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借用他人名义购买房屋,能要求过户吗?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-10 18:10

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  小李诉称:2003年3月5日,小李与房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》,购买了位于北京市昌平区901号经济适用住房一套。房屋交付使用后,因小李去外地工作,所以房屋暂由老李居住。在老李暂住期间,小李取得了房屋所有权证。因小李需要居住该房,曾找到老李协商腾房,未果。2011年11月,小李以同样的理由和诉求诉至昌平区法院,法院以房屋所有权存在争议为由驳回了小李的诉讼请求。后小李在昌平区法院提起物权确认之诉,老李提起管辖权异议,昌平区法院驳回老李的管辖权异议。老李提起上诉后,北京市第一中级人民法院裁定维持原审裁定。2013年1月15日,昌平区法院判决房屋归小李所有,老李又提起上诉。后老李撤回上诉,双方均按原判决执行。北京市第一中级人民法院庭审时,主审法官明确提出因房产证登记在小李名下,小李不必提起物权确认之诉,可直接要求老李腾房。故小李提起诉讼,要求判决:1、老李将北京市昌平区901号房屋腾退并交予小李;2、老李承担本案诉讼费。

  2、被告辩称并反诉

  老李辩称:老李不同意小李的诉讼请求。房子尽管经过诉讼确认所有权人是小李,但是房屋属于借名买房,所有的房款及其他费用都是老李支付。我们认为小李在支付完老李的购房款以及房屋的收益和装修款以及其他诸如综合地价款、维修基金费用后我们同意腾房。

  2003年,老李欲购买901号经济适用房,但是售楼处工作人员告知老李只能用北京市身份证购买。老李将该情况和其他亲属以及小李的几位兄弟姐妹讨论后,兄弟姐妹都愿意借给老李身份证用以购买房屋。其中小李最为积极,小李当天便把身份证交给老李。在此之后老李支付了房屋的购房首付款,并向银行贷款20年,已经按期还贷10年有余。老李及妻子也一直在诉争房屋中居住至今。

  因北京市房价大幅上涨,小李开始抵赖,以其是房屋登记产权人为由要求法院确认房屋归其所有,并要求老李退房屋。小李的这一做法严重侵害了老李的财产权益,出于无奈,老李只得向法庭提起反诉,要求判决:1、小李偿还老李截止到2014年7月17日已付购房款及贷款本金利息,共计445841.67元;2、小李向老李支付房屋增值的利益3094815.5元;3、小李支付老李装修及不可分割家具、家电价值10.24万元;4、小李支付老李购房所花费的契税7065元、印花税235元、产权登记费40元、证照费5元、工本费12元、经济适用房综合地价款19098元、保险费2219元、律师服务费950元、公共维修基金9420元、产权登记代办费500元、抵押代办费200元、评估费28600元,共计68344元;以上四项共计3711401.17元;5、小李承担本案诉讼费。

  二、法院查明

  老李与小李系叔侄关系。2003年3月5日,小李与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,合同约定小李购买901号的房屋一套。2003年3月12日,小李以上述房屋作为抵押与中国工商银行签订《个人购房借款合同》。

  经查,购房贷款一直由老李负责偿还。截止至2014年7月17日,老李已经偿还贷款本金、利息及滞纳金共354857.17元,其中本金共计164044.97元。房屋交付后,老李对房屋进行了装修,并办理入住手续居住至今。2003年12月1日,北京市昌平区国土资源和房屋管理局颁发了上述房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为小李,房屋坐落位置昌平区901号,房屋性质为经济适用住房。

  关于老李、小李在此案中的法律关系,老李认为其是借小李的名义购买房屋,小李认为老李只是借住在他购买的房屋内。但小李、老李双方均不能出示书面协议。关于首付款出资问题,庭审过程中,小李陈述首付款共90984.5元是自己现金支付,其中有5万元是向其弟弟所借。为证明上述说法,小李当庭出示了其弟弟出具的一份说明。除首付款以外的其他款项,小李承认是老李出资。关于交付首付款的地点及与签订购房合同的先后顺序小李称时间太久不记得了。

