市建设委员会颁发了该房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为孔先生,房屋性质为经济适用住房。后经孔先生申请,甲市住房和城乡建设委员会于2009年8月21日向孔先生补发了房屋所有权证。2008年孔先生诉至法院,要求罗女士、吴先生、潘女士腾退房屋,并返还购房合同等,法院作出民事判决书判决驳回孔先生的诉讼请求。后孔先生不服该判决提起上诉,2009年6月,甲市第一中级人民法院作出民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。2011年孔先生申请再审,甲市高级人民法院作出民事裁定书裁定驳回孔先生的再审申请。2012年孔先生诉至费用要求确认其为涉案房屋所有权人,费用基于不动产权属证书,作出民事判决书判决确认涉案房屋归孔先生所有。后罗女士、吴先生、潘女士不服上述判决提出上诉,2013年1月,甲市第一中级人民法院作出民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、孔先生于本判决生效后三十日内返还罗女士、吴先生购房款五十一万八千七百三十七元五角、按揭律师费一千零二十五元、契税七千七百八十一元、印花税二百五十九元、证照费五元、综合地价款二万三千八百七十四元、公共维修基金一万零三百七十五元、个人住房保险费五百零四元、有线电视入网费三百元,以上共计五十六万二千八百六十元五角;

  2、孔先生于本判决生效后三十日内给付吴先生、罗女士房屋增值补偿金二百五十八万四千三百七十元;

  3、罗女士、吴先生、潘女士于孔先生支付完上述判决第一、二项款项后三十日内将位于甲市乙区XX镇XX园801号房屋腾退给孔先生;

  4、驳回反诉原告罗女士、吴先生的其他反诉请求;

  5、驳回反诉原告潘女士的全部反诉请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:经济适用住房是政府提供政策优惠,具有保障性质的政策性商品住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。本案涉案房屋系经济适用住房,登记在原告名下,原告与三被告无书面约定,但是涉案房屋由被告罗女士、吴先生出资,且一直由三被告占有使用,购房票据及原始产权证书的持有人均为被告罗女士,且被告罗女士对借名购买经济适用房有合理解释,故应该认定原告与被告罗女士之间存在口头的借名买房合同。该约定违反了国家相关政策的规定,应为无效。合同无效后,三被告应该腾退房屋,而被告罗女士、吴先生因购买涉案房屋所支出的购房款、按揭律师费、契税、印花税、证照费、综合地价款、公共维修基金、个人住房保险费、有线电视入网费等相关款项,原告应该返还。被告罗女士、吴先生主张的电梯运行维护费、水泵运行维护费,考虑到系使用诉争房屋应该产生的成本,故对其该项诉讼请求不予支持。关于被告罗女士、吴先生主张的装修费及装修管理服务费一节,因对房屋的市场价值进行评估鉴定时,已包含装修部分,故对其该项诉讼请求不予支持。被告罗女士、吴先生主张返还银行还款利息一节,依据不足,无法支持。

  对于该合同的无效,原告与被告罗女士、吴先生均有过错,考虑到被告罗女士、吴先生支付了全部购房款,原告与被告罗女士达成借名买房合同后又拒绝履行等因素,原告应对合同的无效承担主要责任,具体比例本院酌情确定为80%。故对于因房屋升值所产生的收益,原告应按照其过错程度给予被告罗女士、吴先生相应的补偿。因为被告潘女士认可涉案房屋购房款及相关费用均系被告罗女士、吴先生夫妇支付,故其对其反诉请求,不予支持。原告要求扣减相应的公共维修基金、有线电视入网费,于法无据,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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