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借名买房案例:借名他人名义购买经济适用房可以要求过户吗?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-25 18:05

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2014年4月,李某诉称:我与张某系多年朋友。张某的母亲曾在胡同31号承租私房一间,2004年5月张某获得上述私房腾退住房补贴后,便购买了一套二手房。同年10月房管部门为张某开具标准租私房承租人购房证明书一份,此时张某已经没有经济能力再购买房屋,也没有遇见到日后房价飞涨,故其将购房证明书给了我,由我出资购买103号房屋,张某承诺在可以过户时协助我办理过户手续。

  2005年1月28日,我代张某与开发商签订《商品房买卖合同》,购买了房屋,从选房到签订购房合同张某都没有参与,购房合同中买受人“张某”的签字也是我书写。签订购房合同后,我支付了购房款,并于2006年1月25日入住房屋至今。入住房屋后,我对房屋进行装修。房屋所有权证的颁发日期为2007年9月27日,至今已满5年,具备上市交易条件,可以过户交易。现我起诉,要求张某配合我将房屋的所有权过户至我名下。

  2、被告辩称

  张某辩称:房屋是我的合法财产,所有权归我所有。房屋来源是我父母的私房腾退后,获得购买经济适用房资格后购买。李某在另案中认可为我垫付购房款,故双方应为债权债务关系,其不应因此主张所有权。假设双方存在借名购房,因为房屋为经济适用房,借名购买经济适用房属于违反强制性规定,故借名合同应属无效;且李某现在才起诉要求过户,不符合常理。李某称其已离婚,名下无房产,但并未提供相关证据材料,所以该陈述不属实。李某已自行购买203号房屋,其无权再购买经适房。李某要求我协助办理过户,但其从未给我任何款项。

  二、法院查明

  2005年1月28日,张某作为买受方、某公司作为出卖方签订《商品房买卖合同》。双方约定:出卖人向买受人出售房屋,总价款216022元;购房定金3万元、首付款36022元,余款15万元以北京市住房公积金管理中心申请个人担保委托贷款方式支付;出卖人应当在2005年11月15日前向买受人交付房屋。审理中,李某、张某均表示该合同落款处买受人“张某”字样系李某代签。

  2005年3月31日,张某、张静作为借款人与贷款人交通银行北京天坛支行、担保人北京市住房贷款担保中心签订《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》,约定张某、张静获取贷款15万元用于购买房屋。

  上述合同签订后,李某支付房屋的购房首付款67070元;并由李某以现金存入张某账户的方式偿还购房贷款。2006年1月25日,房屋交付后,张某于当日将房屋交予李某使用,李某使用该房屋至今。2008年12月17日,由李某出资将上述贷款提前清偿。现有关买卖房屋、办理贷款的资料原件均在李某处。

  2007年9月27日,房屋的所有权人登记至张某名下,该房屋性质为经济适用住房。

  2014年,张某将李某及李某之女儿李甜、李文诉至法院,要求李某、李甜、李文腾退房屋并支付房屋占用费。2014年3月28日,法院判决驳回张某的诉讼请求。张某不服该判决,上诉至北京市第三中级人民法院。2014年7月16日,北京市第三中级人民法院判决驳回上诉,维持原判。

  三、法院判决

  1、一审判决

  张某协助李某办理将103号房屋过户至李某名下的产权转移登记手续。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案中,李某与张某就双方之间是否存在借名买房,各执一词。根据查明的事实,房屋的买卖合同虽记载买受人为张某,但该合同中的“张某”字样实际由李某代签,李某支付了该房屋的首付款并偿还了全部贷款,其自房屋交付之日起即实际使用该房屋,且有关买卖该房屋、办理贷款的相关资料原件亦均在李某处,故法院认为李某与张某就房屋形成借名买卖关系,即房屋乃系李某借用张某名义向开发商购买。张某称李某代为垫付购房款,证据不足,法院不予采纳。

  北京市建设委员会于2008年4月8日发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》称,对于在该通知发布之日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房,在购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,可以按市场价格出售。因房屋买卖合同系该通知之前签订,且房屋登记至张某名下的时间距今已满5年,故李某与张某就房屋形成的借名买卖关系合法有效。李某要求张某配合办理房屋所有权过户手续的诉讼请求,法院予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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