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借用他人名义购买经济适用房,签订的合同有效吗?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-07 17:47

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  杨某诉称:2003年杨某借用刘某的名义购买了位于北京市昌平区8号的经济适用房,双方约定杨某支付刘某好处费,房屋各项费用由杨某支付,暂时登记于刘某名下,待房屋满五年后过户给杨某。当时刘某把购房所需的各种证件全部交给了杨某,包括刘某本人的身份证、户口本及刘某前妻的身份证、户口本,办理了购房手续。杨某支付了购房的所有费用,房屋贷款亦由杨某一直偿还至今,房屋一直由杨某居住使用。后杨某要求刘某将房屋过户遭拒。因房屋登记于刘某名下,法院判决认定房屋归刘某所有。刘某的过错行为致使杨某无法行使该房屋的权利,丧失了当时购买其他商品房的机会造成重大经济损失。故提起诉讼,要求:1、判令刘某给付杨某购房款及已支付的各项费用396975.78元;2、依法判令刘某给付杨某房屋增值款1104269.51元;3、本案诉讼费由刘某承担。

  2、被告辩称

  刘某辩称:关于第一项诉讼请求,刘某只同意返还购房款。杨某并无证据证明装修款是基于房屋发生的费用,物业费是杨某基于居住享受的服务,不能计算在房屋价值款项中。关于返还增值利益,杨某无法证明双方存在借名购房合同,刘某并没有基于借名的事实而获得任何利益。杨某不仅冒用刘某的名义买房,还用刘某名义贷款,如果刘某知晓真实情况且认可,则至少在购房合同与贷款合同中均应是杨某签字。杨某买房并不是为了自身居住,而在于出租牟利。

  杨某虽然不是房产证上的权利人,但是其一直享有物权上的占用、使用、收益、部分处分的权利,而刘某却因其名下拥有两套住房在与妻子离婚将自己唯一住房使用权让与妻子后便居无定所,因国家的限购政策无法再行购买第三套住房,因名下贷款未清偿也无法贷款,因杨某多次逾期还贷导致其信用等级降低。这部分损失虽然无形,且无法取证,但是损失确实存在。增值款的返还是补偿性质,且要看过错程度。

  本案中杨某没有办法证明双方存在借名买房协议。刘某没有否认自身存在一定过错或疏忽,但绝不知晓杨某冒用其资格购买经济适用房,杨某无论借用时还是归还时均称对刘某不会造成任何影响。我方认为主要过错方在杨某,请法庭综合考量。关于房屋性质价值认定:本案房屋是经济适用房,但双方认定房屋价值的前提是假定该房屋为商品房,将经济适用房转为商品房需缴清契税、印花税、营业税、综合地价款,所以在计算增值利益时应考虑减去上述税费。关于增值款的计算方式,因贷款合同采用等额本息法,所以我方以已支付部分求得平均月利息1140.627元,尚余贷款月份127个月,计算出未还利息为144859.629元,请法庭考虑以上因素。按照各自过错比例计算给付款项。

  二、法院查明

  房屋坐落于北京市昌平区8号,现登记在刘某名下,登记时间为2004年8月16日,房屋性质为经济适用房。

  2003年12月18日,杨某用刘某的名字购买了房屋,总价款为381971元,杨某支付了首付款81971元,剩余30万元作20年银行贷款。

  2003年12月24日,杨某用刘某之名与银行签订按揭合同,借款30万元,借款期限为2003年12月24日起至2023年12月24日止。截止到2014年5月6日,杨某共偿还贷款本金及利息共计235480.36元,未到期本金为185632.22元。2014年5月12日,刘某变更了房屋住房贷款扣款账号。2014年5月19日,杨某向原扣款账号中存入2100元。

  杨某因购买该房屋交纳了证照费、契税、印花税共计5926元,产权代办费500元,国有土地使用费10197元,抵押代理费200元,律师费750元,公共维修基金7639元,有线电视入网费300元,网通装移手续费、综合工料费235元,住房险1245元,装修管理服务费432.42元,以上各项税费总计27424.42元。房屋交付后一直由杨某占有使用。

  2013年刘某以所有权确认为由起诉杨某,要求确认房屋归其所有,法院支持了刘某的诉讼请求。杨某不服提出上诉,后撤回上诉。

  庭审中,双方均认可房屋的现价值为250万元。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)刘某支付杨某购房款及相关税费三十四万六千五百四十三元三角六分;

  2)刘某支付杨某房屋增值款八十六万八千七百二十四元九角八分;

  3)驳回杨某的其他诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  经济适用住房是政府提供政策优惠,具有保障性质的政策性住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。本案中,杨某因不具备购买经济适用住房的条件,而借用刘某的名义购买经济适用住房,双方之间形成合同关系。刘某称双方仅存在借名买房的事实,不存在借名买房的合同,杨某是冒用刘某的名字购买的诉争房屋,对此刘某并未提供证据证明,且购买房屋时需要的身份证、户口本均系刘某自愿提供给杨某,庭审中刘某也陈述杨某借身份证与户口本是为了买房,只是不知道去购买经济适用房,而当时北京并无限购政策,因此可以推断出刘某对杨某借名购买经济适用房的事实应当知情,法院对刘某的此项辩解不予采信。

  因双方借名买房合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定而认定为无效,对于合同无效双方均有过错是正确的。

  合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  合同无效后,刘某应返还杨某已支付的购房款、契税、印花税等相关款项。但杨某主张的装修及装修管理服务费是杨某实际使用该房屋期间产生的费用,且杨某对于装修的现值并不申请鉴定,故对杨某主张的装修及装修管理服务费不予支持。因双方对于合同无效均有过错,故应各自承担相应责任。法院根据双方过错程度及实际付款、剩余贷款等情况,在双方共同确认房屋现值的基础上,酌情判定刘某给付杨某相应的房屋增值补偿款数额并无不当。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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