  老李庭审中陈述所有款项包括首付款和贷款等都是其支付的。为证明上述事实,依老李申请,法院向中国工商银行调取了一份2003年3月5日徐×(老李之妻)向北京顺天通房地产开发有限责任公司转账88800元的转账凭证。老李称上述款项是首付款的一部分,其余部分为交付的现金。关于首付款的数额,老李认可实际数额为90984.5元。另查明,在购房过程中老李还支付了契税7065元、印花税235元、产权登记费40元、证照费5元、工本费12元、经济适用房综合地价款19098元、保险费2219元、律师服务费950元、公共维修基金9420元、产权登记代办费500元、抵押代办费200元,共计39744元。

  关于房屋的市场价值,经老李申请,法院通过北京市高级人民法院摇号方式确定北京市国宏信价格评估有限公司对本案房屋的市场价值进行评估。2014年7月2日,评估公司出具鉴定意见为:以2014年4月30日为价格评估基准日,房屋市场价值为366.82万元,其中房地产价格评估值为356.58万元,装修及不可分割家具、家电部分评估值为10.24万元。老李支付评估费28600元。

  再查明,2012年,小李向法院起诉老李,要求确认上述房屋归其所有,法院判决确认房屋归小李所有。后老李不服提起上诉,上诉过程中又自愿撤回上诉。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)小李返还反诉老李购房首付款及已偿还贷款四十四万五千八百四十一元六角七分、契税七千零六十五元、印花税二百三十五元、产权登记费四十元、证照费五元、工本费十二元、经济适用房综合地价款一万九千零九十八元、保险费二千二百一十九元、律师服务费九百五十元、公共维修基金九千四百二十元、产权登记代办费五百元、抵押代办费二百元,以上共计四十八万五千五百八十五元六角七分;

  2)小李支付老李房屋增值款一百九十二万元、房屋装修损失十万二千四百元,以上共计二百零二万二千四百元;

  3)老李于小李履行完毕前从901室搬离,并将该房屋交还原告小李;

  4)驳回老李的其他反诉请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  小李主张该房购买时首付款为其支付,但没×提供支付首付款的直接证据,虽有证人证言,但因证人没×出庭接受质询,故该证言的真实性存疑。相反老李能够提供在购房合同签订当时向开发商大额转账的记录,此证据客观存在,故老李关于由其支付首付款的主张法院予以采信。

  本案事实方面的争议焦点是小李、老李在此案中的法律关系,虽然小李主张老李借住房屋,但小李在举证方面存在三大疑点:一、小李虽称自己购房,但却没×任何出资,甚至贷款都由老李负责偿还,这显然与小李的主张不相吻合;二、小李并不能准确说出购房的细节,也从未在房屋内居住;三、包括购房合同、贷款合同、房屋所有权证在内的所有购房及入住过程中产生的材料都在老李处保存,小李对此缺乏令人信服的解释。因此,综合小李、老李的举证,老李的证据证明力明显优于小李的举证,老李主张的借名买房事实成立。

  现房屋已经判归小李所有,小李有权行使所有权人的权利,要求老李搬离。故法院对小李的本诉请求予以支持。关于老李搬离的期限由法院结合本案的具体情况予以合理确定。因老李已经在该房屋上投入了大量资金,故为公平起见,小李应当返还购房时老李支付的购房首付款、已经偿还的贷款及利息、装修残值、办理入住手续时交纳的税费等款项。综上,对老李第一、第三、第四项诉讼请求法院予以支持。现房屋所有权证颁发已经超过五年,具备上市交易的条件,相比最初支付的购房款现已有巨大增值,故为保障公平,小李理应赔偿老李投入房屋的增值损失。法院在确定增值数额时,将依据经济适用房上市交易相关规定将必须交纳的土地收益价款予以扣除。法院在确定老李方的增值损失时,将充分考虑双方在借名买房过程中的过错大小,遵循公平原则和诚实信用原则,合情合理予以确定。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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